Для города в зоне высокой сейсмической опасности это важные шаги. Но что происходит с домами, которые признают несейсмостойкими? Их укрепляют или сносят? И кто оплачивает работы? В этих вопросах разбирается эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова.
Что показывает опыт
Эксперт предлагает обратиться к результатам двух предыдущих этапов сейсмоаудита, проведённых в 2017–2018 и 2023–2024 годах.
«Во время первого этапа, по данным КазНИИСА, обследовали 10 525 зданий, из них 8 176 многоквартирных домов. Городское управление архитектуры и градостроительства сообщило, что несейсмостойкими признали 3 101 объект, в том числе 2 538 многоэтажек и 743 общественных здания. В рамках второго этапа обследовали ещё 10 916 объектов, среди которых был 1 641 жилой дом. Несейсмостойким признали 51 дом. Это здания разного типа и возраста, поэтому одинаковое решение для них невозможно. Следующий шаг – масштабный скрининг. Он позволит получить более полную картину по городу», – говорит Сейтнурова.
Она отмечает, что город находится в зоне 9 и 10 баллов: южная часть – в десятибалльной, северная – в девятибалльной. Значительная часть жилого фонда построена по нормам, которые с тех пор неоднократно пересматривали. Кирпичное заполнение в высотных зданиях запретили только в 2010 году, после того как испытания начала 2000-х показали, что кирпич не выдерживает расчётную нагрузку.
Каким домам может помочь усиление
В зависимости от состояния здания в рамках сейсмоусиления укрепляют стены, перекрытия, узлы их соединения, основание и фундамент. Состав работ определяют после инструментального обследования и расчётов.
Эксперт добавляет: «Лучше всего усиление работает на кирпичных и каменных домах постройки 1950–1960-х годов, где конструктив в целом крепкий, но антисейсмические элементы не предусматривались. В таких случаях усиление устраняет конкретный недостаток и продлевает срок службы дома на десятилетия.
Есть и дома, которым усиление не поможет. Если деформировано основание, фундамент просел на слабых или обводнённых грунтах, конструкции исчерпали ресурс либо в доме проведены многочисленные незаконные перепланировки с вмешательством в несущие стены, стоимость усиления может приблизиться к стоимости нового дома без гарантии результата. Такие дома необходимо сносить».
Сколько это может стоить
«В 2019 году КазНИИСА оценивал комплексное сейсмоусиление пятиэтажного двухподъездного дома в 80–90 млн тенге, – приводит расчёты Сейтнурова. – Сегодня стоимость материалов и работ изменилась, а состояние каждого здания различается. Если ориентировочно пересчитать ту оценку с учётом роста строительных цен, получится 130–180 млн тенге. Для условного дома площадью около 2 тысяч квадратных метров это 65–90 тысяч тенге за квадратный метр».
При этом, подчёркивает она, фактическую стоимость можно назвать только после обследования и проектирования.
«Для понимания масштаба приведу еще одну цифру: в Казахстане насчитывается около 4,2 тысячи ветхих и аварийных многоквартирных домов. На переселение их собственников в новое жильё потребуется ориентировочно 3,2 трлн тенге. Простое деление даёт около 760 млн тенге на дом», – поясняет эксперт.
Однако напрямую сравнивать 760 млн тенге со сметой усиления одного пятиэтажного дома нельзя. По словам Сейтнуровой, общенациональная оценка охватывает здания разной площади и включает переселение собственников, тогда как стоимость усиления зависит от состояния конкретных конструкций. Эти цифры показывают, почему альтернативу сносу стоит просчитывать, но не доказывают, что любой дом выгоднее укрепить.
К тому же снос – это не только демонтаж старого здания. Собственникам нужно предоставить жильё, а взамен снесённого дома построить новый.
«В августе 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках Алматы составляла 739 762 тенге. Рыночная цена квартиры не равна строительной себестоимости или расходам бюджета, однако она показывает, насколько дорогим может быть замещение жилья в городе», – отмечает Диляра Сейтнурова.
Почему тогда сносят, а не укрепляют
По мнению эксперта, ответ связан не только с техническим состоянием домов, но и с бизнес-моделью. У сноса она есть: акимат определяет территорию реновации и подводит инженерную инфраструктуру, инвестор договаривается с собственниками, получает гарантию Казахстанской жилищной компании, сносит старый дом и строит новый. Новый дом выше прежнего, а дополнительные квадратные метры идут на продажу. Так инвестор возвращает вложения и получает прибыль.
