90-жылдардан басталған реформалардың алға басуы, қоғамдық және экономикалық өмірге жаңа инструменттер мен түсініктерді енгізді. Олардың қатарында ипотека түсінігі. Елімізде экономика дамуының қазіргі таңдағы жағдайлары нарықтық экономиканың қажетті инструменттерінің бірі – ипотеканы қайта өмірге әкелуге көмектеседі.

Ипотеканы ынталандыру бойынша шешілетін мәселелердің кешендігі, тұрғындар үшін тұрғын үй құрылысын ынталандыру барысында әлеуметтік рөлді орындаудан бастап және коммерциялық жобаларды қаржыландыру проблемаларын аяқтаумен оған үлкен салмақ береді. Ипотекалық қаржыландыру механизмдерінің жалпы экономикалық қарқынның ынталандыруымен байланысы маңызды. Олардың дамуынан ипотеканы ынталандыру қазір де құлдыраудың әр түріне төтеп берудің танымал әдістерінің бірі.

Бүтіндей нақты сектордың және жекелей құрылыстың стагнациясы нәтижесінде қалыптасқан жағдайлар, құлдыраудан шығуға көмектесетін құрал ретінде де, еліміздің көптеген азаматтары үшін тұрғын үй проблемасын шешетін құрал ретінде де, тұрғын үйді ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің қажеттігін арттырады. Ипотекалық несиелеу тұрғындардың тұрғын үйге төлем қабілеттілік сұранысын кеңейте отырып, тұрғын үй аясына, тұрғын үй құрылысына және құрылыс материалдар өндірісіне бюджеттен тыс қаражаттарды тартуға көмектеседі. Бұл диплом жұмысы тақырыбының өзектілігі, Қазақстан Республикасының халық шаруашылық кешенінің дамуына, яғни жеке айтқанда тұрғын үй құрылысына ипотекалық несиелеудің әсер ету мүмкіндіктерімен анықталады. Бұл тұрғындардың жинақтауын ынталандыра отырып, қаржылық тұрақтылыққа әсер етеді, тұрғындардың, әсіресе зейнеткерлердің өмірлік деңгейін көтереді. Отандық компаниялар (зейнетақы қорлары) үшін өздерінің бос қаржылық ресурстарын отандық экономикаға жарналауға мүмкіндік туады.

Елімізде тұрғын үй нарығы тұрғындардың төлем қабілеттілік сұранысын қолдайтын сәйкес несие-қаржы механизмдерімен қамтамасыз етілмеген.Егер бұрынырақ тұрғын үй жағдайларын жақсарту мүмкіндігі мемлекеттік тұрғын үй алу ғана болса, бүгінгі күні бұл мәселе тұрғындардың өз меншік қаражаттар жинақтары есебінен тұрғын үйді алу немесе оның құрылысымен шешіледі. Бюджеттік ресурстардың шектеулілігі, мемлекеттің көңілін, тұрғындардың жеке топтарының тұрғын үй мәселесін шешуіне аударды.Тұрғындардың негізгі бөлігі қажет жинақтарының және оларды жинау мүмкіндігінің болмауынан өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсарта алмады.

Тұрғындар үшін ипотекалық несиелеу тұрғын үйді сатып алу үшін қаражаттарды жинаудың ұзақ мерзімді альтернативасы болып табылады.

Ол пәтер алуды маңызды деңгейде қысқартуға көмектеседі, бұдан басқа, тұрғын үй бөлшектеп төлеумен алынады. Банктер үшін бұл ұзақ мерзімді инвестициялаудың перспективті аясы. Мемлекет немесе қалалық билікті алсақ, олар тұрғын үй құрылысының сұрақтарын шеше отырып, қоғамда әлеуметтік басымдылықты шешеді. Ипотека Қазақстан Республикасының экономикасын көтеру үшін фундамент бола алады және болуы тиіс. Көптеген дамыған елдердің мысалы көрсеткендей, тұрғын үй мәселесін шешумен қатар ипотека, мемлекетте сапалы жаңа қаржы-несие қатынастарының, кепілзат және бағалы қағаздардың жоғары дамыған нарығы есебінен қаржылық және экономикалық тұрақтылықтың туындауына көмектеседі.

Ипотекалық несиелеу әлеуметтік және экономикалық мәселелерді шешуге көмектеседі. Ипотекалық нарық қазіргі таңда қаржы нарығының белсенді бөлігі ретінде дамуда. Сондықтан осы тақырып бойынша диплом жұмысын таңдадым.

Диплом жұмысының мақсаты – экономиканың тұрақты дамуын қамтамасыз ететін ипотекалық несиелеу жүйесін құру және жүзеге асыруды теориялық және әдіснамалық түсіндіру болып табылады. Қойылған мақсат диплом жұмысының мазмұнын анықтайды және келесі міндеттерді қалыптастыруға көмектеседі:

• ипотекалық несиелеу түсінігін ашу
• ипотеканың шығу тарихын қарастыру;
• ипотекалық несиелеудің нарық экономикасына өту кезеңіндегі рөлі
• ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілерін анықтау;
• Қазақстандағы тұрғын үйді несиелеудің тәртібін талдау (ҚИК);
• Акционерлік қоғам “Центр Кредит” банктің ипотекалық қызметіне талдау жасау;
• Қазақстан Республикасындағы ипотекалық нарық мәселелерін анықтау;
• Қазақстан Республикасында тұрғын үй саясатын дамыту бағдарламасының түсінігін ашу.

Зерттеу объектісі ретінде Қазақстандық ипотекалық компанияның, “Центр Кредит” банктің  қызметтері болып табылады.

Зерттеу пәні ретінде ипотекалық нарық қатысушылардың өзара қарым-қатынасы болып табылады.

Методологиялық негіздері ретінде келесі отандық авторлардың еңбектері қолданылады: Аникеева Л.В., Бисенова М., Бораш Қ., Досымов Б.С., Донцов С.С., Жумабаева З.С., Иванов М.М., Лисак Махамбетова М.Ж., Мыргыясова М.М., Наурызбаева М., Салихова А.Р., Сағындықова М.О., Сейтқасымов Г.С., Шыныбеков Н.С..

Бұл диплом жұмысы кіріспеден, үш бөлімнен және қорытындыдан тұрады.

Бірінші бөлімде – ипотекалық несиелеу түсінігін ашып, ипотеканың шығу тарихын, ипотекалық несиелеудің нарық экономикасына өту кезеңіндегі рөлін қарастырдым, ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілерін қарастырдым.

Екінші бөлімде – Қазақстандағы тұрғын үйді несиелеудің жүйесін, тәртібін, Акционерлік Қоғам “Центр Кредит” банктің ипотекалық қызметін бағаладым.

Үшінші бөлімде – Қазақстан Республикасындағы ипотекалық нарық мәселелерін анықтап, тұрғын үй саясатын дамыту бағдарламасын талдадым.

Жасалған жұмыстың теориялық мағынасы – бұл жерде Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің пайда болған уақыттан осы күнге дейінгі құрылу және даму процесі қарастырылған.

Жасалған жұмыстың практикаклық мағынасы – осы тақырыпты зерттеуде жиналған материалдардың маңызы зор және осы жұмысты орындау барысында алынған білім болашақ кәсіпкерлік қызметте пайдасы мол болады.

Ипотекалық несиелеудің экономикалық теорияның негіздері

1.1  Ипотекалық несиелеу түсінігі

“Ипотека” түсінігі өзара байланысты экономикалық және заңды қатынастардың кең ауқымын қамтиды. Бұл әр түрлі мемлекеттің азаматтық заңнамасында және заңды тәжірибесінің негізінде, нарықтық экономикалық механизмін обьективті көрсететін және заңды рәсімдейтін, заңды категориялардың жүйесін сипаттайтын римдік жеке құқықтың бар екенімен байланысты. Екі мың жылдан аса римдік құқықтық түсініктер жүйесі және терминологиясы пайдаланылуда. Сондықтан ипотека туралы экономикалың заңды ғылымында, қозғалмайтын мүлікті кепілге алу арқылы қарыз деген түсінік дұрыс болып табылатын сияқты. Әлемдік тәжірибеде бұл түсінік жалпы қабылданған, бірақ әлі күнге дейін ипотеканың жеткілікті нақты және жалпы қабылданған критериелері табылмағанға ұқсайды.

Ипотека – басқа категориялардан ажыратуға көмектесетін түр сипаттары бар, мазмұнын, функциясын және механизмін сипаттайтын әр түрлі қоғамдық-экономикалық формацияларды әрекет ететін жалпы экономикалық категория болып табылады.

Ипотекалық несиелеу тұрғын үй аясына жеке инвестицияны тартудың әлемдік тәжірибеде тексерілген сенімді әдістердің бірі болып саналады. Ипотека тұрғын үй жағдайын жақсартуда тұрғындардың тиімді және пайдалы жұмыс аясында – коммерциялық банктердің және басқа да кредиторлардың, белсенді жұмыста – құрылыс ұйымдарының, сонымен бірге жалпы экономикалық өсімде – бүтіндей мемлекеттің қызығушылықтарын пайдалы үйлестіруге көмектеседі.

Ипотеканың басты міндеті – қарыз қаражаттарының қайтарымдылығына кепіл ретінде роль атқаратын қозғалмайтын мүлік дамуының инвестициялық қаржыландыруды қамтамасыз ету механизмін құру. Сондықтан ипотека экономикалық және әлеуметтік құлдыраудан шығу механизмдерінің бірі болуы мүмкін. Ипотека құлдырауға төтеп берудің бірнеше жолдарына әсер етуі мүмкін.

Біріншіден, ипотеканың дамуы өнеркәсіп салаларының қатарында өндірістің құлдырауына әсер етуі мүмкін, сонымен қатар экономиканың нақты секторының дамуына оң әсер етуі мүмкін. Бүгін кәсіпорындардың көбісі үшін айналым қаражаттардың жеткіліксіздігі нәтижесінде өндірістің тоқтап қалу жағдайы сәйкес. Бұл ресурстарды, өндірістің жаңғыруына мүмкіндік беретін және өнімнің сапасының жоғарылауы мен бәсеке қабілеттілікті болуына әкелетін қозғалмайтын мүлікті кепілге қою жолымен алуға болады. Мұның нәтижесінде бүтіндей мемлекеттің эконоикалық әлеуеті көтеріледі.

Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздыққа төтеп беруге оң ықпал етеді. Ипотекалық несиелеудің негізгі мақсаты – азаматтардың меншік қаражаттарының және ұзақ мерзімді ипотекалық несиелер есебімен тұрғын үй нарығында, тұрғын үй алудың нарықтық принциптеріне негізделген, орташа табысы бар азаматтарды тұрғын үймен қамсыздандырудың тиімді жұмыс жүйесін құру. Бұл жүйені құру тұрғындардың жинақтары және басқа бюджеттен тыс ресурстар түрінде тұрғын үй аясына қажетті қаржы құралдарын тартуға және тұрғын үй нарығын активизациялауға көмектеседі. Ипотекалық несиелер арқылы ғана, тұрғын үйді тек қамтамасыз етілген тұрғындар ғана емес, сонымен бірге қарапайым табысы бар азаматтардың да тұрғын үй алуға мүмкіндіктері бар. Өз кезегінде, тұрғын үй-тұрмыстық жағдайлармен жақсы қамтамасыз ету ұлттардың денсаулығын жақсартуға, өмірлік циклді ұзартуға әкеліп соғады, осының бәрі тұрғындардың еңбек қабілеттілігін көтереді.

Үшіншіден, ипотеканың дамуы жұмыссыздық салдарын жеңілдетеді: өндіріске құрылыстық қатаң территориялық байлануы нәтижесінде қосымша жергілікті еңбек ресурстары тартылады. Ипотека сондай-ақ, еңбек ресурстарын ынталандырады. Ипотекалық несиелеу дамымаған елдерде тұрғылықты орынды таңдау еркі жоқ. Сонымен ипотека жұмыссыздық мәселесін шешуге көмектеседі.

Төртіншіден, ипотека мемлекеттің қызметіне, тұрақтылықтың көтерілуіне және бактік жүйенің тиімділігіне әсерін тигізеді. Қозғалмайтын мүліктің нақты құнымен қамтамасыз етілмеген банктердің активтері өте қысқа мерзімде бағасын жоғалтады. Мұны 1998 жылдың екінші жартысында басталған Тәуелсіз Мемлекеттер Достастығы елдерінің қаржы-экономикалық құлдырауы растайды. Сондықтан нарықтық туындаулар жүргізілетін елдерде ипотека механизміарқылы қызғалмайтын мүлік құнын енгізу қажет.

Қозғалмайтын мүлік кез-келген мемлекеттің активтерінің маңызды бөлігін сипаттайды, ал ипотекалық капитал нарығы экономиканың барлық аяларына маңызды әсер етуі мүмкін. Кепіл обьектісі ретінде қозғалмайтын мүлік артықшылығы, орынның тұрақтылығымен, сонымен қатар оның көтерілуге беталыстармен жоғары және тұрақты бағасымен түсіндіріледі. Қозғалмайтын мүліктің физикалық сипаттамалары, обьектіні кепіл берушінің иелігінде және пайдалануында қалдыруға көмектеседі. Ипотекалық несиелеу тәртібі кепілге алынған мүліктің сақталуын қамтамасыз етеді, банк-кредиторға несиелік ресурстарды ұзақ мерзімді тарту үшін экономикалық базаны құруға көмектеседі.

Қазіргі таңда қаржы нарықтық интеграциясының және ипотека арқылы қозғалмайтын мүлік нарығының қажеттілігін түсіну, қаржыгерлер, банкирлер, заңнамалық және орындаушылық билік өкілдері, сондай-ақ ипотеканың дамуын қадағалайтын, оған нақты сенетін қарапайым азаматтар шеңберінде нақты орын алады.

Сонда да постсоциалистік экономикасы бар елдерде ипотекалық несиелеудің даму процесі мемлекет тарапынан реттеу механизмдердің жоқтығын және практикалық міндеттерді шешуде жеткіліксіз теориялық базаны ұстанады. Қазақстан экономикасында трансформациялық процестердің талдауы, жүйелік құлдырауға және дұрыс таңдалмаған реформалаудың монитаристік үлгісімен байланысты күрделі шығындарға қарамастан, Қазақстан Республикасындағы нарықтық жүйе тұрақтылықты сипаттайды. Экономикалық тұрақтылықтың феномені жиынтық факторлардың әрекетімен байланысты, олардың бірі ипотека институты болып табылатыны сөзсіз.

Ипотеканы зерттеу процесінде оның қызметімен байланысты жалпы әдістемелік сұрақтар кешенін қарастыру қажет:

• “ипотека” категориясының түсінігі;
• қоғамдық экономикалық формацияларда ипотеканың әрекет етуі немесе әрекет етпеуі;
• дамыған және дамушы елдерде ипотеканың қызметін сипаттайтын жалпы және ерекшеленетін белгілерінің қамтылуы;
• “ипотека” категориясының сандық және сапалық бағасы;

Ипотека дәстүрлі қаржылық қатынастар шегінде және олардың тарихи аспектісінде пайда болды, сондықтан теориялық көзқарас бойынша оны жаңа келісім-шарт қатынастарына бағдарланған дәстүрлі институт ретінде қарастыруға болады.

Қазіргі кезде ипотека дәстүрлі дамыған экономикасы бар дамыған мемлекеттерде де, бастаушы нарықтары бар дамушы мемлекеттерде де қолданылады. Дамушы елдердегі ипотеканың қалыптасуына және қызметіне экономикалық, саяси, географиялық және кадрлық факторлар әсер етеді.

Ипотеканың дамуын тежейтін негізгі факторлар: саяси және экономикалық тұрақсыздық; инфляциялық процестер; мемлекеттік бюджет дефициты; шаруашылық процестердің өзара төлемсіздігі; құқықтық қатынастарды реттейтін нормативтік базаның жоқтығы; ипотекалық несиелеу сұрақтары бойынша тұрғындардың жеткіліксіз білімі.

Әр түрлі мемлекеттер заңнамасында бекітілген құқықтық формалардың, құрылдырдың және әдістердің әр түрлілігін есептей отырып, барлық заңнамалық жүйеде негізгі орынды меншік құқығы және оның кепілінің әдістері алады. Бұл құқықты өткізу әдәсә ретінде ипотека қолданылады. Сондықтан көптеген зерттеушілер ипотеканы, заңды қатынастарды, әсіресе, ипотекалық несиені алу мақсатымен ақша айналысын орындауды қамтамасыз ететін кепіл түрлілігін сипаттайтын категория ретінде қарастырады.

Этимологиялық термин “ипотека” қозғалмайтын мүлік кепілін білдіреді және 3 құқықтық категорияны белгілеу үшін әр түрлі елдер заңнамаларында қолданылады:

1. Арнайы несие – ипотека және ипотекалық қарыз алу мақсатында қозғалмайтын мүлік кепілі (ипотеканың таза құқықтық функциясы).
2. Кепілзат (ипотекамен қамсыздандырылған міндеттеме бойынша кепіл ұстаушының құқығын растайтын қарыз куәлігінің басқа да аттары бар).
3. Ипотекалық несие (қарыз ақша), қозғалмайтын мүлікті кепілге қоя отырып, несиелік мекемелермен қарыз алушыларға беріледі.

Ипотекалық қатынастардың әлеуметтік-экономикалық маңызы – қосымша өнім алу мақсатында қоғамның құн қозғалысының механизмдерін үздіксіз іздеу. Ипотекалық несиелеу жүйесінің жақсы қызмет етуі, әлеуметтік-экономикалық мақсатқажету үшін қозғалмайтын мүлікті пайдалана білетін нарық субьектілерін тартумен байланысты. Ипотека механизмі, қоғам көзқарасына сай қозғалмайтын мүлікті тиімді қайта бөлуге көмектеседі.

