Сегодня сразу несколько банков начали рекламировать ипотеку «от 5%». Однако если внимательно разобраться в механизме расчета, оказывается, что проценты начисляются не совсем так, как это может понять обычный заемщик.

Как на самом деле рассчитываются проценты и чем новые продукты коммерческих банков отличаются от классической системы жилищно-строительных сбережений (ЖСС), объясняет эксперт Qazaq Expert Club, к.э.н., финансист Айгерим Ильясова.

По словам эксперта, само появление ипотечных продуктов на основе системы ЖСС в коммерческих банках – позитивное изменение для рынка.

«Ранее по системе ЖСС фактически работал только специализированный Отбасы Банк. Формально она не была полностью закрыта для банков второго уровня (БВУ) до 2026 года, но требовала отдельной лицензии. После изменений в банковском законодательстве субъектами ЖСС могут быть и БВУ на основании универсальной лицензии. Это усиливает конкуренцию, однако ее влияние на ипотечный рынок не стоит переоценивать. Первые заметные результаты могут появиться лишь через два-три года, когда накопится значительная депозитная база, привлеченная под низкие проценты».

По мнению Айгерим Ильясовой, сегодня наиболее выгодным по-прежнему остается классический жилищный заем Отбасы Банка: при первоначальном взносе 50% и сроке накопления более трех лет ставка составляет всего 5% годовых.

Эксперт приводит пример: «При стоимости квартиры 20 млн тенге необходимо за три года накопить 10 млн тенге. Этого можно достичь, если ежемесячно откладывать около 230 тыс. тенге, распределив эту сумму между несколькими членами семьи, например четырьмя. В этом случае на вклад каждого из них ежегодно будет начисляться государственная премия, благодаря чему эффективная доходность накоплений приблизится к доходности депозитов в коммерческих банках.

Если за три года накопить 50% стоимости жилья и достичь необходимого оценочного показателя 16, можно получить ипотеку под 5% годовых».

При этом подтверждать доход не требуется, что является важным преимуществом для заемщиков с неофициальными или нерегулярными доходами.

«В июле 2026 года Halyk Bank запустил накопительную ипотеку Halyk Shanyraq практически по той же модели, что и жилищный заем Отбасы Банка. Для получения ипотеки под 5% необходимо не менее трех лет накапливать депозит под 2% и достичь оценочного показателя 16. Однако ежегодная государственная премия на сумму накоплений в размере 20% (с определенным лимитом) сохраняется только в Отбасы Банке. Именно из-за госпремии и “Семейного пакета”, позволяющего получать госпремию всем членам семьи, накопительные ипотечные программы БВУ уступают программам Отбасы Банка по экономической привлекательности», – рассказывает финансист.

Однако наибольшее количество вопросов, по мнению эксперта, вызывают не классические накопительные продукты, а ипотечные программы, которые рекламируются как кредиты с низкими ставками.

«Freedom Bank рекламирует цифровую накопительную ипотеку совместно с застройщиком. Первоначальный взнос в размере 30% размещается на депозите под 7% минимум на три года, однако кредит сразу оформляется на полную стоимость жилья под 14,5%. Ежемесячные платежи делятся на пополнение депозита и на погашение займа. Когда депозит достигнет 50% (но не ранее 3 лет), делается перерасчет, депозит направляется на частичное погашение займа, процент по ипотеке снижается до 10% и составляется новый график погашения. Таким образом, цифровая накопительная ипотека Freedom Bank схожа с предварительным и промежуточным займами Отбасы Банка, а если пересчитать ставку исходя из суммы, которую заемщик фактически получил от банка (стоимость жилья за вычетом первоначального взноса), она превышает 20% годовых в первый период – период накопления. В период жилищного займа банк получает 10% дохода по кредиту за счет депозитной базы, привлеченной под 7%», – обьясняет Ильясова.

Похожий механизм используется и в Jana Ипотеке Банка ЦентрКредит. Несмотря на рекламу «от 5% годовых», первоначальный взнос размещается на специальном депозите-гарантии, а проценты начисляются на полную стоимость жилья.

«Банк указывает: чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка. При первоначальном взносе 20% ставка по ипотеке составит 16%, а ипотеку под 5% можно получить только при значительно более высоком первоначальном взносе и обслуживании по зарплатному проекту. Если пересчитать ставку исходя из суммы, которую заемщик фактически получил от банка (стоимость жилья за вычетом первоначального взноса), она превышает 20% годовых», – говорит финансист.

По аналогичному принципу работает и продукт ForteBank «Ипотека под залог денег». Здесь первоначальный взнос также остается на счете в виде залога, а проценты начисляются на полную стоимость жилья.

«Ставка 9% возможна только при первоначальном взносе 70% от суммы займа. При взносе 20% ставка составит 17%. Если пересчитать стоимость кредита исходя из суммы, которую заемщик фактически получил от банка, она составляет от 20 до 30% годовых», – поясняет эксперт.

По словам Айгерим Ильясовой, при расчете ГЭСВ банки не учитывают первоначальный взнос, называя его депозитом-гарантией или залогом денег.

«Возникает закономерный вопрос: отражает ли такая методика реальную стоимость кредита для заемщика? На мой взгляд, регулятору стоит обратить внимание на такие продукты и обязать рассчитывать и раскрывать ГЭСВ на сумму кредита с учетом реально полученного от заемщика первоначального взноса», – предлагает она.

Вместе с тем эксперт еще раз подчеркивает, что развитие системы ЖСС в коммерческих банках – положительная тенденция, ведь сегодня около 70% ипотечного кредитования приходится на льготные программы Отбасы Банка и государства.

Однако, как она считает, внедрение накопительных продуктов коммерческими банками не приведет к резкому увеличению спроса, а скорее перераспределит существующий спрос из Отбасы Банка в БВУ, если последние предложат дополнительные конкурентные преимущества.

«В целом для коммерческих банков ипотеки по ЖСС позволят расширить продуктовую линейку. Для банков, по большому счету, важны не абсолютные значения ставок по депозитам и кредитам, а величина процентной маржи. Так, если БВУ привлекает фондирование под 18%, он может выдавать ипотеку под 21%. По новым программам ЖСС банки могут привлекать депозиты под 2% и выдавать за счет этих средств кредиты под 5%. То есть свою маржу в 3% банки будут иметь в любом случае. На мой взгляд, коммерческим банкам правильнее развивать простые и понятные накопительные ипотечные продукты, не создавая у заемщиков впечатления, что низкая рекламируемая ставка автоматически означает самый дешевый кредит», - заключает Ильясова.