«Порядка 1 000 объектов сегодня рассматриваются как потенциальные кандидаты на снос, – отмечает эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова. – При этом важно учитывать, что сталинки и панельные хрущёвки имеют совершенно разные конструктивные особенности, поэтому и подход к ним должен быть разным».
По словам эксперта, сталинки преимущественно расположены в Алмалинском и Медеуском районах города. Речь идёт о кирпичных домах в четыре–пять этажей, построенных в 1930–1950-х годах.
Согласно данным КазНИИСА, при правильной эксплуатации несущие конструкции таких зданий могут сохранять прочность значительно дольше, чем у типовых панельных домов.
Однако одной из главных угроз для подобных объектов остаются незаконные перепланировки. Демонтаж несущих стен, перенос проёмов и изменение нагрузок способны серьёзно снизить устойчивость конструкции, даже если визуально дом выглядит исправным.
С панельным жилым фондом ситуация, по оценке специалистов, более сложная. Массовое строительство таких домов в Алматы велось с 1960-х по 1980-е годы, а проектный срок службы большинства из них составлял около 50 лет. Сегодня часть этих зданий уже превысила расчётный период эксплуатации.
«Особое внимание необходимо уделять поведению панельных домов при сейсмических нагрузках. Наиболее чувствительными элементами считаются горизонтальные стыки между панелями, которые во время землетрясений принимают основную нагрузку», – поясняет Сейтнурова.
По информации КазНИИСА, в домах, возведённых до ужесточения сейсмических требований в 1981 году, неоднократно выявлялось ухудшение состояния подобных соединений.
При этом внешне такие здания могут выглядеть вполне благополучно — без заметных трещин и повреждений. Именно это, по словам эксперта, нередко создаёт ложное ощущение полной безопасности.
Дополнительные риски связаны с износом межпанельных швов. Из-за постоянных температурных перепадов герметизация постепенно теряет эффективность, что приводит к промерзанию стен, повышенной влажности и коррозии арматуры внутри конструкций.
«Во многих случаях обычный капитальный ремонт не решает проблему без комплексного обследования несущих элементов. Для системного обновления жилого фонда в Алматы действует Программа реновации на 2025–2030 годы, в которую до 2029 года включены 1 429 домов», – отмечает эксперт.
Решение о включении здания в программу принимается акиматом после технического обследования. ОСИ участвуют в обсуждении, однако финальное решение остаётся за городскими властями.
Отдельное внимание специалисты уделяют новому Строительному кодексу, который вступит в силу 1 июля 2026 года.
«Документ вводит сразу несколько важных механизмов. Во-первых, появится чёткое разделение понятий “ветхий” и “аварийный” дом. Ветхим считается объект с высоким износом без прямой угрозы жизни, тогда как аварийный дом уже представляет потенциальную опасность для жильцов.
Во-вторых, закон закрепляет два варианта работы с таким жильём: реновацию с расселением либо капитальную реконструкцию с усилением конструкций. При этом для панельных домов второй сценарий может оказаться значительно сложнее и затратнее, чем ожидается.
Работы по усилению стыков, обновлению инженерных сетей и восстановлению теплозащиты требуют полноценной реконструкции, а не косметического ремонта», – поясняет Сейтнурова.
Ещё одно нововведение касается исторически ценных объектов. Некоторые сталинки входят в перечень объектов культурного наследия местного значения. Для таких зданий любые работы по реконструкции или сносу потребуют отдельных согласований, а выполнять их смогут только лицензированные реставрационные компании.
«Новый Строительный кодекс во многом систематизирует накопившиеся вопросы в сфере старого жилого фонда. Однако последствия для сталинок и панельных домов будут различаться из-за особенностей их конструкций. После 1 июля 2026 года каждое решение будет приниматься индивидуально — на основе технического обследования и фактического состояния здания», – резюмировала Диляра Сейтнурова.
По данным городской паспортизации 2017–2018 годов.
Похожие материалы