Ипотекалық несие сенімді негізде кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй құрылысын банктік несиемен қанағаттандыратын қаржыландырудың мемлекеттік көздерін алмастыруда үлкен роль атқарады. Оның дамуы ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың дефициттік жағдайында және инфляцияның жоғары қарқыныда шаруашылық субьектілердің инвестициялық белсенділігінің өсуіне көмектеседі.

Қарыз қатынасының зерттеуі негізіне екі органикалық байланысты, бірақ өзінше қатысты жақтар жатқызылуы керек: экономикалық мазмұны және заңды формасы, олардың қарама-қайшылығы әр түрлі теріс нәтижелерге әкеліп соғуы мүмкін.

Ипотека институтын белсенді қолдану нарықтық қатынастарға өту жағдайында маңызды фактор болып табылады, ол еңбек өндірісінің өсіміне, отандық тауарларды шығаруды көбейтуге және теңге мен бағаның тұрақтылығына ықпал етеді.

Нарықтық экономикада ипотеканы кең қолдану үшін бірнеше факторларды қарастыру қажет:

1. Өндірістік қатынастар жүйесі – жалпы негіз, оның құрамдас бөлігі, ипотеканың атқарылуының нақты негізін және мүмкіндігін ашатын тауар-ақша қатынастары болып табылады.
2. Ипотека кез-келген экономикалық дамыған елдің капитал нарығының бірі болып саналады, ол экономиканы ұйымдастырудың нарықтық принциптерін ұстанады.
3. Өндірістік қорлардың айналым заңдылығы нақты, яғни өндірістік капиталдың атқарылуы.
4. Шаруашылық субьектілердің коммерциялық есептілігі, материалдық қызығушылықтары.

Ипотеканың тарихи пайда болуы өнеркәсіп революциясының дайындау кезеңімен, өндірістік күштердің дамуында сапалы жаңа сатылармен, өндірістік және коммерциялық қызметті кеңейту және күрделендірумен байланысты несиелік ресурстардың қосымша көлемін тарту қажеттілігімен байланысты. Ұзақ кезең уақыты бойына нақты капитал, қарыз негізінде дамыды. Ақша қарызын ала отырып, қарыз алушы кредиторға оның қайтарымдылығын қамсыздандыру ретінде өзінің мүлігін ұсынады, оған меншік құқығын сақтай отырып. Кредитор берген қарызы үшін пайыз немесе дивиденд түрінде нақты табыс алу құқығына ие болады. Ипотека тауар-ақша қатынасына негізделгендіктен, оның атқарылуының негізгі принципі ретінде эквиваленттікті айтуға болады.

Нарықтық экономика жағдайында эквиваленттік шаруашылық субьектілердің әрекеттерін бағалаудың, бәсеке қабілеттілігі және табыс өсімінің негізгі принципі болып саналады. Эквиваленттік принципін пайдалануды жақсарту қамтамасыз ету кепілі және атқарылуын қолдау мен нарықтық жүйенің дамуы ретінде көрсетіледі. Эквиваленттік нарықтық барлық шаруашылық субьектілері арасында алмастыруды сипаттайды. Бұл алмастыру процесін қарастыру ипотеканың экономикалық мазмұнын талдауға көмектеседі. Қайтарымдылық принципінің әрекет етуі, пайыздарды төлеумен қайтарымдылық шартында уақытша пайдаланғаны үшін кепілге алынған қозғалмайтын мүлік құнын өткізу барысында кредитор мен қарыз алушы арасындағы пайда болатын қатынастарда көрініс табады.

Ипотекалық несиелеу – банкте қарыз алу барысында қозғалмайтын мүлік кепілі.

Ипотекалық несиелеудің негізгі категориясы – кепіл. Кредитор-кепіл ұстаушы қарызды қайтару бойынша кепіл берушімен міндеттемелердің орындалмауы жағдайында бірінші кезекте кепілге алынған мүлікті өткізу есебінен қанағаттану құқығын алады. Әдетте, кепіл обьектісі несиелеу обьектісіне сәйкес келмейді. Несиелеу обьектісі – несие алу үшін мақсат, ал кепіл обьектісі – қарыз алушының міндеттемесін қамсыздандыратын қозғалмайтын мүлік.

Экономикалық жүйенің элементі ретінде ипотеканы қарастыру барысында 3 жақты сипатты қарауға болады:

1. Қозғалмайтын мүлік кепілі өндірісті дамыту үшін қажетті қаржылық ресурстарды тарту инструментінің ролін атқарады.
2. Ипотека обьектілерге мүліктік құқықты өткізуді қамтамасыз ете алады.
3. Ипотека көмегімен бағалы қағаздар базасында нақты капиталды құру.

Экономикалық қатынаста ипотека – қозғалмайтын мүлік обьектілеріне мүліктік құқық айналысының нарықтық инструменті.

Ипотеканың экономикалық мәні келесі функцияларды өткізуденқұралады:

• материалдық өндірісті қолдау және дамыту үшін қосымша қаржы қаражаттарды құру және тарту механизмі;
• мүлікті қайта бөлу және айналымды қамтамасыз етудің қосымша инструменті;
• кепілзат және өндірісті бағалы қағаздар, сонымен қатар ипотекалық несиелеудің екінші нарықтық институттары негізінде көп ретті мультипликацияланатын нақты капиталды құру.

Ипотекалық несиенің ерекшеліктері:

1. Кепілмен міндетті түрде қамтамасыз ету. Кепіл ретінде сатып алынатын қозғалмайтын мүлік болуы мүмкін. Қарыз алушы және оның отбасында кәмелет жасқа толған мүшелердің барлығы ипотекаға берілетін тұрғын үй ғимаратын босатуға нотариалдық келісім береді. Ипотекаға берілетін тұрғын үй кез-келген шектеулерден босатылуы керек және басқа міндеттеменің қамсыздануына салынбау керек.
2. Несие беру мерзімінің ұзақтығы. Ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиесі 5 жылдан жоғары мерзімге (оптималды 20-25 жыл) беріледі. Ұзақ мерзімде өтелуіне байланысты қарыз алушының ай сайынғы төлем мөлшері азаяды.
3. Ипотекалық несиелеудің мақсатты сипаты.
4. Ипотекалық несие төмен тәуекелді банктік операция деп есептеледі. Бұл келесі талаптармен қамтамасыз етіледі:

• несие сомасы, әдетте, сатылып алынатын тұрғын үйді нарықтық құнынан 60-70%-дан астам болмайды;
• несие бойынша ай сайынғы төлем мөлшері қарыз алушының жиынтық табысынан 30%-дан аспауы керек;
• кредитор несие өтей алу бағасының процедурасы барысында қарыз алушының ағымды табысы туралы ресми бекітілген ақпаратпен жетекшілік етеді.

Берілген стандарттар мен талаптар кредитор мен қарыз алушы үшін тәекелдерді төмендетуге бағытталған. Несиелерді ұсыну және қызмет көрсету процедураларына нақты стандарттар мен талаптарды орындау, ипотекалық несиелердің екінші нарығын сенімді атқаруға және осы секторға жеке инвесторлардың қаражаттарын, оның ішінде эмиссиялық ипотекалық бағалы қағаздар немесе облигациялар арқылы тартуға мүмкіндік береді.

Отандық және шет ел заңнамасының заңды нормаларын талдау ипотекалық несиелеудің принциптерін ажыратуға көмектеседі:

1. Кепіл жариялылығы – бұл мүліктің кепілмен шектелуі туралы жеңіл қолжетімді талап. Бұл мөлшер қозғалмайтын мүлікті сәйкес тіркеу жолымен қамтамасыз етіледі.
2. Меншік құқығының шектелуі шартында мүлікті қарыз алушының қолында қалдыру.
3. Кепіл үлесі түрінде қарыз мөлшерін анықтау.
4. Кепілге қойылған мүлік арқылы қосымша ипотекалық қарыздарды алу.
5. Сақтандыру есебімен қарыз ұсыну.
6. Қозғалмайтын мүлікті жоғалту немесе мерзімінде қарызды төлемегені үшін оны үшінші тұлғаға өткізу.

Заңды мағынада ипотека – жермен, сәйкес жер учаскесімен немесе

оны пайдалану құқығымен байланысты кәсіпорын, құрылыс, ғимараттар кепілі. Экономикалық мағынада ипотека – банкте немесе басқа қаржылық ұйымда қарызды алу мақсатымен қозғалмайтын мүлік кепілінің әр түрлілігі. Кез-келген азаматтың мүлікке өзінің меншік құқығын, сонымен қатар, қозғалмайтын мүлік нарығында өткізуге болатын нақты нарықтық баға түрінде мүлікті иелену және пайдалану құқығын қарастыру мүмкіндігі бар.

“Ипотека” категориясының келесі авторлық анықтамалары ұсынылады.

Ипотека – бұл, нәтижелері мемлекеттің мониторинг аясына енгізілетін, ұзақ мерзімді қарызды алу және тиімді пайдалану мақсатымен қозғалмайтын мүлік кепілі бойынша барлық шаруашылық субьектілер арасында пайда болатын экономикалық-құқықтық қатынастардың жиынтығын сипаттайтын категория. Берілген сипаттамада басқа зерттеушілермен көзделмеген сәттер белгіленген:

• ипотека қоғамдық ұдайы өндірістің құрамдас бөлігі ретінде, нарықтық экономикалық инструменті ретінде, экономиканы құлдыраудан шығаратын механизмдердің бірі ретінде қарастырылады;
• мемлекет ролі есептелген .

Заңды категориялар ұқсас экономикалық категорияларға негізделуі керек. Ипотеканың экономикалық мазмұны құқық элементтерімен қиылысады.

1.2   Ипотеканың шығу тарихы

Үлестік құрылыс жүйесіне қатысу, несиелеу мөлшерлемесінің ақырындап төмендеуі және оның мерзімінің ұзаруы үшін банктік мекемелерді тарту, тұрғын үй құрылысын қаржыландыру механизімін классикалық ипотекалық жүйеге жақындата түсуде.Ипотека дамыған капитализм елдерінен келген қазіргі кездегі сөз емес. Ол б.э.д. IV ғасырда ежелгі Грецияда пайда болып, дамыған. Сол кезде бірінші қарызға беруші өзінің қарызын қамтамасыз ету ретінде қарыз алушыдан жер учакесін алған. Қарыз алушының жер учаскесінің шекарасында баған орнатылған. Ол бағанда жер учаскесі белгілі бір мерзімге, белгілі бір сомаға қарызға алынғаны туралы жазылған. Бұл баған «ипотека» деген гректің сөзімен аталды, ол қозғалмайтын мүлік деген ұғымды білдіреді.

Жер – жеңіл айналыс тауары, ол меншік қарыздардан босатылмаған немесе кепілденген деген тәуекелдің бар екенін білдіреді. Ипотека мүліктің басқа иеге өтуіне кедергі болған. Уақыт өте келе «ипотека» сөзі, кепілді белгілеу үшін қолданылатын болды.

Ежелгі Римде ипотекалық құқық екі қажетті сапаны қамтымаған – «мамандық» және «жариялылық», сондықтан да кредиторға сенімді қамсыздандыруға кепіл бермеген. Римдіктер ипотеканың заңды алаңын кеңейтті. Оны қарыз алушының барлық мүлігіне бекітуге болады. Бір жағынан ол кредиторды нақты қамсыздандырудан шегерді, екінші жағынан кейбір тұлғаларға римдік заң келісімге байланыссыз ипотекалық құқықты берді. Бұл заңдық ипотека құпиялы немесе жариясыз  болды.

Ақырындап ипотека орта ғасырлық еуропалық заңнамаға кіруде. Германияда ол XIV пайда болған (бұған дейін қарыз үшін жеке жауапкершілік принципі болған). Францияда XVI ғ. аяғынан бастап жариясыз ипотека болған.

Ипотекалық банктер XVIII ғ. алғашқы рет Германияда пайда болған. Бірінші ипотекалық банк Силезияда 1770 жылы қаланған. Бұл ірі шаруа қожалықтарына қаржылық көмек көрсететін мемлекеттік банк болған. XIX ғ. басынан бастап ипотекалық банк қызметі ұсақ шаруа қожалықтарына, одан кейін крестьяндық шаруашылықтарға таратылған.

Америка Құрама Штаттарында (АҚШ) 1916 жылы 12 округте фермерлерге олардың жерлерін кепілге ала отырып, ұзақ мерзімді қарыздарды беру үшін федералдық жер банктері құрылды. Францияда ірі жер банкі («Креди фонсье де Франс») және оның филиалы – Кәсіпкерлер бөлімі («Котуар дез антрепренер») жер иелеріне және құрылыс компанияларына тұрғын үй және өнеркәсіп құрылысына қарыздар ұсынады. Ипотекалық операциялар орта және ұзақ мерзімді ипотекалық қарыздарды берумен байланысты – негізінен ірі құрылыс компаниялары мен жер иелеріне тұрғын үй және өнеркәсіп компанияларына мерзімі 3 жылдан 20 жылға дейін.

Канадада ипотекалық банктер несиелік институттардың дәстүрлі түрі болып табылады. Негізінен олар қозғалмайтын мүлікпен операцияларды несиелеумен, сонымен бірге мемлекеттің және корпорациялардың ұзақ мерзімді бағалы қағаздарына инвестициялаумен айналысады.

Пруссияда аяқталған ипотекалық жүйе 1783 және 1871 жылғы жарғылармен енгізілген, ал Саксонияда – 1843 жылғы жарғымен және 1863 жылғы кодекспен енгізілген. Еуропалық елдер заңнамасында ипотека екі сипатта: біріншіден, ол тек қана қозғалмайтын мүлікке ғана қолданылады; екіншіден, кепілге алынған мүліктің сатылуы кредитордың өзімен емес, соттың қатысуымен жүргізіледі. Кредиторлар үшін ипотека өзінің иелігіне қарызгердің мүлкін қабылдамай және кредиторлардың бәсекелестігінен қорықпай «қарыз бойынша қамсыздандыруды» алудың ең сенімді құралы болып табылады.

Орта ғасырлық кодекстер «енгізілген ипотека өзінің табиғаты бойынша бөлінбейді, ол қанағаттану алу құқығына негізделген» деген анықтама сақтады. Ипотека қозғалмайтын мүлікке иелерінің ауысуына қарамастан кеңінен таралды. Римдік құқық бойынша ипотека талаптарға және оның барлық құрылымдарына, ипотекадан пайыздар және қанағаттану алу мақсатымен кредитордың шығындарын есептей отырып кеңінен таралды. Бірқатар елдердің ипотекалық заңнамалары бойынша XVIII-XIX ғасырларды талаптың нақты сомасы оның жариялануымен, оның мөлшерімен, сомаға өскен пайыздармен анықталды.

Қазіргі кезде ипотека АҚШ-та, Канадада, Англияда, Францияда, Швецияда жоғары деңгейде дамыған. АҚШ-та, мысалы, ипотекалық айналыс жүздеген миллиард доллармен есептеледі.

Нарықтық қатынастары дамыған елдерде несиенің әр түрлері жүзеге асуда. Олар несиелеу объектісіне, ипотекалық қарыздың кепілін қамтамасыз ету әдісіне, ипотекалық облигациялар нарықтық сипатына, несиелеу субъектісіне байланысты әр түрлі белгілері бойынша жіктеледі. Несиелеу объектілері: жер учаскелерін иелену, жер учаскелерін игеру, тұрғын үй құрылысы. Кепілдер: сақтандырылған несиелер, сақтандырылмаған несиелер және басқа да несиелер. Ипотекалық облигация нарығы: бірінші немесе екінші нарық. Несиелеу субъектілері: құрылысшының несиеленуі, мердігердің несиеленуі. Несиелеудің объектісіне байланысты ипотекалық несиелерді қарыздарға бөлуге болады: жер учаскелерін алу үшін; тұрғын үй құрылысына; жер учаскелерін игеру.

Ипотеканың ұзақ тарихына қарамастан Еуропада ипотекалық несиелеу жүйесі тарихының есебі оның қазіргі түрін бүгінгі күнге дейін әрекет ететін және Францияда ипотекалық несиелік мекемелерді құруға рұқсат беретін 1852 жылдан бастап принц Луи Наполеонның жарғысымен (Decret sur les societes de credit foncier) түсіндіруге болады. Бұл жарғының мақсаты, Париж бен провинциялар арасындағы қаржыландырудағы сәйкессіздікті жою, сонымен қатар ауыл шаруашылық несиені дамыту. Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу жүйесінің бастаушысы деп есептейтін Пруссиядағы берілген жарғыға сәйкес қарыз алушылардың мекеме-ассоциациясын құру ынталандырылды. Credit Foncier de France деп аталатын Француздық жүйе кейіннен бүкіл Еуропада кеңінен таралып, Еуропаның көп елдерінде принциптік өзгертулерсіз қабылданды. Берілген үлгіге қатысты, 1852 жылғы жарғы нәтижесінде құрылған Франциядағы бірде-бір ипотекалық банк банкротқа ұшырамаған.