«Усиление не создаёт ни одного нового квадратного метра, – объясняет Сейтнурова. – Продавать нечего, возвращать вложения не из чего, поэтому частного инвестора в такой схеме нет. Остаётся бюджет, в котором усиление жилья конкурирует со школами и больницами и проигрывает им».
Кто должен платить?
По словам эксперта, источников средств три: бюджет, накопления на капитальный ремонт и деньги собственников.
При этом накоплений на капремонт в типовом доме не хватает даже на кровлю и лифт. Как отмечает эксперт, при смете в 130–180 млн тенге и 40 квартирах на дом выходит более трёх миллионов тенге с квартиры. У жильцов пятиэтажки таких денег, как правило, нет, поэтому предложить им единовременно оплатить работы – не выход.
«Бюджет города на сейсмобезопасность на 2025–2027 годы составляет 14 млрд тенге. В эту сумму входят станции раннего оповещения, сирены, скрининг, цифровой реестр. Даже если бы все средства направили на усиление жилья, по нынешним сметам их хватило бы примерно на сотню домов из более чем двух тысяч», – говорит Сейтнурова.
Работающей схемой, по ее мнению, может стать возвратное финансирование под гарантию города. Город сразу оплачивает работу подрядчика, а собственники возвращают стоимость долями в течение 10–15 лет. Для тех, кому выплаты не по силам, предусматривается адресная поддержка. Такая схема требует больше бюджетных средств вначале, но на длительном горизонте может оказаться дешевле: альтернатива, по приведённому расчёту, стоит 760 млн тенге на дом вместо 150 млн.
Арифметика обещаний
«В Алматы выполняется План повышения сейсмостойкости, – продолжает эксперт. – До 2035 года по нему усилят 51 дом, признанный несейсмостойким, и обследуют 82 объекта коммунальной собственности. Цифра 51 в точности совпадает с числом домов, которые признали неустойчивыми по итогам второго этапа аудита. Если речь идёт о тех же домах, десятилетний план закрывает только второй этап, а две с половиной тысячи домов первого этапа в него не входят».
План развития города на 2026–2030 годы выглядит шире: он предусматривает усиление не менее 200 многоквартирных домов, около 400 социальных объектов и не менее 150 объектов жизнеобеспечения. Двести домов за пять лет – это 40 в год. По подсчётам Сейтнуровой, при таком темпе на список первого этапа уйдёт более 60 лет.
«Реновацией в Алматы до 2030 года охвачено 567 домов, в этом году в городе планируют снести 95 аварийных зданий. Даже если сложить оба направления – снос и усиление, – срок всё равно выходит за горизонт планирования.
По стране картина похожая. Обновить 4,2 тысячи ветхих и аварийных домов обещают к 2029 году. В этом году под снос заявлено 224 дома, из них к середине лета снесли 44. При темпе 224 дома в год на весь фонд потребуется почти 19 лет», – считает она.
Что надо менять
Эксперт выделяет три направления, над которыми необходимо работать.
Первое. Скрининг должен заканчиваться решением, а не выдачей паспорта. По каждому дому нужны заключение, смета и срок: усилить, снести или продолжить наблюдение. Сегодня обследование нередко завершается документом, который остаётся в папке.
Второе. Сейсмопаспорт должен быть открытым и обязательным при сделке. Пока покупатель платит 740 тысяч тенге за квадратный метр, не зная, выдержит ли дом расчётную нагрузку, рынок не различает усиленное и неусиленное жильё. Если это различие начнёт отражаться в цене, у собственников появится стимул вкладываться в безопасность, а у города – дополнительный инструмент для её повышения.
Третье. Единые нормы Центральной Азии нужны, и КазНИИСА уже ведёт эту работу. Но параллельно необходимы отдельный норматив и сметная база для усиления существующего жилого фонда. Сейчас проектировать усиление дороже и дольше, чем новый дом: каждый случай приходится рассчитывать почти с нуля.
«Усиление – непопулярная тема. Оно не даёт ленточки, нового жилого комплекса и красивой фотографии для отчёта. Усиленный дом выглядит почти так же, как прежде. Но результат у этой работы есть: дом стоит, люди в нём живут. В девятибалльном городе этого достаточно, чтобы считать сейсмоусиление приоритетом», — заключает Диляра Сейтнурова.
Похожие материалы
