Что изменилось в строительных нормах?
Согласно новым требованиям, многоквартирные жилые объекты, насчитывающие более 200 квартир, должны иметь два обособленных друг от друга подъездных пути для пожарной техники.
«Однако для объектов, в которых не более 400 квартир, – уточняет Сейтнурова, – допускается один пожарный подъезд при одновременном выполнении нескольких условий. Например, высота здания, объединённого стилобатом, не должна превышать 50 метров, поэтажные коридоры жилой части должны быть оборудованы системой противодымной вентиляции, а двери на эвакуационных путях – магнитоконтактными сигнализаторами с передачей информации об их состоянии на пожарный пост».
При этом, как отмечает эксперт, предусмотрено исключение по высоте здания. Если окна всех квартир выходят на сторону наружного пожарного подъезда либо все квартиры имеют двустороннюю ориентацию, допустимая высота увеличивается до 75 метров.
Для объектов, насчитывающих более 400 квартир, исключение не действует: два независимых пожарных подъезда обязательны независимо от предусмотренных технических решений.
Почему застройщикам придётся пересматривать планировку?
В последние годы одним из преимуществ крупных жилых комплексов стали закрытые дворы. Застройщики предусматривают один въезд со шлагбаумом, видеонаблюдение, подземные паркинги, а освободившееся пространство используют для озеленения и детских площадок.
Новые требования могут изменить такой подход, поскольку два обособленных пожарных подъезда предполагают независимые пути доступа на территорию с улично-дорожной сети.
«В Алматы достаточно участков, у которых фактически есть выход только на одну улицу. С другой стороны может находиться соседний участок, забор или частный сектор. Даже если второй выезд технически возможен, предназначенное для него место нередко уже занято въездом в паркинг или трансформаторной подстанцией», – объясняет эксперт.
По словам Сейтнуровой, в таких условиях застройщикам придётся рассматривать несколько вариантов. Один из них – уменьшение количества квартир до уровня, при котором новые требования не применяются. Другой – разделение проекта на отдельные очереди с учётом нормативных требований к каждой из них.
«Третий вариант – сохранение одного пожарного подъезда при выполнении всех семи предусмотренных условий, если характеристики объекта позволяют воспользоваться исключением. Однако он требует дополнительных технических решений и, соответственно, расходов. Поэтому вопрос пожарных подъездов теперь необходимо учитывать ещё на стадии разработки концепции жилого комплекса, а не после завершения проектирования», – подчёркивает Сейтнурова.
Как новые требования могут повлиять на стоимость жилья?
По мнению эксперта, новые правила не обязательно приведут к сокращению продаваемой площади квартир. Этажность и площадь застройки определяются градостроительными регламентами, а не только требованиями к пожарным проездам. Однако изменения могут затронуть организацию придомовой территории.
Дополнительный проезд потребует пространства, которое первоначально могло предназначаться для гостевой парковки, озеленения, благоустройства или коммерческих помещений на первых этажах.
Например, как отмечает Сейтнурова, разворотная площадка размером 15 на 15 метров занимает 225 квадратных метров. Эту территорию необходимо сохранить свободной для маневрирования пожарной техники.
При этом дополнительные расходы могут возникнуть не только на этапе строительства, но и после ввода дома в эксплуатацию.
«Система подогрева выезда на стилобат потребляет электроэнергию в холодное время года. Магнитоконтактные сигнализаторы на эвакуационных дверях предполагают соответствующую систему контроля и работу пожарного поста. Это не только первоначальные затраты на оборудование, но и последующие расходы на его содержание», – поясняет эксперт.
По её словам, такие расходы в конечном итоге могут отразиться на платежах собственников в объединение собственников имущества (ОСИ). Отдельный вопрос – смогут ли застройщики компенсировать дополнительные затраты за счёт повышения стоимости квадратного метра.
«На растущем рынке дополнительные расходы проще включить в цену жилья. Но сейчас количество сделок на рынке на 14,3% меньше, чем год назад. В таких условиях возможности для повышения стоимости ограничены. Поэтому возникает риск, что компании начнут искать экономию в других элементах проекта», — считает Сейтнурова.
Что будет с проектами, которые уже находятся на экспертизе?
«Наиболее сложная ситуация может возникнуть с проектами, которые на 1 октября уже находились на экспертизе, но ещё не получили заключение. В приказе нет отдельного разъяснения относительно таких объектов. Это создаёт риск различного толкования требований и применения неодинаковых подходов», – отмечает эксперт.
По её мнению, избежать такой неопределённости помогли бы переходные положения, устанавливающие единый порядок применения новых требований к проектам на разных стадиях согласования.
«Речь не о том, чтобы отказаться от требований безопасности. Хотелось бы, чтобы участники строительного рынка заранее понимали, какие правила применяются к уже разработанным проектам и в каких случаях потребуется их корректировка», – добавляет Сейтнурова.
На что обратить внимание покупателям квартир?
Изменения затрагивают не только застройщиков, но и покупателей жилья в строящихся комплексах.
Эксперт рекомендует перед заключением сделки уточнить три обстоятельства: дату получения положительного заключения экспертизы по соответствующей очереди строительства, количество квартир в этой очереди, а также число пожарных подъездов, предусмотренных проектом.
«Само по себе наличие одного въезда ещё не означает нарушения. Например, для объекта на 390 квартир такой вариант может быть допустим, но только при соблюдении всех семи установленных условий. Выполнение трёх или четырёх требований из семи не даёт права воспользоваться исключением», – объясняет Сейтнурова.
В завершение эксперт добавляет, что требование обеспечить пожарной технике доступ к жилым зданиям с разных сторон обоснованно. Особенно это актуально зимой, когда снег и гололёд могут затруднять движение спецтехники по территории жилого комплекса. Однако эффективность новых норм будет зависеть не только от их содержания, но и от того, насколько последовательно они применяются на практике.
Похожие материалы