Берілген үлгіге сәйкес ипотекалық банк бірінші кезекте, төмен құн бойынша қозғалмайтын мүлікке салымдарды қаржыландыруда қарыз алушылардың сұраныстарын және өтімді, жоғары өтімді бағалы қағаздарға инвесторлардың сұраныстарын түзететін қаржылық делдал рөлін атқарады. Ол үшін ипотекалық банк,

• біріншіден, қозғалмайтын мүлікті кепілге ала отырып, нақты стандартқа сәйкес қарыз ұсыну. Қарыздар – жеке тұлғаларға тұрғын үй жағдайларын жақсартуларына берілетін тұтыну қарыздары және заңды тұлғаларға қозғалмайтын мүлікпен байланысты қандай да жобаларды орындауға немесе коммуналдық жобаларды жүзеге асыру үшін муниципалдық органдарға берілетін коммерциялық қарыздар.
• одан кейін берілген несиелер, түрлеріне байланысты кепілзаттың біртекті пұлдарына бірігеді. Ең соңғы адым, кепілзат пұлымен және оларды нарыққа орналастырумен қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялар эмиссиясы болып табылады. Қосымша, эмиссия кепілзат пұлынан басқа толығымен ипотекалық банктің – эмитент мүлігімен кепілденеді.

Сонымен, инвесторлар өздерінің бос қаражаттарын орналастыру үшін сенімді инструмент алады, ипотекалық банк өздерінің шығындарын қайта қаржыландырады, қарыз алушылар несиелер бойынша икемді шарттармен пайдаланады. Берілген несиелер бойынша талап құқықтары, кепілзатпен қамсыздандырылған ұзақ мерзімді міндеттемелердің сатылуына қарамастан ипотекалық банкте қалады.

Берілген жүйенің тұрақты атқарылуы үшін көп шектеулер бар, олар үшін ипотекалық қайта қаржыландыру жүйесі банктік капиталдың ең реттелген қосымша аяларының бірі болып табылады.

Сонымен қаттар ипотекалық банктерге тәуекелдің жоғарылауына байланысты коммерциялық банктерге тиесілі қызметтің көп түрлеріне тыйым салынады, бірақ оларға ғана ипотекалық облигациялар эмиссиясына рұқсат берілген. Несиелер қайтару кепілдемелері бойынша олардың сақтандыру қорғанысының және сақтандыру ұйымының қамсыздандыру деңгейіне байланысты жіктеледі. АҚШ-та кепілзат беттерімен несиелер ажыратылады: Федералдық тұрғын үй әкімшілігімен, Соғыс ардагерлерінің ісі бойынша Басқармамен сақтандырылған және сақтандырылмаған.

Ипотекалық облигация нарықтық сипатына байланысты бірінші және екінші нарықтың ипотекалық беттері болып бөлінеді.

Несиелеу субъектісіне байланысты тұрғын үй құрылысына ипотекалық қарыздар тікелей болашақ иесіне ұсынылатын несиелерге және мердігерлерге берілетін қарыздарға бөлінуі мүмкін. АҚШ-та кепілзатпен қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялар шығарылады және бос қаражаттары барлардың барлығына сатылады, ал бұл зейнетақы активтері, сақтандыру компаниялары және жеке тұлғалар. АҚШ-тағы ипотекалық облигация нарығының көлемі американдық корпорациялардың акциялар нарығының көлемінен жоғары. 1930 жылдан бастап АҚШ-та американдықтарды өздерінің меншік үйлерін сатып алу үшін қарыз алуға ынталандыратын заңнама дамыды. Англиядағы өзара несиелеудің құрылыс қоғамының мысалы бойынша тұрғындардың салымдарын жинау және тұрғын үй алуға несиелер ұсыну үшін қарыз жинақ ұйымдары құрылды. Бұдан басқа қарыз алушыларға кепілзат бойынша пайыздар сомасына салық салынатын табысты қысқарту ұсынылды және депозиттерді сақтандыру тегін. Бұл кепілзат бойынша пайыздардың төмендеуіне көмектесті.

АҚШ-та ипотеканы Үкімет тапсырысы бойынша қарайтын ұйымдар бар:

1. «Джинни Мэй» - Үкіметтік ұлттық ипотекалық ассоциация;
2. «Фредди Мак» - тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің федералды корпорациясы;
3. «Фенни Мэй» - федералды ұлттық ипотекалық ассоциация.

Бұл ұйымдар кредиторларға кепілдер береді, бұл ипотекалық несие және %-дар аз қаражаттары бар қарыз алушылар есебінен өтелетінін түсіндіреді. «Джинни Мэй» мөрімен басылған бағалы қағаздар, мысалы, өзінің несие төлеу қабілеттілігі бойынша АҚШ қазыналық қағаздарының деңгейіне дейін көтерілді. Болуы мүмкін кризистер барысында корпорация акциялары биржада түседі, ал бағалы қағаздар – ипотекалық облигациялар керісінше, бағада өседі. АҚШ Үкіметі олар бойынша тұрақты табысты кепілдейді және 20-30 жылға барлық тәуекелдерді өз мойнына алады.

Дамыған елдерде нарықтық қатынастардың қалыптасуы бойынша қаржылық механизмдер пайда болады. Сондай механизмдердің бірі ипотека болып табылады, оның белсенділігі кейінгі кездері бірқатар макроэкономикалық себептермен байланысты:

- нарықтық туындылардың тереңдеуі және экономикалық жағдайлардың тұрақтылығы;

- нарықтық экономика институттарының дамуы және қалыптасуы;

- қаржылық ұйымдардың, әсіресе, банктердің жұмыста «ұзын» позициясы бойынша қайта бағдарлануы;

- тұрғындардың ақша қаражаттарын сақтау және жинаудың тиімді әдістерінің жоқтығы;

- қозғалмайтын мүлік, әсіресе, тұрғын үй өтімділігінің жоғары деңгейі;

- көптеген отбасы үшін тұрғын үй мәселесі өзекті;

- тұрғындардың белгілі бір бөлігінің табыс деңгейінің көтерілуі және т.б..

Кеңес дәуіріндегі тұрғын үйді қаржыландыру жүйесі тұрғын үй саясатына толық сәйкес келді және мемлекеттік тұрғын үйлер құрылысын қаржыландыру үшін бюджет қаражаттарын орталықтан бөлу орын алды. Нәтижесінде өзінің тұрғын үй жағдайын жақсартуды қалайтын, не тұрғын үй алу кезегінде тұрған азаматтарға үй тегін берілген болатын. Кеңес үкіметінің құлдырауы және тұрғын үй саласында нарықтық қатынастардың көрініс алуы тұрғын үй реформасын жүргізуге алып келді. Бұл реформаның алғашқы қадамдары 1993 ж. “Жаңа тұрғын үй саясаты мемлекеттік бағдарламалары және оның іске асырылу механизмдері” туралы ҚР Президентінің Жарлығымен жүзеге асты. Бағдарлама мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында мынадай стратегиялық қадамдарын қарастырды: тұрғын үй саласына қатысты құқықтық нормаларға қажетті өзгерістер мен толықтырулар енгізу; тұрғын үй құрылысын және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықтарды қаржыландыру жүйесін реформалау; монополиясыздандыру; тұрғын үй құрылысы құнын төмендету және оны халыққа арнап арзандату шараларын жасау; тұрғын үй құрылысынң процессіне қатысушыларға және бұл процеске көптеген азаматтар мен заңды тұлғалардың қатысуын мақсатында жеңілдік жүйесін жасау және пайдалану; тұрғын үй саласында жалға алуды кеңейту шараларын жүзеге асыру; құрылыс индустриясының базасын жаңғырту; тұрғын үй құрылысына арналағн жер телімшелерін бөлу және тіркеу процедураларын жасау; әлеуметтік, инженерлік және көлік инфрақұрылымының тұрғын үй құрылыстарын дамыту; мемлекеттің тұрғын үй саясатын жүзеге асыруы үшін тиімді ұйымдық құрылымдар құру; тұрғын үй және жылжымайтын мүлік нарығының инфрақұрылымын дамыту.

Бұл құжат мемлекеттің тұрғын үй мәселесін шешуде маңызды болып саналғанымен, осы күнге дейін аталған құжатта көрсетілген шаралардың маңызды бөлігі орындалмаған десе болады. Мұндағы ойлар бүгінгі күні тұрғын үй секторын және оны қаржыландыру жүйесін әрі қарай реформалау барысында нақты мүмкіндіктерді талдау үшін өте маңызды.

Тұрғын үй құрылыс саласындағы нвестициялық мүмкіндіктердің құлдырауы көптеген мердігерлік ұйымдардың экономикалық жағдайына теріс ықпал етті. Нәтижесінде тұрғын үй құрылысында жұмыс жасаушылар саны қысқарды. Шын мәнісінде мұндай жағдайда тұрғын үй құрылысына бюджеттен тыс қаражат көздерін тартудың нақты жаңа механизмдерін іждестірудің маңыздылығы арта түседі. Ондай механизм ретінде тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесін қарастыруға болады және оның көмегімен құрылыс саласындағы дағдарысты тоқтатып, жұмыс бастылық көрсеткішін жақсартуға және бірқатар әлеуметтік тұрғын үй мәселесін шешуге мүмкіндік туады.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі бұл тұрғын үй құрылысының дамуын қамтамасыз ететін тұрғын үйді несиелеу прцессін ұйымдастыруды анықтайтын элементтердің жиынтығын білдіреді.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі 3 басты қызмет атқарады:

1. Тұрғын үй несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттармен қамтамасыз ету.
2. Тұрғын үй несиелерін беру және оларға қызмет көрсету.Инвестордың қызметін атқару.
3. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің өзге экономикалық механизмдер сияқты, өзіне тән ішкі құрылымдық элементтері болады.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымдық элементтеріне мыналарды жатқызуға болады: тұрғын үйді ипотекалық несиелеу түрлері; тұрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері;  тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектілері; тұрғын үйді ипотекалық несиелеу принциптері; тұрғын үйді ипотекалық несиелеу шарттары; тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің ұйымдастырушылық-экономикалық негізі немесе несиелеу технологиясы.

Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементіне оның субьектілері жатады. Субъектілеріне мыналарды жатқызуға болады:

қарыз алушылар;

несие берушілер; риелторлық және сақтандыру компаниялары;

инвесторлар; үкімет.

Бұл аталған субъектілер тұрғын үйді ипотекалық несиелеу нарығының қатысушылары болып табылады.

Кесте 1-Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері: мақсаты мен қызметтері *

Субъектілер	Мақсаты және қызметтері
Қарыз алушылар	Мүмкіндігіне қарай жақсы үй сатып алу, сонымен қатар несие бойынша ай сайынғы төлемді төлеуге әзір болу.
Несие берушілер (екінші деңгейдегі банктер және өзге де қаржы-несие институттары)	Қарыз алушының төлем қабілетсіздігіне байланысты тәуекелдерді азайту арқылы пайданы арттыру.
Үй сатушылар (жеке тұлғалар)	Үйді тиімді бағада сату.
Риелторлық ұйымдар	Үшінші бір тұлғаның тапсырмасы бойынша, оның меншігіндегі үйді тиімді бағада сатып, одан өзіне тиісті комиссиондық сыйақыны алу.
Жылжымайтын мүлік жөніндегі орталық	Қазақстан Республикасы аумағында жылжымайтын мүлікке деген меншік құқығы туралы ақпарат жинау, тіркеу және беру.
Сақтандыру компаниялары	Мәмілені толық сақтандыру, пайда табу.
Тәуелсіз бағалаушылар	Ипотекалық несиелеуде кепіл заты болып саналатын тұрғын үйді бағалау және оның кепіл құнын анықтау.
Қазақстан ипотекалық компаниясы АҚ	Ипотекалық несие беру, ипотекалық облигациялар шығару және орналастыру.
Инвесторлар	Ипотекалық облигацияға қаражат салып, пайда алу.
Қамқорлық жасау органы	Кәмелетке толмаған азаматтардың құқықтары мен мүдделерін қорғау.
Мемлекет	Ипотекалық несиелеу жүйесінің тұрақты және тиімді қызмет етуін қамтамасыз ету; банк салымшыларының мүдделерін қорғау мақсатында ипотекалық несиелеу нарығына қатысушылардың қызметіне бақылау және қадағалау жүргізу; тұрмысы төмен отбасылардың тұрғын үй сатып алуына жағдай жасау.

*Шыныбеков Н.С. “Қазақстандағы тұрғын үйді несиелеу жүйесі” //Хабаршы// №5(45), 2004ж., 40-43 беттер.

Кестеден көріп отырғанымыздай тұрғын үйді ипотекалық несиелеу нарығында көптеген қатысушылар қызмет етеді. Мұндай қатысушылардың болуы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшеліктерін сипаттайды. Отандық тәжірибеде тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілерге әмбебап және маманданған банктер, сондай ипотекалық компаниялар жатады. Мұндағы маманданған банкке – Тұрғын үй құрылыс банкін, ал ипотекалық компанияларға ірі коммерциялық банктеріміздің құрылтайшылығымен ашылып жұмыс жасап жатқан несиелік мекемелерді жатқызуға болады.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне оның объектілері жатады. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне мыналар жатады: тұрғын үй құрылысына арналған жер телімшесі; тұрғын үй құрылысы және қайта құру; тұрғын үйді сатып алу.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне тұрғын үй несиесін 3 түрге бөлуге болады:

Тұрғын үй құрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін несиелер.

Тұрғын үй құрылысына және қайта құруға берілетін несиелер.

Тұрғын үйді сатып алуға берілетін несиелер.

Отандық банктік тәжірибедегі ипотекалық несиелеу ерекшеліктерін сәйкес аталған соңғы екі несие түрінің өзара айырмащылығын былай беруге болады: тұрғын үй құрылысына берілген несиеде кепілге басқа өтімді мүліктің болуын талап етеді және ол қысқа мерзімдік сипатта болуы мүмкін, ал халықтың тұрғын үй сатып алуға берілетін несие бойынша кепіл заты ретінде сол сатып алынған үйдің өзі алынады және мұндай несиенің берілу мерзімі ұзақ мерзімді құрайды, мысалы 10-15 жыл және одан жоғары.

Сонымен қатар, айта кететін бір жәйт, егер де салынып жатқан тұрғын үй, соның ішінде жеке үйлер несиені қамтамасыз ету заты болмаған жағдайларда оларды тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне жатқызуға болмайды.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі элементіне ипотекалық несиенің мәнін және қызметтерін, сондай-ақ несиелік қатынастарды ұйымдастыру облысындағы объективті экономикалық заңдардың талаптарын бейнелейтін тұрғын үй ипотекалық несиелу принциптері жатады. Олар: несиенің мақсаттылығы; несиенің дифференциалдығы; несиенің мерзімділігі; несиенің қайтарымдылығы; несиенің ақылылығы; несиенің қамтамасыз етілуі.

Мұндағы ең маңыздысы несиенің қамтамасыз етілуі өз кезегінде несиенің қайтарылуына кепілдік болып табылады. Мұндай несиенің қамтамасыз ету көзіне мыналар жатады:

алғашқы көзі: қарыз алушының тұрақты табысы; қаншалықты қарыз алушының табыс алу, не алмауына байланысты тәуекелді болатындықтан; банктер екінші көздің болуын қалайды;

екінші реттегі көзі: сатып алынатын тұрғын үй.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеудегі қамтамасыз ету заты – жылжымайтын мүлік кепіл заты болғанымен, ол несие берушінің қолына берілмейді, керісінше қарыз алушының иелігінде қалады. Бұл оның басты ерекшелігіне жатады.

Дамыған елдердің тәжірибесінде “ипотека” термині мынадай 3 құқықтық категорияларды сипаттайды:

Ипотекалық несие алу үшін жылжымайтын мүлікті кепілге беру (таза құқықтық қызметі);

Салынған мүлік актісі (борыштық күәліктің басқа да аты бар)

Ипотекалық несие (ақшалай займ) – жылжымайтын мүлікті кепілге алып берілетін несие.

Мұндағы, тұрғын үй несиесі – ипотекалық несиенің бір түрі. Ипотекалық несие әрқашан жылжымайтын мүлік кепілдігі-ипотекамен, ал тұрғын үй ипотекалық несиесі тек қана тұрғын үй жылжымайтын мүлігімен қамтамасыз етіледі. Аталған несиелеу нысанында бір ғана қамтамасыз ету кепілдігіне несие қаражаттарына алған тұрғын үй жатады. Мұндай жағдайда банк пен қарыз алушының арасында келісім-шарт жасалады және соның негізінде қарыз алушы – кепілдік беруші, ал қарыз беруші қарыз алушының несиені және пайызды қайтаруға байланысты міндеттемесін толық орындағанға дейін кепілдікті ұстаушы болып саналады. Кепілдік беруші (қарыз алушы) өз міндеттемесін орындамаған жағдайда, кепілдікті ұстаушы (қарыз беруші) кепілге қойыған мүліктің құны есебінен өзінің талабын қанағаттандыруға құқы бар.

“Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” ҚР Президентінің заң күші бар жарлығына сәйкес жылжымайтын мүлік ипотекасы (ипотека) – кепілдік берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде, не пайалануында болатын жылжымайтын мүлік түрі.

Мұндай қамтамасыз ету түрінің өзіндік кемшіліктері бар. Атап айтсақ қарыз алушы үшін: кепіл заты ретінде оны рәсімдеу қымбаттылығы; несиені қайтармаған жағдайда тұрғын үйді босату қажеттігі (бұл жерде қарыз алушының үйді сатып алғаннан соң жасаған қосымша шығындары есепке алынбай қалуы); ал банк үшін: несиені беруден бұрын кепілге алатын объектіге толық тексеру және бағалау жұмыстарын жүргізу қажеттігі; жылжымайтын мүліктің өтімділігінің төмен болуы; ұзақ мерзімді несиелеу барысынды кепілге алған мүліктің құнының төмендеу қаупінің болуы.

Жалпы тұрғын үй ипотекалық несиесін қамтамасыз етуде, қажет уақытында қамтамасыз етудің өзге де нысандары кепіл-хат, кепілдеме және сақтандыру міндеттемелері де пайдаланылуы мүмкін.

• Ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілері

Ипотекалық несиелеудің Американдық үлгісі

Ипотекалық несиелеудің практикалық дамуы мен ұйымдастырылуына әр елдегі жағдайлар мен факторлардың бүтіндей кешені үлкен ықпал етеді.

Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін саяси факторлар: қоғамдық жүйенің жалпы тұрақтылығы, сыртқы қауіп-қатердің бар немесе жоқ болуы, басқа мемлекеттің әскери немесе экономикалық экспансиясы, экспроприоциондық шаралардың мүмкіндігі.

Осының барысындағы саяси жағдайдың тұрақсыздығы ипотекалық несиелеудің дамуына әсер етеді. Керісінше, ипотеканың жетісті дамуына, мемлекеттік саясатқа мүмкін болатын протекционизм шараларының бүтіндей жүйесін енгізу маңызды көмегін тигізуі мүмкін. Келесілер сияқты протекционизм шараларын ұсыну:

• мақсатты несиелік ресурстар;
• екінші нарық үшін бағалы қағаздар шегінде іске асырылатын ипотекалық несиелер мен қарыздар қамсыздандыруындағы мемлекеттік кепілдемелер;
• тұрғын үй құрылысына немесе бизнестің дамуына ипотекалық несие алатын нақты азаматтардың мекен-жайлық қолдауының көп түрлі нысандары.

Құқықтық факторлар қоғамның құқықтық аясының жалпы жағдайымен анықталады. Осының барысында ипотеканың дамуына құқықтық аяның меншік қатынастарын, әсіресе, қозғалмайтын мүлік объектілерін қорғау қабілеті әсер етеді.

Осы факторлардың тобына қозғалмайтын мүлік тіркеуінің, сонымен бірге кепіл тіркеуінің нақты жүйесінің, бар немесе жоқ болуын жатқызуға болады. Әдетте, ипотеканың жетісті дамуы, ипотекалық операциялардың олардың қатысушыларымен іске асырылуының мазмұны мен тәртібін жариялайтын заңдар мен қаулылардың арнайы блогын бөлу барысында ғана мүмкін.

Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін экономикалық факторларға мыналар жатады: елдегі қаржы-несие нарығы мен бағалы қағаздар нарығының жалпы дамуы, валюта қатаңдығы және инфляция деңгейі, қозғалмайтын мүлік нарығының жалпы масштабын және динамикасын анықтайтын тұрғындардың төлем қабілеттілігі.Факторлардың осы тобында ерекше маңызға ие, бұл – ипотекамен байланысты барлық мүмкін болатын экономикалық тәуекелдердің сақтандыру жүйесінің дамуы. Осы бойынша ипотеканың қалыпты дамуы үшін қозғалмайтын мүлік объектісінің өзін, қарыз алушылардың өмірін және берілетін несиелерді, сонымен қатар қозғалмайтын мүлікке кепілзатпен қамтамасыз етілген бағалы қағаздардың өтімділігі мен табыстылығын сақтандыру қажет.

Тарихи жағдайлар мен факторлар ипотекалық несиелеудің дамуы мен формаларына белгілі бір мөлшерде әсер ете алады. Осы бойынша негізгі рөлді қаражаттарды жинау дәстүрі, сонымен қатар тұрғындардың несиеге деген қатынасы атқарады. Ипотека дамуының нақты формасына экономикалық ойдың дамуы мен өткізуінің арнайы сәттері ықпал етеді. Жоғарыда қарастырылған барлық факторлардың көп түрлілігі әлемде ипотекалық несиелеу ұйымының ондаған түрлерін және варианттарын құру үшін негіз болды.

Осының барысында ипотекалық несиелеу ұйымының әр түрлі сызбалары мен варианттары бір уақытта өткізіледі. Тағы да, түрлердің арасында жиі болатын айырмашылықтар принциптік жоспарды бар болып есептелмейді. Сан алуан елдердің ипотекалық бизнес практикасы ипотекалық несиелеу ұйымы жүйеінің әр түрлі үлгілерінің тууына алып келеді.

Ипотекалық несиелеудің қарапайым үлгілерінің бірін «қарапайым-ашық» үлгі деп атауға болады. Бұл үлгі негізінен кепілзаттың бірінші нарығы шеңберінде жүзеге асады. Осы үлгі бойынша ипотекалық банктерден алынған клиенттерге берілген қарыздар бойынша, оларды сырттан тартылатын қаржылық ресурстар бөлігін қамтамасыз ету ретінде әрі қарай кепілзатты пайдалану жүргізілмейді. Осы үлгі «ипотеканың қарапайым құрылымының» - арнайы әрекет ететін тұлғалардың минималды саны бойынша өткізіледі. Қарапайым үлгі арнайы ипотекалық банктерде, сонымен бірге ипотекалық несиелеу бөлімдерін қамтитын әмбебап банктерде қолданылады.

Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары; депозиттерде жатқан клиенттердің қаражаттары; банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі.

Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшері елдегі несие-қаржы нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді әсер етеді.

Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсірісе қаржы нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.

Қарастырылған үлгіден белгілі бір айырмашылығы бар «кеңейтілген-ашық» үлгі деп аталатын үлгіні қарастырайық. Кеңейтілген-ашық үлгінің өткізілуі мемлекеттің нақты қатысуымен және оның екінші нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздар эмиссиясын бөлшектеп бақылау барысында ипотекалық нарықтың кеңейтілген инфрақұрылымын құру жағдайында ғана қамтамасыз етіледі. Кеңейтілген-ашық үлгі жүйеге, несие ресурстарының ағынын қамтамасыз ететін бағалы қағаздардың көбісі алдын-ала хабарланған табыс пен өтеу мерзімін қамтитын болғандықтан тұрақты болып табылады. Бірақ бұл тұрақтылықтың да белгілі шегі бар. Осы үлгінің, сонымен қатар қаржы-несие нарығының жалпы жағдайының әсер ету қаупі де бар. Сол үшін осындай үлгілерді кең қолдану, экономикасы өте тұрақты елдерде ғана іске асады. Осыдан шығар бұл үлгінің дамуы АҚШ-та байқалады. Осы себеп бойынша кеңейтілен-ашық үлгіні жиі «ипотеканың американдық үлгісі» деп те атайды.

Американдық үлгінің принципі, жылдық табысының нақты деңгейі бар адам сол мезетте дайын тұрғын үй алады. Ол адам тұрғын үй құнының белгілі бір бөлігін қолма-қол ақшамен төлеп, қалған соманы – ипотекалық банктің арнайы қарыз ақшаларымен төлейді, олар алынатын қозғалмайтын мүлікті немесе клиенттің иелігіндегі қозғалмайтын мүлікті кепілге ала отырып беріледі. Бұл несиенің қайтарымдылығы қарыз алушының жылдық табысына және таңдалған ипотека типіне байланысты әдетте 15-30 жыл барысында жүзеге асырылады.

Ипотекалық банктер, компаниялар салымдарды таза түрде тартпайды, бастапқы операциялар меншік капиталы және жедел қарыз есебінен қаржыландырылады. Олар несиелерді береді және қызмет көрсетеді. Одан кейін компания қозғалмайтын мүлікке өздерінің кепілзат портфелін, қозғалмайтын мүлікке кепілзатпен қамсыздандырылған жоғары өтімді бағалы қағаздарды шығаратын және орналастыратын ірі қаржылық корпорацияларға қайта сатады. Бұл корпорациялар екінші нарықта ірі салымшыларға, мысалы, әр түрлі зейнетақы қорларына, сақтандыру компанияларына және ұсақ инвесторларға бағалы қағаздарды сатады.

Кепілзат портфелінің сатылуынан түскен қаражаттарды ипотекалық банктер жаңа қарыздар бере отырып, қайта айналысқа жібереді. Олардың пайдасы несиелерді және төлемдерді ұсынудан және оларға қызмет көрсетуден түскен алымдардан қалыптасады. Ипотекалық банктер, компаниялар несиелерді сатса да, олардың артынан несиелерге қызмет көрсету жауапкершілігі сақталады. Тұрғын үйді қаржыландыру ұйымы үлгісінің дамуы, берілген ипотекалық кепілзаттардың сатылып жатқан нарығының болуын түсіндіреді. Ипотекалық эмиссиондық компаниялардың американдық үлгісі, ұзақ мерзімді қаржылық тәуекелдердің дефицит мәселелерін шешумен байланысты көптеген банктерді тартады.

Осы сияқты үлгі бағалы ипотекалық қағаздардың екінші нарығын реттейтін және бағыттайтын, әрі банктерден тікелей ипотекалық несиелерді сатып алатын, әрі банктер шығаратын бағалы ипотекалық қағаздар бойынша өздерінің кепілдемелерін ұсынатын «Фенни Мэй», «Джинни Мэй», «Фредди Мак» сияқты Үкімет құрған ұлттық қаржылық институттар АҚШ-та жоғары дамыған деңгейге ие.

Таза Үкіметтік ұйым ретінде 1936 жылы құрылған «Фенни Мэй» 1968 жылы жекешелендірілген және акциялардың мемлекеттік пакеті арнайы құрылған «Джинни Мэй» корпорациясына өтті. Жекешелендіруге және сәйкес «Фенни Мэй» корпорациясының толық өзіндігіне қарамастан, оның жарғысы АҚШ Конгрессімен бекітіледі, ал оның жетекшілігі АҚШ Үкіметімен белгіленеді. Осы сияқты үлгінің дамуы несиелеу үшін ресурстарды банк мобилизациялайтын кез келген басқа әдістері кедергі емес. Бұл нарықты ұйымдастыру үлгісі инвесторлардың, басқа да нарық қатысушыларының, банктің өздерінің және олардың қарыз алушылардың қызығушылықтарын қорғаудың қосымша шараларын енгізеді.

Несиелерді сатып алу немесе ипотекалық банктерден бағалы қағаздар бойынша кепілдемелерді ұсыну, нақты ұйымдастырылуды және тек қана банктік қадағалау органдары жағынан ғана емес, сонымен бірге қаржылық институттар жағынан қатаң бақылаудың қажеттігін анықтайтын ипотекалық несиелеудің барлық прцедуралары мен операцияларын стандарттауды талап етеді.

Сонымен ипотекалық несиелеу процесінде мемлекеттің қатысуы есебінен екі мақсат іске асады: біріншіден, тұрғын үй құрылысын мемлекеттік қолдау мәселесі шешіледі, екіншіден, несиелік тәуекелдер төмендетіледі, яғни банктік жүйенің үлкен тұрақтылығына қол жетімділік.

Кесте 2-Шетел банктерінің ипотекалық несиелеудің негізгі экономикалық көрсеткіштері*

Банктер	Несие үлесі	Несиелеу мерзімі	Несие мөлшерлемесі
АҚШ-тың ипотекалық банктері	80-90%	15-20 жыл	3-4%
Германияның ипотекалық банктері	50-70%	15-20 жыл	8%
Францияның ипотекалық банктері	Берілгендер жоқ	3-20 жыл	Берілгендер жоқ
Венгрияның ипотекалық банктері	Берілгендер жоқ	15 жылға дейін	Берілгендер жоқ

*Сагиндыкова М.О. “Реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане: механизм реализации, условия, этапы” //Банки Казахстана// №6, 2001г., с.46-49.

Компанияның және олармен көрсетілетін қызметтердің көптүрлілігі, әр түрлі қаржылық жағдайы бар жеке азаматтарға ипотекалық несиенің қолжетімділігі туралы айтады. Бұл ұйымдар қарыз алушылардың жеке категориялары үшін (жастар, зейнеткерлер, төмен және орта деңгейлі табысы бар азаматтар) несие алудың қолайлы жағдайларын қамтамасыз етеді.

Қарапайым-ашық және кеңейтілген-ашық үлгілердің ерекшелігі, ипотеканың таза нарықтық сызбаларын сипаттайды. Олардың шектеулеріндегі ақшаның сұраныс және ұсыныс көлемі мен балансы негізінен екі кілттік және өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі: қарыздар бойынша банктік пайыздармен және екінші нарықта орналастырылатын, бағалы қағаздардың табыстылығымен анықталатыннесиелік ресурстардың бағасымен, сонымен қатар сақтандыру компаниясын қоса отырып, ипотекалық нарықтың барлық маманданған қатысушыларының көрсетілген қызметтерді төлеуге аударымдар мөлшерлемелерімен.

Ерекше қарауды талап ететін үшінші үлгі – «балансталған автономды». Бұл үлгінің ерекшеленетін белгісі, оның атқарылымының жинақ қарыз принципі болып табылады. Осы принцип бойынша несиелік ресурстардың жиынтық портфелі капиталдың ашық нарығында қарызға алынбайды, ол өзара көмек кассасының принципі бойынша болашақта қарыз алушылардың жинақтарын тарту есебінен мақсатты-бағыт қалыптасады. Осы үлгі шеңберінде қарыз алушының қарыз алуға құқығы, егер ол ертерек өзінің уақытша бос ақша қаражаттарын жүйеге бағыттаса ғана пайда болады, жинақ сомасы несие сомасына сәйкес келуі мүмкін.

Бұрын қарастырылған үлгілермен салыстырғанда берілген шектеу нақты қарыз алушы үшін қозғалмайтын мүлікті алу мүмкіндігі уақыт бойынша жылжитындықтан, минус болып табылады. Бірақ балансталған автономды үлгіде, қаржы-несие нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болғандықтан маңызды артықшылықтар да бар. Балансталған автономды үлгіні өткізу барысында ипотекалық банк үшін қайда және қандай бағада несиелік ресурстарды табуға болатыны туралы сұрақ тумайды, тек қана өзінің көрсеткен қызметі үшін қолайлы маржаны белгілеу қажет. Құрылыс жинақ салымдары бойынша табыс мөлшерлемелері және несиені пайдаланғаны үшін пайыз мөлшерлемелері ойланбаған деңгейде орнатылуы мүмкін. Банк мақсатты жинақтарға табысты төлемеуі мүмкін және мысалға 3% маржаны белгілеп, несиенің бағасы ретінде осы пайызды жариялайды. Жинақтарға табыс 10%-ға есептелуі мүмкін, сонда несие бойынша пайыз 13%-ға тең болады.

Осы сипатта үлгі, қарыз ақшаның нарықтық ауыспалығына ғана емес, осы бағаның жалпы деңгейіне де байланыссыз болуда. Балансталған автономды үлгінің бұл сапасы тұрақсыз экономикасы бар елдерде ипотекалық несиелеудің дамуы үшін ерекше маңызға ие. Берілген үлгінің жағымды жағы – оның шеңберінде кредитордың қарызды қайтармауының төмен тәуекелі бар. Қарастырылып жатқан үлгінің практикалық атқарылуының көздері әр елде XIXғ. Құрыла бастады. Олар революцияға дейінгі кезеңде, Ресейде, өзара несиенің көп түрлі одақтары мен қоғамдарының қызметтері нәтижесінде шықты.

Ипотекалық  несиелеудің  Немістік үлгісі

Қазіргі кезде берілген үлгіні практикада қолдану Германияда жетістікке жетуде. Мұнда бүкіл елді қамтитын «құрылыс жинақ жүйесі» құрылған, ол жинақ механизмдерін нақты азаматтарды несиелеу механизмдерімен, сонымен бірге мақсатты жинақтау мен тұрғын үй жағдайын жақсартуға қаражаттарды пайдаланумен байланысты азаматтардың көзқарасын қаржылық қолдау бойынша мемлекеттің протекционизм механизмдерімен сәйкестендіреді.

Тұрғын үй алғысы келетін азамат, тұрғын үйді алу сәтінде емес, әдетте 2-10 жыл бұрын арнайы қаржы-несиелік жүйемен өзара әрекет жасасады. Жиі кездесетін бұл – тұрмыс құрмаған жастар немесе ата-анасымен тұрытын жас жұбайлар. Өздерінің мүмкіндіктерінен шыға отырып, арнайы банктерге немесе жинақ кассаларына (Bausparkasse, Schwabisch Hall және т.б. құрылымдарға кіретін) болашақтағы тұрғын үй құнынан 45% мөлшерінде жинақталуына дейін ақша салады. Одан кейін мемлекеттік дотация (тұрғын үй құнынан 10%-ға дейін) және тұрғын үй құнының жетпеген бөлігі үшін жеңілдік несиесін алуға құқық алады.

Немістік құрылыс жинақ жүйесінің негізгі артықшылығы, оның шегінде пайдаланылатын, несие жүйесі шеңберінде берілетін, банк есептейтін мақсатты құрылыс жинақ және мөлшерлемелерге пайыздық мөлшерлемелердің деңгейі, автономды болып табылады және қаржы-несие нарығының жалпы жағдайына байланысты емес. Берілген сызбаның басты сипаты оның шектеулігін көрсетеді, яғни несиенің берілу көзі ретінде құрылыс қаражаттарын жинақтау келісім-шартына қатынасушы-салым иелерімен жинақталатын қаражаттарды қолданылуынан байқауға болады. Бұл жүйені пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру мүмкіндігі бар.

Банктік сектордағы белсенді қызметті жеке құрылысты қаржыландырумен айналысатын жеке меншік жинақ кассалары мен банктер жүргізеді. Оларда әлеуетті қарыз алушылар ипотекалық банкте несие алу үшін қажет бастапқы жарнаны жинақтауды іске асырады. Келісім-шарт бойынша бұл жүйенің салымшы-қатысушылары жалпы кассаға жарна қосуға міндетті, одан оларға нақты сызба бойынша жалпы белгіленген соманы төлейді. Жалпы жинақ сомасына салымшының жинақ сомасы (жалпы сомадан 40-50%) және қарыз (құрылыс немесе тұрғын үй сатып алу үшінқажет жалпы сома мен салымшының жинақ сомасы арасындағы айырмашылық). Жалпы соманы төлегенге дейін салымшы кредитор болады, ал қарызды төлегеннен кейін құрылыс жинақ кассасы жағынан ол оның қарызгері болып табылады.

Келісім-шартқа отыру барысында салымшы-қатысушы қарыз беруге құқық алады. Осы қарыз бойынша пайыздық мөлшерлеме, әрекет етудің барлық мерзімі бойына тұрақты және бәсекелестіктен тыс төмен – 4,5%-дан 8,5%-ға дейін. Тарифке байланысты қарыздың мерзімі мен әрекет етуі 6,5 жылдан 18 жылға дейін өзгермелі және оларға капитал нарығындағы жағдай әсер етеді. Құрылыс жинақ жүйесі барысында сырғанақ немесе ауыспалы пайыздық мөлшерлемелер қолданылмайды. Салымшыға басында-ақ калькуляцияның нақты негізі ұсынылады. Жинақ кезеңі 2-10 жылға созылады, ол экономикалық жағдайлармен және клиенттің мүмкіндіктерімен түсіндіріледі. Жинақ кезеңінде салымға қарыз алушының әлеуметтік мәртебесіне және қарызды беру туралы келісім шарттарына байланысты 2,5%-4,5%-ды құрайтын пайыздық мөлшерлеме есептеледі.

Қарыз келесі жағдайлар бойынша беріледі: салымшыға сәйкес 18 ай құрайтын жинақтаудың минималды мерзіміне қол жеткізу, сәйкес жинақтың жалпы сомасынан 40%-дан 50%-ға дейін құрайтын жинақтаудың минималды көлеміне қол жеткізу және банк иелігіндегі барлық қаражаттарға байланысты болу қажет. «Уақыт-ақша» үлгісіне негізделген бөлудің бұл әдісінің шегінде жинақ қаражаттарының жалпы сомасы төленеді, яғни меншік жинақтарынан және қарыздан тұратын сома. Бөлуден кейін қарыз белгіленген мерзімде салымшымен өтеледі.

Немістік құрылыс жинақ жүйесі келесі артықшылықтарды анықтайды:

• қаржыландыру капитал нарығына байланысты емес;
• қарыз бойынша пайыздық мөлшерлеме басында белгіленеді және өте төмен болады, сондықтан салымшы үшін пайыздың өзгермелігінен тәуекел жоқ;
• қарыз берушінің төлем мөлшері нақты басында белгіленеді;
• қарыз бойынша төмен пайыздық мөлшерлеме, немістік құрылыс жинақ жүйесінің шегінде, төлем мөлшері және жоғары пайыздар кезеңі салымшыға қалатынына қатысады;
• жинақ кассалары іске асыратын төлемдер тұрғын үй секторының үздіксіз дамуына алып келеді.

Несиелік ресурстардың негізгі көзі ретінде азаматтардың мақсатты жарналарына немістік құрылыс жинақ жүйесін базалау екі негізгі пайданы анықтайды:

• мерзімінде жинақталған, қарыз алушының ай сайынғы төлемінің көлемін қысқартатын және құрылыс, қозғалмайтын мүлікті сатып алу немесе қалпына келтіруде қаржыландыру көлемін көбейтетін меншік капиталы;
• пайыздық мөлшерлеменің ауыспалығы нәтижесінде қарыз алушының төлем қабілеттілігінің шегі көтерілген жағдайда меншік капиталы буфер ретінде қызмет көрсетеді. Егер меншік капиталдың үлесі жоғары болса, онда тек қозғалмайтын мүліктің бір бөлігі ғана алынған қарыз үшін сенімділік кепілдемесі ретінде қызмет көрсетеді.

Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау бар. Мемлекет тұрғын үй құрылысына сый ұсыну жолымен меншік капиталын жинақтауды ынталандырады. Салымшының ынталандыру түрін өзінше таңдау мүмкіндігі бар. Егер ол сый ұсыну жолымен ынталандыруды таңдаса, онда жинақ үшін максимум мөлшерінде 300DM (тұрмыс құрмағандар үшін) немесе 1600DM (тұрмыс құрғандар үшін) ол мемлекеттен қосымша 10% алады. Бұл сыйлар табыстың нақты шегінің көтерілмеуі жағдайында ғана ұсынылады.

Бұл сыйақылар табыстың нақты шектері көтерілмеген жағдайда ғана ұсынылады (тұрмыс құрмағандар үшін – 27мыңDM және тұрмыс құрғандар үшін – 54мың DM). Бұл жағдайда салымшының, әлеуметтік қамсыздандыру шығындары ретінде табыстан өзінің жинағының бөлігін санауға мүмкіндігі бар.

Мемлекет үшін құрылыс жинақ жүйесінің пайдасы:

• мемлекет елдегі тұрғын үй мәселелерін шешу жауапкершілігін жеке инвесторларға аударуы мүмкін және сндықтан өздерінің көзқарасын қолдайды;
• мемлекет үшін тұрғын үйге меншікті құру, жалға пәтерлерді салудан пайдалы, осыдан төмен шығындарға қатысты жоғары тиімділікті байқауға болады.
• мемлекет халық шаруашылығының тұрақтылығына жарна қосады;
• мемлекет құрылыс жинақтарды азаматтардың қаражаттарына жұмыс берушінің нақты төлемдерін қосу көмегімен, бір уақытта олардың салық салуын есептей отырып ынталандырады.

Американдық және немістік үлгілерді қосатын жалпы сипат, олар екеуі де таза банктік болып табылады. Олар құрылысты инвестициялау процесімен тікелей ұйымдық байланыста емес. Инвестициялық-құрылыс компаниялары әдетте, дайын тұрғын үйді сату барысында, құрылыстың аяққы сатысында ғана ипотека шегінде қалыптасқан азаматтардың қаражаттарын алады, ал бастапқы сатыларда қарапайым банктердің коммерциялық несиелерді пайдаланады.

Ипотеканың американдық үлгісі мен немістің құрылыс жинақ жүйесінің жалпы немесе өте ұқсастығы, қозғалмайтын мүлікті кепілге қоя отырып, несиелерді рәсімдеу процедуралары және осы несиелерді өтеу мен қызмет көрсету болып табылады.

Ипотекалық несиелеудің Малайзиялық үлгісі

Қазіргі уақытта ипотекалық несиелеу жүйесі Европа және АҚШ мемлекеттерімен қатар Азия аумағында, әсіресе Малайзияда жақсы дамыған. Малайзияның ипотекалық жүйесі “Кагамас” атты ұлттық ипотекалық корпорациясының құрылуынан бастап дами бастады. Оның құрамына Малайзия банкісі (20%), қаржы компаниялары (19,5%), коммерциялық банктер (60,5%) кірді. Корпорацияның қаржылық капиталы қазіргі уақытта 40 млн. АҚШ долл. құрайды. Бұл корпорацияның негізгі рөлі – өтімділікпен, құрылыстың төменгі құнымен, ипотекалық несиенің ұзақ мерзімімен және тұрғын үй сатып алушыларға қаржыландыруды таңдаумен қамтамасыз ету болып табылады.

Малайзиядағы ипотекалық несиенің процесі екі этапқа бөлінеді: а) тұрғын үйдің құрылыс процесі  б) үй құрылысының толық аяқталу процесі. Тұрғын үй құрылысы үшін тұрғын үй салушыға мерзімі 2-3 жылдар аралығы болатын несие ұсынады және де тұрғын үй салушы ашық түрде қоғамға үй салатынын жариялайды. Құрылыс кезінде аяқталмаған тұрғын үйді алдын ала сатуды және үйді сатып алушылар толық қаржыландыруды жүзеге асырады. Құрылыс аяқталғаннан кейін ипотекалық несиенің секьюритизациясы жүзеге асырылады. Несиелендірудің негізгі шартына 70% - 80%-ға дейін қаржыландыру маржасы және 20-25 жыл аралығындағы несиелендірудің орташа аяқталуы жатады. Сонымен қатар негізгі қарыз сомасы қарыз алушының табысынан ай сайын 1/3 көлемінде төлену керек және міндетті түрде жылжымайтын мүлікті сақтандыру туралы келісім ұсынылады. Сыйақының максималдық мөлшері 9% құрайды.

Секьюритизацияның процесі несие иесімен қарыз алушыларға ипотекалық несиелерді беруден басталады. Кейіннен оларды корпорацияға сатады. Корпорация капиталдың өсуінен және ипотекалық несиелерді сатып алудан түскен түскен өзінің шығындарын жабу үшін ұзақ мерзімді бағалы қағаздарды шығарады. Содан кейін оларды инвесторларға сатады. Қалыптасқан экономикалық жағдайда,мемлекеттік ұйымдар құру және үлкен көлемде ипотекалық несиелеуді, механикалық қайта қаржыландыруды жүзеге асыратын жоғары капиталды мемлекеттік емес ұйымдардың болмауы қиын жағдайға әкеледі. Қазақстан жағдайында ең тиімді болып Малазия ипотекалық несиелендіру жүйесінің даму моделі келеді. Осыдан компанияның ЖАҚ формасында құрылып, банктердің банктердің ипотекалық пұлымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығару арқылы тұрғын нарығын дамытады. Ал бұл өз кезегінде Американдық және Европалық модельдерді қолдану мүмкіншілігін туғызады.

Сонымен, ипотекалық несиелеу тұрғындардың қаражатынан тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға мүмкіндік береді, бұдан басқа, қаржыландырудың қосымша көзі ретінде қызмет көрсететін кепілзаттың екінші нарығының бар болуын түсіндіреді. Осы аумақтағы бай әлемдік тәжірибе, ипотекалық несиелеу кезінде тәуекелдер бар, бірақ олар біркелкі бөлінуі және төмендетілуі мүмкін екенін көрсетеді. Осымен байланысты кепілзат, тұрғын үй құрылысын оны кепілге қоя отырып, ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің әр түрлі сызбаларын пайдалану идеясын өткізетін инструмент ретінде рөл атқарады. Ипотекалық несиені қайтармаудың тәуекелін төмендету үшін ипотека затын, әр клиенттің өмірі мен еңбек қабілеттілігін, сонымен бірге жұмыссыздықты міндетті сақтандыруын жүргізу қажет.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу барысында несиелік тәуекелдерді сақтандыру жүйесін құрудың мақсаттары:

• орта және одан да төмен табысы бар тұрғындар үшін ипотекалық тұрғын үй несиесіне қол жетімділікті көтеру;
• несиелік ұйымдардың тәуекелін төмендету;
• ипотекалық несие нарығының жалпы көлемін кеңейту;
• қосымша стандарттарды және талаптарды енгізгені есебінен несиелік тәуекелдерді төмендету, оларды ұсыну және қызмет көрсету;

Несиелік тәуекелдерді сақтандырудың негізгі шарттары:

• сақтандырушымен келісілген, несиелік ұйымның несиелерін ұсыну және қызмет көрсету;
• несиелік мерзім аяқталғанға дейін сақтандыру шартын бұзу мүмкін емес;
• несиені өтемеу жағдайында кепілге қойылған мүліктің меншік құқығы сақтандырушыға өтуі;

Сақтандыру құнына әсер ететін негізгі факторлар:

• сақтандыру төлемдердің жиілігі – жыл бойына сақтандырылған несие үлесі;
• шығындар деңгейі – жыл бойына сақтандырылған несиелер бойынша кеткен шығындардың орташа пайызы, олар бойынша сақтандыру сыйақысы төленеді;
• капитал құны – ипотеалық несиелерді сақтандыру барысында резервтерге талаптармен анықталады;
• андеррайтинг жүргізуге кеткен шығындар – сақтандыру құнына қосылатын барлық бағалаулардың анықтамасымен байланысты процедуралар.

Кез келген кәсіпкерлік қызмет кез келген аяда өмір мен мүлік

шығындарының тәекелдерімен байланысты, олардың уақыты мен көлемін анықтау мүмкін емес. Экономикалық қатынастар жүйесі тәуекелдерді тиімді басқаруға көмектесетін институттар қатарын шығарды. Шет елдерде жүргізілген зерттеулер көрсеткендей, сақтандыру – тек қана бизнесте кәсіпкерлер шығындарын баланстауға ғана емес, сонымен бірге әлеуметтік қамсыздандыру аясында кепіл рөлін атқарады.

Кез келген ел үшін азаматтарды қымбат емес, қазіргі таңдағы тұрғын үймен қамсыздандыру мәселесі әлі күнге дейін мемлекеттің әлеуметтік саясатының негізгі факторлары болып табылады. Көп елдерде берілген міндеттің шешілуі құрылыс жинақ жүйесін және ипотекалық несиелеу жүйесін қалыптастыру болып табылады.

Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту үшін келесі ұсыныстар мен нұсқауларды іске асыру дұрыс болып есептеледі:

1. Ипотекалық несиелеудің американдық үлгісін –байлар үшін, ал немістік үлгіні –орта және төмен табысы бар тұрғындар үшін қолдану.
2. Ипотекалық несиелеу жүйесі, мемлекеттің жоғары емес пайызбен және ұзақ мерзімге төмен шығынды тұрғын үй жобаларын қаржыландыруға қатысуын ойластыру қажет. Мемлекет тұрғын үйді несиелеу жүйесін қайта қалыптастырудың кепілі болуы қажет.
3. Ипотекалық несиелерді сақтандыру, олар бойынша банк қаражаттарының қайтарымсыздық тәуекелін төмендету үшін олардың ұсыныстарын жоғарылату және құнын төмендету керек. Ипотекалық несиелерді сақтандыру үшін мемлекеттік ипотекалық хедж-қорын құру туралы сұрақты қарастыру.
4. Қарыз алушы өзінің несиелік міндеттемелерін орындамау жағдайында, кредитордың мүлікті еріксіз алып қалудың нормативтік-құықтық базасын жасау.
5. Екінші деңгейдегі банктер мен Қазақстандың ипотекалық компания кепілге алынған мүлік құнының бағалауын жүргізу.
6. Қор нарығынан ипотекалық несие нарығына капитал бөлігін аудару үшін екінші деңгейдегі банктерді ынталандыру бойынша жағдайлар құру. Банктің несиелік портфелінде ипотекалық несиелердің үлесі жоғары болса, банкке мемлекеттік бағалы қағаздарды алу жолымен міндетті резервтерді қалыптастыруға рұқсат беру керек. Банктің резервтерінің жұмыс активтеріне айналуы, осы активтердің жеткілікті өтімділігі мен табыстылығын қамтамасыз етуге және де инфляциялық емес көздерден мемлекеттік бюджетті қаржыландыруға көмектеседі.
7. Ипотекалық несиенің белгілі бөлігін өтеу үшін орта және төмен табысты тұрғындарға субсидиялар қарастыру, несие алу алдында нақты соманы ақырындап жинау бойынша шаралар жасау және қолдану.Мысалы, Маврикия Үкіметі тұрғын үй сатып алушыларға несие ұсынады. Тұрғын үйді бірінші рет алатындарға 20% көлемінде субсидиялар береді. Ұлыбританиядағы әлеуметтік-бағдарланған тұрғын үй жобалары қалалық муниципалитеттермен іске асырылады. Мұнда муниципалдық тұрғын үйді оның нарықтық бағасының жартысына сатып алу мүмкіндігі тууда. Ерекше әдіс Нигерияда әрекет етеді. Нақты деңгейден төмен емес табысы бар оның барлық азаматтары тұрғын үй қорына 2% жарна салуға міндетті, бұл қордан тұрғын үй несиелері беріледі.
8. Компаниялардың тұрғын үй мәселесін шешуде жеңілдіктерді ұсыну, инцестициядан табыстарға салық салудан босату жолымен тұрғын үй қорларын құруды ынталандыру. Кез келген жағдайда тұрғын үй объектілеріне көмек көрсету мемлекетке қалады. Ипотекалық несиелер Австралияда, Үкімет көмек көрсететін жеке компаниялармен беріледі. Ямайкада мемлекеттік бюджеттің 5% бағытталатын Ұлттық тұрғын үй трасты жұмыс істейді.

Шет елдердің тәжірибесі бойынша, қарыз алушылардың несие қабілеттілігін бағалаудың критерияларын қолдана отырып, Қазақстандағы өмір деңгейінің, менталитеттің және ұлттық дәстүрлердің даму ерекшеліктерін жан-жақты ескеру қажет. Израиль мысал бола алады, онда төмен несие қабілеттілігі бар, бірақ өсім үшін жоғары әлеуеті бар, шағын қамсыздандырылған қарыз алушыларға жақын туыстары кепіл ұсына алады. Әрбір жас жұбайға өмірінде бір рет олардың ипотекалық несиесінің бір бөлігін өтеу үшін Үкіметтік субсидия беріледі. Қазақстанда шағын қамсыздандырылған қарыз алушыларды мемлекет тарапынан ұқсас қолдау болатын болса, онда ол отандық өндірісті көтерудің және тұрғындардың жағдайын жақсартудың күшті факторы болушы еді.

Прагма (USAID) корпорациясының мәліметтері бойынша, еуропалық мемлекеттер қатарында ипотекалық несиелеу көлемі жиынтық ішкі өнімнен % түрінде 50%-дан аспайды, ал Ресейде қазіргі кезде ол 0,1%-ды құрайды. Төмендегі 3-кестедегі мәліметтер, ҚР үшін де болжамдар берілген.

Кесте 3-Жиынтық ішкі өнімнен % түрінде ипотекалық несиелеу*

Елдер
Голландия	65
Ұлыбритания	57
Германия	53
Ирландия	27
Португалия	26
Бельгия,Испания,Франция	25,24,21	2015 жылы Қазақстан үшін мақсатты топ
Италия	8	2008 жылы Қазақстан үшін болжам
Греция	7
Австрия	5
Қазақстан	2	2005 жылы Қазақстан үшін болжам

*Бисенова М. “Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования населения в Республике Казахстан” //Аль Пари// №1, 2001г., с.50-54.

Жиынтық ішкі өнімнен % түрінде ипотекалық несиелеу Голландияның үлесіне 65%,Ұлыбританияға 57%, Германияға 53%, және т.с.с. Қазақстанның үлесіне 2% тиесілі.

Прагма корпорациясының мәліметтері бойынша 2015 жылы ипотекалық нарық өсімі 12 млрд. долларға дейін болатыны болжамданады, яғни республиканың болжамды жиынтық ішкі өнімінің өсімі есебімен ипотека нарығы жиынтық ішкі өнімнен 25%-ды алады және республикада ипотекалық несие берудің көлемі 2005 жылы 600 млн. долларға дейін жетеді. 

1. II. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің талдауы

2.1 Қазақстандағы тұрғын үйді несиелеу (ҚИК)

Ипотекалық кредит беру – тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең тиімді тәсілдерінің бірі. Дәл осы ипотека халықтың – тұрғын үй жағдайларын жақсарту, банктердің – тиімді және пайдалы жұмыс істеу, құрылыс кешенінің - өндірісті ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие беруді кең қолдануға жәрдемдесетін экономикалық өсуге ынталы мемлекеттің мүдделерін үйлестіруге мүмкіндік береді.

Азаматтарға ипотекалық несиелер беруді екінші деңгейдегі банктер 1998 жылдан бастап жүзеге асыруда. Ипотекалық несиелер бойынша сыйақының бастапқы мөлшерлемесі жылына 20%, бастапқы жарна мөлшері 40-50%-ға жуықты құрады, несие 5-10 жылдан аспайтын мерзімге беріледі.

Елдегі ипотекалық несие берудің дамуымен ипотекалық несие берудің негізгі өлшемдері азаю жағына қарай өзгерістерге ұшырады. Мәселен, 2003 жылдан бастап екінші деңгейдегі банктердегі сыйақы мөлшерлемелері жылына шамамен 12-15%-ды құрайды, бастапқы жарна мөлшері жылына 15-20%-ға дейін төмендеді, несие беру мерзімі орта есеппен 10-15 жылды құрады.

Алайда, ипотекалық несие беру жүйесінің осындай дамуы кезінің өзінде қызметтер көрсетудің бұл түрі ҚР азаматтарының аз санатына ғана қолжетімді болды. Негізгі себептердің бірі халықта сыйақы төлеу мен бастапқы жарна үшін жеткілікті қаражаттың жоқтығы болып табылады. Осыған байланысты Казақстан Республикасы ипотекалық несие жүйесінің малазиялық моделін таңдады. Оның негізінде нарықтың екі деңгейлі структурасы - батыстық ноу-хау жатыр. Осының арқасында банктер ипотекаға арналған "ұзақ" мақсатты қағаздарды бағалы қағаз нарығында аккумулировать ете алады. Сонымен қатар "ұзақ" және "жұмсақ" (жоғары емес % - бен) тұрғын үй несиелерін беруге мүмкіндігі туды. Бұл жердегі I-деңгей - несиелердің өздері, ал ІІ деңгей - арнайы ипотекалық бағалы қағаздар (облигациялар, салынған мүлік актілері). Осылар арқылы банктердің, несие иелерінің қамтамасыз етілуі жасалады. Қазақстан Республикасының Ұлттық банкісімен 2000 жылдың желтоқсан айының соңында "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы” (ҚИК) ЖАҚ түрінде құрылды (Малазиялық "Кагамас Берхард" ипотекалык компанияның аналогиясы бойынша). Ол мемлекетте арнайы ипотекалық бағалы қағаз нарығының құрылуы үшін ұиымдастырылды.

Қазіргі кезде ҚИК-тің жарғылық капиталы 2,5 млрд. теңгені құрайды. Екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық несиелер беру көлемін ұлғайту үшін ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқықтарын сатып алу жолымен екінші деңгейдегі банктерді қайта қаржыландыру ҚИК қызметінің мақсаты болып табылады. Осыған байланысты ипотекалық компания І – деңгейдегі нарықта коммерциялық банктермен жұмыс істейді, ал ІІ – деңгейдегі нарықта оператордың функцияларын орындайды, яғни ІІ – деңгейдегі банктерден стандарттық ипотекалық несиелерді және осы несиемен қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялардың шығарылуын иемденіп, олардың қайта қаржыландыруын жүзеге асырады.

І – деңгейлі нарық

1 — тұрғын үй үшін ақша құралдарын тапсыру;

2 — тұрғын үйге меншік құқықтарын тапсыру;

3 — ипотекалық несиені беру;

4 — мүлік кепілдігі(ипотека);

9 — қарыз алушының өмірін және кепілдегі мүлікті сақтандыру;

10 — сақтандыру жағдайы басталған кезде сақтандыру өлшемін төлеу;

11 — кепілдегі мүліктің тәуелсіз бағасы;

12 — ипотеканы тіркеу және жылжымайтын мүліктің құқықтық іс жағдайын тексеру;

13 — қарыз алушы өзінің міндеттерін орындамаған жағдайда кепілге берілген мүлікке

ІІ – деңгейлі нарық

5 — ипотекалық несие бойынша құқықты ауыстыру;

6 — ипотекалық несиелер үшін ақша құралдары;

7 — ипотекалық облигацияларды орналастыру;

8 —ипотекалық облигациялар үшін ақша құралдары.

Сурет 3.  Ипотекалық несиелеудің екі сатылы жүйесі

ҚИК инфляцияның, инвесторлар маржаларының, ҚИК маржаларының, сақтандыру резервтері мен эмиссияға жұмсалатын шығыстардың деңгейіне байланысты болатын котталған мөлшерлеме бойынша талап ету құқығын сатып алады. Қызметтің барлық кезеңінде ҚИК-тің котталған мөлшерлемесі азаю жағына қарай өзгеріске ұшырады. Мәселен, 2002 жылы баға белгілеу  мөлшерлемесі 14%-ды құраса, қазіргі кезде ол 9,6%-ды құрайды. Баға белгілеу мөлшерлемесі туралы 1-қосымшада көрсетілген.

ҚИК-тің қатысуымен ипотекалық несие беру жүйесінде 14 банк және банктік операциялардың  жекелеген түрлерін жүзеге асыратын 3 ұйым жұмыс істейді. ҚИК-ның  бағдарламасы  бойынша ипотекалық несиелер беру жөніндегі өз қызметін жүзеге асыратын АҚ «Центр Кредит» банкі, АҚ «Альянс» банкі, АҚ «Каспий» банкі, АҚ «ТЕХАКАВАNК», АҚ «Нұрбанк», АҚ «Цеснабанк», АҚ «Темірбанк», АҚ «Қазақстан Халық Банкісі», АҚ «Казкоммерцбанк», АҚ «Туран Алем» банкі, АҚ «Данабанк», АҚ «Қазақстан Индустриалдық » банкісі, АҚ «Валют-Транзит» банкісі, АҚ «АТФ» банкісі, сияқты екінші деңгейдегі банктер мен АҚ «БТА Ипотека», АҚ «Астана-Финанс», ЖШС «Құрылыс Ипотека» қаржы ұйымдары ҚИК-ның серіктестері болып табылады. Бұдан басқа, екінші деңгейдегі банктердің бірқатары тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие беруді дербес жүзеге асырады.

2001 жылғы 1 наурыздағы жағдай бойынша ҚИК екінші деңгейдегі банктерден 10 млрд. теңгеден астам сомаға ипотекалық несиелер бойынша талап ету қүқықтарын сатып алды.

Ипотекалық несиелерге кепілдік беру (сақтандыру) жүйесі екінші деңгейдегі  банктер  мен  ипотекалық  несиелерді  сақтандырушы  ұйымдар арасындағы несие бойынша несиелік тәуекелдерді бөлу жолымен ипотекалық несиелерге қолжетімді арттыру үшін қолайлы жағдайлар жасауға бағытталған

Ипотекалық несиелеу бағдарламасы Алматы жэне Астана қалаларында ойдағыдай іске асты. Жобаны өткізу уақыты барысында ҚИК жалпы сомасы 300 млн. теңгеге ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша 230-дан аса талап ету құқықтарын сатып алды. Несиенің орташа мөлшері 1 млн. теңгені құрайды, осы бойынша қарыз алушылардың 85% мөлшерінде ай сайын 200-300 доллар құрайтын табысы бар. Барлық несиелер теңгеде беріледі. Бастапқы жарна сомасы тұрғын үйдің 15%-ын құрайды. Несие мерзімі - 3 жылдан 10 жылға дейін. Сыйақының баға кесу мөлшерлемесі жылдық 14%. Бағдарламаның әрбір банк-әріптесі өзінше өзінің маржа мөлшерін белгілеуге құқығы бар, бірақ ол 4%-дан аспауы керек. Қарыз алушылар үшін сенімді тұрақтылықты қамтамасыз ету мақсатында ҚИК-ның несие бойынша сыйақы мөлшерлемесі жыл сайын 4,5% - дан асып өзгеруге тиісті емес.

Ипотекалық несие жүйесін ұйымдастыру бойынша 2002 жылы ҚИК- мен екі банктік емес ұйымдар және II деңгейлі төрт банктермен жұмыс істеу туралы бас (генеральные) келісімдер жасалған болатын. 2002 жылдың 1 шілдесіне қарай қайта қаржыландыру көлемі 320 млн. теңгені құрады. Бұл жеке тұлғаларға 280 ипотекалық тұрғын үй несиелерін бергендігін білдіреді. 1-мамырда Қазақстан банктерінің жеке тұлғаларға тұрғын үйді иемденуге беретін қарыз көлемі 5,3 млрд. теңгеге дейін жетті. Халықаралық талаптарға сай ипотекалық тұрғын үй несиесінің стандарты жасалынып, өте жақсы қолданды. ҚИК "Центр Кредит" банкісінің аймақтық бөлімшелермен Қазақстанның барлық аумағында - Алматы және Алматы облысында, Астана, Ақтау, Ақтөбе, Атырау, Жезқазғанған, Қарағанды, Көкшетау, Орал, Өскемен, Шымкент сияқты қалаларда өзінің программасын дамытты. Ипотекалық несие жүйесі тұтыну несиесі нарығында динамикалық және перспективалы сегменті бола бастады.

Бірақ, біздің қоғамымыздағы көп адамдар тұрғын үй сатып алудың жаңа формасына өтуге дайын болды ма? - деген сұрақ туады. 2002 жылдың тамыз айында Алматы қаласында "КОМКОН - 2 Евразия" компаниясымен ипотекалық несие жайында халықтан сұрау өткізілген болатын. Ол бойынша халықтың жартысынан да азын сұраған кезде , 43 % -ы ғана ипотека дегеніміз не екеніне? – жауап бере алды. Қалған сұрақтар тек ипотека жайында мағлұмат білетін адамдарға қойылды. Бірінші интервьюден кейін тек 696 адам ішіндегі 300 адамға ғана сұрау жасалды. Өткізілген сұрау бойынша 5%-і  ипотекалық несиені қолданғаны туралы айтты. Бұлардың ешқайсысы ипотеканы қолданғанына реніш білдірмеді. Ал қалған 95%-ы ипотека жайында не білетіні туралы айтты.

Сұрау бойынша, 40%-ға жуық халық өзінің тұрғылықты жерін қанағаттанарлықсыз көзқараспен қарайды (оның ішінде 30-39 жастар аралығындағылар өте көп). Әдетте кейбіреулері тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келмеді (кесте-4). Сонымен қатар 32%-ға жуық халық ипотеканы қолдануға дайын екенін білдірді. Бірақ, несие алмаудың негізгі себебі - ақша табысының тұрақсыздығы жэне халық жұмыстың келешекте болмай қалуының салдарынан да қорқынышы болды.

Кесте 4. Ипотекалық несиені алмау жөніндегі шешімге әсер ететін негізгі қиындықтар( %) *

Тұрақты ақша табысы жоқтар	28,3
Несие өтеуге жағдайы жоқтар	21,7
Жұмыс әрқашанда болатынына сенімі жоқтар	9,6
Ипотекалық несие алу үшін қандай құжаттар толтыру керектігін  білмейтіндер	10,9
Жалақының кыскарып кетуіне сенімі жоқтар	4,4
Басқалары	2,2
Жауап беруге қиналып тұрғандар	13,0

*"Несиабильность мешает развитию ипотечного кредитования". Авторы: "Комкон-2 Евразия" - Интернет газета "Навигатор", 14 тамыз

Қорытындылай келсек, сол кездегі сұрау бойынша халық ипотекалық несие алуға дайын емес болғанын байқаймыз. Оның себебі - ипотекалық несие бойынша мәліметі аз болды және халықтың көбісінің әлеуметтік жағдайы бірқалыпты болмады. 2003 жылы ипотекалық несие дамуында дамуында жағымды  жағдайлар көріне бастады. Егер де 2002 жылғы КИК-ның бағалауы бойынша Алматы қаласында 1 ай ішінде 205-300 аралығында ипотекалық несиелер және тұрғын үй сату-сатып алу келісімдерінің жалпы саны 10% - 13% аралығында берілген болса, онда 2003 жылы ипотека бойынша келісімдер тез арада жоғарылап кеткенін байқауға болады. Қазіргі кезде 600-700 келісім ай сайын жасалатынына ешқандай күмәнсіз қарауға болады (25-30%). 2001 жылы ипотекалық несиенің мөлшері 20%-дан 24%-ға дейін құрайды, мерзімі 5 жыл ғана болады, 2002 жылы ипотекалық несиенің мөлшері 16% - 19%-ға дейін төмендеді, ал мерзімі 10 жылға дейін ұзартылды, 2003 жылы 12,5% жылдық мөлшерімен және мерзімі 20 жылға дейінгі несиені алуға мүмкіндік туды. Айта кететін бір жай, несиенің белгіленген мерзімі мен оны ұзартқаннан кейінгі мерзімнен өте көп айырмашылығы жоқ. Мысалы, 12% мөлшерімен 20 жылға 10000 у.е несие алсақ, онда ай сайынғы төлем 110 у.е құрайды. Сол сияқты несие мерзімін 25 жылға ұзартатын болсақ, ай сайынғы төлем 105 у.е құрайды, 5 у.е ғана төмен және де мерзімі 5 жылға созылады. 2003 жылы ипотекалық несиелеу Қазақстанның барлық аумағында дамымады. Негізінен тек Алматы, Астана және Атырау қалаларында жақсы дамығанын байқауға болады, өйткені, бұл жердегі жылжымайтын мүлікке деген баға деңгейінің жағымды болуы әсер етеді және оңай болжам жасауға болады. 2003 жылға қарай ипотекалық несиелеу бойынша жағдай күрт өзгеріп, Ақтау, Шымкент, Ақтөбе, Орал, Өскемен, Карағанды, Павлодар сияқты қалаларда ипотекалық несие беру қарқынды жүреді. Ипотекалық несиелеудің Қазақстанда тез арада дамуы ТМД-ң басқа қалаларына, әсіресе, Украина үшін үлгі болды. 2003 жылдың тамыз айының соңына қарай Сергей Тигипконың басшылығымен Қазақстан Республикасына Украина делегациясы келді. Бұл делегацияда ипотекалық несие жүйесінің дамуы және тәжірибе жинау мәселелері қарастырылды.

2004 жылы Қазақтандағы ипотекалық несие нарығы өздігінен Қазақстан Республикасындағы Үкімет тұрғын үй бағдарламасындағы көрсеткіштерге ие болды. 14 сәуірде Қазақстан Республикасының бюджетті жоспарлау және экономика министрі Қайрат Келимбетов Үкімет жиналысында: ҚИК-мен және қаржы ұйымдарымен берілетін несиелердің мерзімі 15-20 жылға дейінгі аралықта, алғашкы салым көлемі 15%-дан 30%-ға дейін, және пайыздық мөлшерлеме 12-13% болуы керек, ал Тұрғын үй бағдарламасындағы несиенің пайыздық мөлшерін 9-10 % деңгейде қалыптастыруды, алғашқы салым тұрғын үй құнынан 10% деңгейде болу керек екенін қарастырды. Сонымен қатар несиелеу мерзімі 20 жылға дейін берілетінін. Бірақ, несиелеудің шарттары жылдан жылға өзгеріп отыратындығын айтқан болатын.

Кейінгі жылдары ипотекалық несиелеу жүйесіндегі нәтижелер, ипотекалық несиелеу жүйесіне инвестиция көзі – ипотекалық облигация нарығының дамуынсыз мүмкін емес. Ипотекалық облигацияны шығару және орналастыру процесімен ҚИК-тің ипотекалық дамуының бүтіндей динамикасы байланысты, ал тұрғындар үшін несиенің арзандауы ипотекалық облигацияларды орналастыру құнына байланысты. Ипотекалық облигацияның басқа қаржылық инструменттерден ерекшелігі, ҚИК-ға жататын ипотекалық несие бойынша талап ету құқықтарының кепіл ретінде тікелей қамтамасыз етуі болып табылады, ол облигацияларға инвестициялау объектісі ретінде жоғары сенімділікті береді. Берілген кепілді қозғалатын мүлік кепілін тіркеу туралы заңға сәйкес компания тіркелген кепілді стандартқа сәйкес, кепіл сапасының сәйкестігін ғана емес, сонымен бірге облигация бойынша кепіл құны компанияның міндеттемелерін қаншалықты жабатындығын тексеретін, облигация ұстайтын өкілдер және тәуелсіз аудитор үздіксіз бақылайды.

Алғашқы рет тек Қазақстанда ғана емес, ТМД-да  да ипотекалық облигацияларды компания 2002 жылы, қарашада орналастырды. Ипотекалық облигацияның пайда болуымен инвесторларда, инвестициялау үшін жаңа альтернативті инструмент пайда болды. Ипотекалық облигация нарығының дамуы ҚР ҰБ-імен бүтіндей қор нарығының дамуының басым бағыттарының және жекелей зейнетақы жүйесінің бірі ретінде жарияланды. Халықтық тәжірибе көрсеткендей, әсіресе институционалдық инвесторлар (зейнетақы және инвестициялық қорлар) ипотекалық облигациялардың негізгі ұстаушылары болып табылады. ҰБ және ҚИК-сы ипотекалық облигациялардың инвестициялық сипатын көтеру үшін ҚР-ның заңнамасына өзгертулер енгізу бойынша үлкен жұмыс жүргізді. Практика көрсеткендей, шаруашылық субъектінің банкротқа ұшыраған жағдайда кредиторларға салынған ақшаны қайтару мәселесі туады. Осымен байланысты, «Банкроттық туралы» Заңға өзгертулер енгізілді, оған сәйкес ипотекалық облигация бойынша қамтамасыз ету, ипотекалық облигация эмитентінің оның банкроты жағдайында ликвидациялық конкурстық массадан шығарылады және инвесторлар салынған ақшаның сақталуына сенімді болады. Ипотекалық облигациялар – осындай артықшылықтарды қамтитын тек бір ғана қаржылық инструменттер. ҚИК-тің ипотекалық облигацияларды инвестициялық тартуды жоғарылату үшін, екінші деңгейдегі банктер үшін пруденциалдық номативтер қарастырылған. Мәселен, компанияның ипотекалық облигацияларын 20% тәуекел дәрежесі бойынша өлшеу, сонымен қатар оларды мемлекеттік бағалы қағаздар қатарында өтімділігі жоғары активтер тізіміне қосу.

Отандық институционалдық инвесторлардың негізгі категориясы – зейнетақы қорларын тарту үшін шаралар құрылды. Олар үшін, ипотекалық облигацияларға зейнетақы активтерін инвестициялаудың жеке нормативы – зейнетақы активтерінің мөлшерінен 15%-ға дейін қарастырылған. Бұдан басқа, компанияның облигацияларына зейнетақы жинақтарын инвестициялау бойынша шектеулер алынып тасталған.

Келесі элемент - өзгермелі және инфляция деңгейінде негізделетін сыйақы мөлшерлемесінің құрылымы. Сонымен бірге, Қазақстанның қор нарығында бірінші рет қолданылған сыйақы мөлшерлемесі ауыспалығының белгілі бір шектері қарастырылған. Компания айналыс мерзімі 10 жыл корпоративтік облигацияларды шығарды. Бұл компанияның облигацияларын өз кезегінде басқа корпоративтік облигациялар үшін «бенчмаркқа» ауыстыруға көмектесті. ҚИК-тің жүргізген іс-шаралары Қазақстанда ипотекалық облигация нарығын жетісті шығаруға көмектесті. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық облигация нарығының дамуы жайлы 5- кестеден көруге болады. Бүгінгі күні компания облигациялары, отандық қор нарығында өтімді корпоративтік облигациялар болып табылады. Бірақ, облигациялардың инвестициялық сапасын іске асыру бойынша жұмыс, оның ішінде ҰБ-пен біріккен осы аядағы құқық қатынастарын реттейтін ҚР-ның заңнамасын іске асыру бойынша қызмет те жалғасуда. Бағалы қағаздардың негізгі элементтерінің бірі – оның өтімділігі. Корпоративтік қағаз үшін әр елде жоғары өтімділік – бұл, ҰБ-пен РЕПО-ны жүргізу мүмкіндігі. Осымен байланысты компанияның ипотекалық облигацияларының өтімділігін тереңдету үшін, оларды ҰБ-пен қайта қаржыландыру үшін сәйкес тізімге қосылу, әсіресе ҰБ-пен ұсынылған ипотекалық облигациялар кепіліне алынған РЕПО облигацияларына тартымды мөлшерлемелер мен жоғары шектеулер мүмкіндігі қарастырылады. Орналастыруға арналған облигациялар, 2005 жылдың 1 наурызындағы жағдай бойынша Компания ипотекалық облигациялардың он шығарылымын тіркеген, олардың алтауы толығымен таратылған. Сондай-ақ 20 млрд. теңге сомасына арналған облигациялық бағдарлама тіркелген. Бүгінгі таңда Компания жетінші және сегізінші шығарылымдардың, сондай-ақ облигациялық бағдарламаның шеңберінде бірінші және екінші шығарылымдардың ипотекалық облигацияларын таратуды атқаруда.

2005 жылдың 1 наурызындағы жағдай бойынша Компания ипотекалық облигациялардың он шығарылымын тіркеген, олардың алтауы толығымен таратылған. Сондай-ақ 20 млрд. теңге сомасына арналған облигациялық бағдарлама тіркелген 1 қосымшаны қараңыз.

Кесте 5. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық облигация нарығының дамуы*

Компания	2002	2003	2004	2005
АҚ “Лариба-Банк”	-	156 000,0	156 000,0	156 000,0
АҚ “ҚИК”	1 500 000,0	9 500 000,0	34 500 000,0	54 500 000,0
АҚ “БТА Ипотека”	-	-	4 000 000,0	4 000 000,0
АҚ “Астана-Финанс”	-	1 000 000,0	1 000 000,0	1 000 000,0
АҚ “БЦК”	-	-	1 800 000,0	1 800 000,0
АҚ “ВТБ”	-	-	1 400 000,0	1 400 000,0
Барлығы	1 500 000,0	10 656 000,0	42 856 000,0	62 856 000,0
ЖІӨ %	0,04	0,23	0,77	0,95
ҚР ЖІӨ,млн.тг	3 776 000,0	4 612 000,0	5 542 500,0	5 560 000,0

*Ұлттық Банктің статистикалық бюллетенінің (2004ж, №12, 2-3 беттер)  және ИАФР “Ирбис” мәліметтері бойынша жасалды

Сурет 4. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық облигация нарығының дамуы

Тұрғын үйді сатып алу және жөндеу  үшін ипотекалық түрғын үй қарызын алу жөніндегі басшылықты Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі, Қазақстан Қаржыгерлерінің ассосиациясы және Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендірудің мемлекеттік бағдарламасын жүзеге асырып жатқан «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ бірлесе отырып дайындады. Бағдарламаның мақсаты: жеке тұрғын үй жағдайларын жақсартқысы келетін, бірақ оған қажетті қаржы жинағы жоқ тұлғаларға барынша тартымды жағдайлар жасау болып табылады.

Бұл басшылық «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ жүзеге асырып жатқан  халықты ипотекалық несиелендіру бағдарламасына қатысудың артықшылықтарын әлуетті қарызгерлерге түсіндіру үшін көмекші құрал ретінде жасалған. «ҚИК» АҚ–ның  бағдарламасының кейбір ғана артықшылықтарын келтірсек:

• максималды шегі бар және қарызгер үшін қолайлы деңгейде белгіленетін тұрғын үй ипотекалық қарыздары бойынша төмен сыйақы мөлшерлемелері;
• несиелендірудің ұзақ мерзімі;
• тұрғын үй ипотекалық несиесін теңгемен алу мүмкіншілігі, бұл қарызгерді айырбастау бағамының жағымсыз ауытқуынан қорғайды;
• аннуитенттік төлемдер қарызгер бюджетіне ауыртпалық түсірмейтіндей етіп есептелген;
• уақыт мараторийінсіз және қарызгерге елеулі шығындар тигізбей мерзімінен бұрын төлеу мүмкіндігі;
• минималды бастапқы салым.

Ипотекалық несие – алынатын қозғалмайтын мүлік кепілі бойынша тұрғын үй алуға жеке тұлғаларға берілетін қарыз. Тұрғын үй, көп пәтерлі үйдегі жеке пәтер, бірнеше отбасыға арналған коттедждегі жеке үй немесе пәтер. Тұрғын үйге талаптар:

• қол байлаулардан бос болу, азаматтық айналыстан алынбау, кепілде, пікір-сайыста немесе сот арқылы меншікті құқықты тоқтатуда тұрмау;
• тұрғындардың денсаулығын және қауіпсіздігін қамтамасыз ету бойынша минималды талаптарға және санитарлы-гигиеналық қызметтер орнатқан стандартқа сай болу;
• басқа үйлерден немесе пәтерлерден бөлек ас үй, яғни коммуналдық пәтерлер кепілге қабылданбайды;
• сәйкес органдар рұқсатымен үйлерді немесе пәтерлерді салу немесе қайта жоспарлау.

Сонымен, тұрғын үй ипотекалық қарызы арқылы өз тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келетін адамды әдетте қандай сұрақтар қызықтырады.

«Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» бағдарламасы бойынша тұрғын үй ипотекалық қарызын алу тәртібі мынадай кезеңдерден тұрады:

1. Қарызгердің алдын-ала біліктілігін жүргізу. Бұл кезеңде Сіз несиелендіру шарттары жөнінде, Сіздің құқықтарыңыз және міндеттемелеріңіз жөнінде барлық қажетті ақпараттарды ала аласыз және сонымен қатар тұрғын үй ипотекалық қарызын алу бойынша өз мүмкіншілігіңізді бағалай аласыз. Алдын ала біліктілікті Қазақстан Ипотекалық Компаниясының офисінде (Алматыда) немесе Компанияның кез-келген филиалында немесе серіктес банктің есеп айырысу-кассалық бөлімінде өтуге болады.
2. Тұрғын үйді таңдау (оны сатып алуға қарыз алған жағдайда). Сіз алғыңыз келетін үйді өзіңіз таңдап алуыңыз керек. Бұл кездегі ең маңыздысы банктің бұл тұрғын үйді тұрғын ипотекалық қарыз бойынша кепілдік ретінде қабылдауға келісуі болып табылады.
3. Сіз таңдаған тұрғын үйді бағалау. Сіз таңдаған тұрғын үйді  мемлекеттік лицензиясы бар тәуелсіз бағалаушы бағалайды.  Кепілге берілетін жер учаскесі бар тұрғын үйлерді   «Жылжымайтын мүлік жөніндегі Орталық» РМК  бағалайды.
4. Андеррайтинг. Бұл кезеңде Сіз таңдаған банк Сіздің қарыз өтеу мүмкіндігіңізді бағалайды және Сіз ұсынған ақпараттардың нақтылығын тексереді. Бұл жерде қарыз алудың бір шарты Сіздің өміріңіз бен еңбек қабілеттігіңізді сақтандыру болып табылады.
5. Шарттардың бекітілуі:

а) Сіз бен Банк арасындағы банк қарызы туралы шарт;

б) Сіз бен сатушы арасындағы тұрғын үй сату және сатып алу шарты.

6. Тұрғын үй сатушысымен есеп айырысу.
7. Сатып алынған тұрғын үйді бірінші жылға сақтандыру.
8. Ипотека шартын бекіту және оны Жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықта мемлекеттік тіркеуден өткізу.

Қарызды қандай мерзімге алған дұрыс:

Қазақстан Ипотекалық Компаниясы өз қарызгерлеріне 3 жылдан 20 жылға дейін қарыз алуға мүмкіншілік береді. Өтеу процессі Сізге ыңғайлы болу үшін Сіз өзіңіз несиелендірудің қолайлы мерзімін таңдай аласыз.

Соның ішінде несиені қолданудың ұзақ мерзімі сыйақыны көбірек төлейсіз дегенді білдіреді, бірақ  негізгі қарыз бойынша төлемдеріңіз азаяды.

Осылайша, ұзағырақ мерзім негізгі қарызды өтеу уақытын ұзартуға мүмкіншілік береді. Яғни, ай сайынғы қаржылық жүктеме едәуір азаяды, яғни Сіздің жеке өзіңізге немесе жанұялық бюджетіңізге деген төлем жүктемесі азаяды.

Қарызгердің немесе сатып алынған тұрғын үйді сәтсіз оқиғалардан сақтау:

Ежелгі даналар «Мәңгі жасайтын ештеңе жоқ” деп айтқан екен. Өмірде бәрі болады және көптеген жағдайда адам оқиғаның себепшісі болмайды.

Қазақстан Ипотекалық Компаниясының бағдарламасы бойынша тұрғын үй ипотекалық қарызын алудың бір шарты – Сіздің өміріңіз бен еңбек қабілеттігіңізді және Сіздің сатып алған тұрғын үйді сақтандыру. Сондықтан, егер бір жағдай туындаса, Сіздің қарызыңызды сақтандыру компаниясы өтейді.

Ауытқымалы сыйақы мөлшерлемесі бойынша теңгемен берілетін ипотекалық қарыздар және олардың тұрақты мөлшерлемесі бар шетел валютасында берілетін қарыздардан айырмашылығы:

Сыйақының ауытқымалы мөлшерлемесі дегеніміз – қарыз мерзімінің ішінде қайта қарастыру мүмкіндігін білдіреді. Қайта қараудың барлық шарттары мен мерзімдері банк қарызы  шартында белгіленеді.

Қазақстан Ипотекалық Компаниясының ауытқымалы мөлшерлемесі инфляция индексіне негізделеді және соған байланысты қайта қарастыру жүзеге асырылады.   Соның нәтижесінде, қарыз мөлшерлемесі индекстің өсуі мен төмендеуіне байланысты. Есте сақтайтын бастр нәрсе: инфляция индексі және АҚШ долларына қатысты теңге бағамы дегеніміз  бірдей ұғым емес. 

Мысалы, 2002 жылы инфляция индексі 2001 жылмен салыстырғанда, 0,2% көтерілді  ( 6,4 %-дан 6,6%-ға дейін дейін). Бұл егер Сіздің осындай қарызыңыз бойынша берешегіңіз болса, сыйақы мөлшері жылдық 0,2 %-ға көтерілген болар еді дегенді білдіреді. Яғни, егер мысалға, мөлшерлеме жылдық 18 пайызды құраса, онда ол жылдық 18,2 % көтерілуші еді.

АҚШ долларының бағамы осы мерзімде 3,3 пайызға өсті, яғни бұрын қарыздарын АҚШ долларымен немесе бағам бойынша индекстелген түрде алған барлық қарызгерлер жылдық3,3 % -ға көбірек төлейтін болды.

Мысалы. Екі қарызгер (А және В)  2002 жылы 5 жылға ( яғни 60 айға)  жылдық 18 пайыз мөлшерлемесімен 600 мың теңге ипотекалық қарыз алды.  Бірақ, А қарызгері қарызды Компанияның бағдарламасы бойынша, ал В қарызгері АҚШ доллары бағамымен индекстелген түрде алды.

Ай сайын олар 15 236 теңгеден төлеп тұрулары қажет.

2003 жылы А қарызгеріне сыйақы мөлшерлемесін 0,2%-ға көбейтті, содан ол жылдық 18,2 %-ды құрады. Енді ол 15 301  теңге төлейді.

В қарызгерінің мөлшерлемесі көтерілмеді, бірақ осы мерзім ішінде АҚШ доллары бағамы 3,3 %-ға өсті және оның төлемі 2003 жылы 15739 теңгені құрады.

Қарыз бойынша шетел валютасындағы бекітілген қарыз мөлшерлемесі тұрақтылық туралы ой туғызады. Көптеген қарызгерлер осылай ойлайды. Тек  калькуляторды қолға алып, есептеп көрсеңіз - тұрақтылық пен пайда туралы қателескеніңізді түсінесіз.

Ипотекалық несиені қай валютада алған дұрыс:

Қазіргі таңда қаржы нарығында ипотекалық несиелер теңгемен және шетел валютасында беріледі. Екінші жағдайда, яғни несиені шетел валютасында алғанда, қарызгерлер банкке теңге бағамының төмендеу салдарынан құралатын айырмашылықты төлеулері қажет.  Мысалы, 2002 жылы теңгенің АҚШ долларына шаққандағы бағамы 3,3%-ға төмендеді. Осының нәтжесінде, егер ипотекалық несие жылдық 18% мөлшерлеме негізінде алынса, теңгемен ол жылдық [18 +3,3 = 21,3] %-ды құрайды.

Көптеген банктер мен банктік емес ұйымдар ипотекалық несиені теңгемен ұсынады, бірақ АҚШ долларына  байланыстырып қояды (валюталық баламалығын белгілейді немесе бағам өзгеруінің индексациясына қатысты). Бағамға байланыстылық дегеніміз – кредитор банк шетел валютасының бағамына байланысты несие сомасын қайта есептеп отырады дегенді білдіреді. Мұндай несиелердің шетел валютасындағы несиелерден еш айырмашылығы жоқ.

Сіз ипотекалық несиені теңгемен алғанда, теңге бағамы жайлы қам жемейсіз. Қандай да жағдай болмасын ол Сіздің берешегіңізге  ықпал етпейді, яғни Сіз өз несиеңізді теңгемен өтейсіз және негізгі қарыз сомасы өзгермейді. Осылайша Сіздің несие  өтеу қабілетіңізге нұқсан келмейді.

Теңгемен алынған несие де инфляция индексіне негізделген ауытқымалы сыйақы мөлшерлемесін белгілеу арқылы индекстендіріле алады. Бұл индекс тұрақтылау, себебі оны мемлекет тиімді түрде тұрақтандырады. Екіншіден, соңғы жылдарды оның төмендеуі байқалады .

Егер ипотекалық несиенің сыйақы мөлшерлемесі инфляция индексіне байланысты болса, онда ол келешек төлемдер мөлшерін белгілеуі:

Қазақстан Ипотекалық Компаниясы халықаралық тәжрибені  зерттеу негізінде сыйақы мөлшерлемесінің бақылаусыз өсуінен қорғайтын механизм жасады, атап айтқанда жаңа инструмент – сыйақы мөлшерлемесінің жоғарғы шегін әзірледі.

Сыйақы мөлшерлемесінің жоғарғы шегі – түрлі факторларға қатыссыз ипотекалық несие бойынша белгіленетін мөлшерлеменің максимальді мәні.

Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі бекіткен Әдістемеге сәйкес  күнтізбек жылының ішінде сыйақы мөлшерлемесін 4,5 пайыздан жоғары көбейтуге болмайды.  Бірақ, бұл тек инфляция индексінің айтарлықтай өскен жағдайда, яғни шынында инфляция индексі  4,5 %-дан аса өскенде ғана (мысалы 5%-ға), ал сыйақы мөлшерлемесі тек 4,5%-ға өсуі мүмкін.

Қазақстан Ипотекалық Компаниясының бағдарламасы бойынша алынған ипотекалық несиенің сыйақы мөлшерлемесінің жылдық 4,5 %-ға өсуі екі талай, себебі Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкінің ақша-несие саясатының басты   бағыттарына сәйкес 2003-2005 жылдарда инфляцияның ары қарай төмендеуі жоспарлануда.

Қазақстан Ипотекалық Компаниясының және кейбір банктердің бағдарламасы бойынша ипотекалық несиені өтеу бірдей ай сайынғы төлемдер, аннуитеттік деп аталатын төлемдер арқылы жүзеге асырылады. Сонымен қатар, басқа банктер шарттары бойынша ай сайынғы төлем сомасы азайтылып отырады.  Бұл төлем құрылымының аннуитеттіктен айырмашылығы неде? Бұл аннуитеттік жүйенің пайдасы аз дегенді білдіре ме?

Шынында да, кейбір банктер өз қарызгерлеріне ай сайын төлем сомасы қысқартылып отыратын ипотекалық несие алуды ұсынады. Төлем сомасынан есептеу келесі түрде жүзеге асырылады:

1)      Негізгі қарыздың сомасы айлар санына бөлінеді;

2)      Сыйақы мөлшері сыйақы мөлшерлемесі мен негізгі қарыз қалдығына байланысты ай сайын есептелінеді;

3)      Қарызгер өтейтін сома, негізгі қарыздың төленуі тиіс сомасы мен сыйақыны қосу арқылы есептеледі.

Мысал.

Қарызгер 600 мың теңге мөлшерінде 5 жылға (яғни 60 айға) жылдық 13 пайыз мөлшерлемесімен  ипотекалық несие алды.

Ай сайын қарызгер мына сомадағы негізгі қарызды өтеуі керек:

600 000 / 60 = 10 000 теңге.

Бірінші айдағы сыйақы мөлшері:

600 000 * 13,0 / 100 / 12 = 6 500 теңге.

Осылайша, қарызгер бірінші айда:

10 000 + 6 500 = 16 500 теңге төлейді.

Екінші айдағы өтелетін сома мөлшері негізгі қарыздың қалдығы 590 мың теңгеге   тиісті 590 000 * 13,0 / 100 / 12 = 6 391,67 теңгені құрайтын сыйақы мөлшеріне байланысты белгіленеді.

Осылайша екінші айда қарызгер :

10 000 + 6 391,67 = 16 391,67 теңге төлейді.

Нәтижесінде, соңғы айда негізгі қарыз қалдығы 10 мың теңгені құрағандықтан төлем сомасы:

10 000 + (10 000 * 13,0 / 100 / 12) = 10 000 + 108,33 = 10 108,33 теңгеге тең.

Мысалда көрсетілгендей, қарызгер бұл төлем  сұлбасы бойынша аннуитеттік жүйемен салыстығанда ешқандай қаржылық пайда көрмейді, яғни қарызгер солайша 13 пайыздық жылдық мөлшерлеме бойынша несиесін өтейді.

Қарызгер несиені аннуитенттік жүйе бойынша өтесе де  осындай сыйақы төлейді. Тек ай сайынғы төлем құрылымы мен сомасы әр түрлі болады.

Мысалға, дәл сондай 600 мың теңгені құрайтын жылдық пайызы 13 және 5 жылдық мерзімге алынған несие бойынша ай сайынғы аннуитеттік төлем 13 651,84 теңгені құрайды – ай сайын өзгеріссіз.

Осылайша, осы екі схеманың айырмшылығы, бірінші жағдайда өтеу – біркелкі емес, яғни несиенің мерзімінің бірінші жартысында жеке өзіңізге немесе жанұя бюджетіне айтарлықтай жүктеме жасайды. Керісінше, аннуитеттік жүйе бойынша, қарызгер біден белгілі бір сомаға бағдар алады.

Нақтырақ айтсақ, біз қарастырған мысалда бірінші 27 ай бойы  бірінші  сұлба бойынша өтеу аннуитеттік жүйеге қарағанда   қиынырақ тиеді.

Алынған ипотекалық несиені мерзімінен бұрын өтелуі:

Банктердің ипотекалық бағдарламаларының  көпшілік бөлігі алынған несиелерді мерзімінен бұрын өтеу мүмкіншілігін  қарастырады.  Бірақ, мерзімінен бұрын өтеудің түрлі шарттары бар.  Мысалы, уақытша мораторий болуы мүмкін, яғни  бұл кезеңде өтеу жүзеге асырылмайды. Сонымен қатар, мерзімінен бұрын  өтеуге айыппұлдар  қарастырылған, олар  кредитор банкке байланысты әр түрлі болады.

Қазақстан Ипотекалық Компаниясы өз қарызгерлеріне алған несиесін мерзімінен бұрын өтеу мүмкіншілігін береді, олар несиені жарым-жартылай немесе толығымен өтей алады. Мораторий – 6 ай.

Комиссиялық төлем өтелетін соманың 2 пайызын құрайды.

Бастапқы салым, оның мөлшері және бастапқы салымды төлеуге жинаған қаражат жетпеген жағдайда не істеу керек?

Бастапқы салым – қарызгердің өзі төлейтін тұрғын үй құнының бөлігі. Демек, ипотекалық несие сомасы бастапқы  салым мен несие қаражатына сатылып алынатын тұрғын үй құнының айырмашылығын құрайды.

Қазақстан Ипотекалық Компаниясының бағдарламасы бойынша тұрғын үй сатып алуға арналған ипотекалық несие алғанда бастапқы  салым тұрғын үй құнының 15 пайызын құрайды және 15 пайызды енгізгенде Г.П.О. сақтандырылуы қажет, несиенің жалпы сомасы тұрғын үй құнының 85 пайызын құрайды. Егер Сіз 30 не одан да астам пайызын төлесеңіз, онда сақтандырудың қажеті жоқ.

Егер Сіз өз меншігіңіздегі тұрғын үйді жөндеуге ипотекалық несие алғыңыз келсе, несие сомасы жөнделетін үй құнының 50 пайызына дейінгіс оманы құрай алады.

Сонымен қатар, өз меншігіңіздегі тұрғын үйді қажетті бастапқы  салымға қосымша қамсыздандыру ретінде  ұсыну мүмкіндігіңіз бар. Бұл жағдайда несие сомасы сатып алынатын тұрғын үй құнының 100 пайызын құрайды. Соның ішінде меншігіңіздегі тұрғын үйдің (қосымша қамсыздандырудың) құны осы үйдің және сатып алынатын тұрғын үйдің  жиынтық құнының 30 пайызын құруы тиіс.

Егер қарызды өтеуде уақытша қиыншылықтар туындаса, банк қанша уақыттан кейін кепілді алу процесін бастау керек.

Өз кірістері мен шығындарын жоспарлау мәселесі өте күрделі мәселе және ешкім оны дер кезінде шеше алмайды.  Сондықтан Қазақстан Ипотекалық Компаниясы өз қарызгерлеріне мерзімі өтіп кеткен берешегін өтеуге 60 күн уақыт береді.  Осы мерзім  аяқталғанша Сінді өз қаражат қиындықтарыңызды шешуге мүмкіндігіңіз болады..

Мысал 1.

Соңғы жылдардағы теңге девальвациясы:  2000 жылы – 5,2%,  2001 жылы – 3,8%,  2002 жылы – 3,3%.

Мысал 2.

Соңғы жыдардағы инфляция индексі: 2000 жылы – 9,8%,  2001 жылы – 6,4%,  2002 жылы – 6,6%.

Мысал 3.

Сіз құны 1 000 000 теңгені құрайтын тұрғын үй сатып алғыңыз келеді. Сіздің 30 пайызды, яғни 300 000  теңге төлеуге жинағыңыз жоқ.  Онда Сіз 15 пайызын, яғни 150 000 теңге төлейсіз де қалған 15 пайызды сақтандырасыз. Бұл жағдайда қарыз сомасы 85 пайызды несе 850 000 теңгені құрайды.

Сіз 3 жылға қарыз аласыз делік, онда Сізге 8 айға 150 000  теңгені сақтандыру қажет. 5 пайыздық сақтандыру сыйақысын есепке алсақ, Сіз сақтандыруға:

150 000 * 5 / 100 / 12 * 8 = 5 000 теңге төлейсіз.

Мысал 4.

Сізде құны 750 000 теңге тұратын тұрғын үй бар. Сіз жаңа үй алғыңыз келеді және ескі үйіңізді сатқыңыз келмейді, бірақ бастапқы  салымды төлеуге қаражатыңыз жоқ. Сіз меншігіңіздегі үйді қосымша қамсыздандыру ретінде енгізіп, жаңадан алатын тұрғын үй құнының барлық сомасына қарыз алуға дайынсыз.

Егер меншіктегі үйдің құны қамсыздандыру ретіндегі меншіктегі үй мен жаңа үйдің жиынтық  құнының 30 пайызынан төмен пайызын құрамайтынын есепке алсақ, онда меншіктегі үй мен жаңа үйдің жиынтық құны:

750 000 / 30 * 100 = 2 500 000 теңгеден аспайды.

Демек, Сіз жаңа үйді мына сомаға ала аласыз:

2 500 000 – 750 000 = 1 750 000 теңге.

Ипотекалық несие немесе ипотека – бұл Қазақстанның кез келген азаматы үшін сатып алынатын пәтерді кепілге қойып, тұрғын үйді сатып алуға несие алудың бірден-бір мүмкіндігі. Басқа сөзбен айтқанда – сіз жаңа пәтеріңізге қоныстанып, бірте-бірте тұрғын үйіңіз үшін несиені өтеп отырасыз.

Көптеген банктер өздерінің ипотеалық несиелерін ұсынып отырды, дегенмен оларды алу көпшілік үшін қол жетпес арман болып қалды. Өйткені, банктер өздерінің несиелік тәуекелдерін азайту үшін жоғары пайыздық ставкаларды (12-14%) белгіледі, бастапқы жарна сомасы тұрғын үй құнының 15-50%-ын құрады, ал несиелер бойынша қысқа мерзімдер – бар болғаны 5-10 жыл, көпшілік үшін несиені уақытылы төлеу мүмкіндігін бірден жоққа шығарды. Ипотекалық несиелерді берудің мұндай шарттары орташа деңгейдегі кірісі бар нақты заем алушыны тұрғын үйді сатып алуға несиені алу мүмкіндігінен айырады.

Әрине, банктердің тарапынан мұндай қатаң талаптарды да түсінуге болады – бұл банктердің өздерінің несиелік тәуекелдерін барынша азайту.

Кесте 6. Қазақстандағы ипотекалық несиелеу нарығындағы қатысушы банктердің орны*

Мекемелер	Ипотекалық несиелер сомасы, млн. АҚШ доллары
ЦентрКредитБанкі	7 308 620
БТА Ипотека	6 500 000
КазкоммерцБанк	5 639 404
ЛарибаБанк	5 164 240
Алматы Сауда-Қаржы Банкі	5 080 000
ТемірБанк	5 080 000
АльянсБанк	5 080 000
Барлығы	6307 264

*Иванов М.М. “Ипотечные банки в Казахстане” //Рынок ценных бумаг Казахстана// №5, 2001г., с.20-22.

Ең үлкен үлесін ЦентрКредитБанкі алып отыр.Оның үлесіне 28% тиесілі,ТұранӘлемБанктің үлесіне 22%, Казкоммерцбанктің үлесіне 18% тиесілі (Қосымша 2 қараңыз).

Енді біз ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі қатысушысын қарастырамыз.

Осыған байланысты Қазақстанда 2003 жылы қазақстандық ипотекалық кредиттерге кепілдік беру қоры (бұдан әрі – ҚИКБҚ) құрылды. Ипотекалық кредиттерге кепілдік беру жүйесін құру Қазақстанға ипотекалық несиелер рыногын оңтайландыруға және кеңейтуге мүмкіндік береді. Ипотекалық кредиттерге кепілдік беру (сақтандыру) жүйесі бүкіл кредиттің мерзімі ішінде несиелік тәуекелдердің 50%-ын ҚИКБҚ-тың жабуын көздейді. Қазіргі кезде қордың жарғылық капиталы 500 млн. теңгені құрайды.

Бүгінгі таңда біздің азаматтарымызда өздерінің тұрғын үй мәселелерін Қазақстанның ипотекалық кредиттерге кепілдік беру қорымен шешуге мүмкіндігі пайда болды, әрі ол банктердің несиелік тәуекелдерін бөлу арқылы берілетін ипотекалық несиелер бойынша шарттарды жеңілдетеді.

Қазақстандық ипотекалық несиелерге кепілдік беру қоры – мемлекеттік мекеме және оны республика Үкіметі мен Ұлттық Банк ипотекалық несиелерге халықтың қол жеткізе алуы үшін құрды. Тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасын іске асыру Қордың қызметін көптеген азаматтарымызға көрсетуге мүмкіндік туғызады. Әсіресе, жас отбасылары мен мемлекеттік мекемелердің қызметкерлеріне – дәрігерлерге, мұғалімдерге, әскери қызметшілерге, яғни тұрақты жұмысы мен аз болса да кірісі барлар үшін. Жаңа тұрғын үй бағдарламасы бойынша заем алушы бұрынғыға қарағанда, жаңа тиімді талаптармен ипотекалық несиелерді ала алады: бастапқы жарнасы – 10%, несие мерзімі – 20 жылға дейін және сыйақы ставкасы бар болғаны 9-10%, тек Қор кепілдігінің болу шартымен ғана. Қазақстан ипотекалық компаниясының осы бағдарламасы бүгінгі таңда қолданылуда.

Қордың кепілдігімен несие алу үшін заем алушыға ипотекалық несиеге кепілдік беру бойынша сыйақыны (жарнаны) төлеу жөніндегі шартқа қол қою жеткілікті болады. Одан кейін пәтерді немесе үйді сатып алғаннан кейін сатушымен бірге бастапқы жарнаны өз ақшасымен төлеу жөніндегі өтініш жасалады. Ең соңында ипотекалық несиеге кепілдік бергені үшін Қорға сыйақы төленеді.

Қор коммерциялық ұйым емес болып табылады, сондықтан да көптеген банктердегідей сияқты заем алушыға қойылатын бірқатар жалпы талаптарымыз бар: несиені алушының төлей алу қабілетін бағалау, ипотекалық несиелерге және сатып алынатын жылжымайтын мүлікке қойылатын талап.  Кейбір банктер – Қор әріптестері ипотекалық несиелерді өздерінің жеке бағдарламаларына сай береді, әрі олар бойынша заем алушының төлей алу қабілетін растауды талап етпейді, мұндай жағдайда заем алушының Қордың кепілдігін алуға мүмкіндік бар.

2.2   Акционерлік қоғам “Центр Кредит” банктің ипотекалық қызметіне талдау

1988 жылы қыркүйекте “Алматы Орталық Кооперативтік банк” КСРО кооперативтік банктер арасында ең бірінші банк болды. 1991ж. тамыз айында банк –  “Қазақ Акционерлі Центр Банк” болып құрылды. 1993ж. қараша айында банк Қазақстан Қор биржасының мүшесі болды. Қазақстандағы екінші деңгейдегі банктер арасында ЕБРР бойынша админстрациялық несиелеу агентінің бірі болды. Қазақстан Интернационалды Банкі Chase Manhattan Bank пен ҚР-ның үкіметімен 100% акция пакетін иемденді. 1998 жылы тамыз айында АҚ  “Банк Центр Кредит” ЖАҚ «Жилстройбанк» пен бірігу нәтижесінде, АҚ  “Банк Центр Кредит”  қайта құрылуы аяқталып, Әділет министрлігінде тіркелді. Банк заңды тұлға болып табылады. Мүлікке меншік құқығы бар және өзінің міндеті бойынша осы мүлікке жауап береді. Мүліктік және өзінің мүліктік емес құқықтары мен міндеттерін өзінің атынан иемденеді және жүзеге асыра алады, сонымен қатар сотта талапкер және жауапкер бола алады. Акционерлердің міндеттемелері бойынша банк жауапты емес.

Банктің официальдық статусы Қазақстан Республикасының Әділет Министрлігінде банк болып мемлекеттік тіркеумен және Қазақстан Республикасының Халықаралық Банк лицензиясы бойынша банктік операцияларды жүргізумен анықталады.

Ел экономикасының дамуына үлес қосу және Банк акционерлерінің таза табысты алуын қамтамасыз ету – банк қызметінің мақсаты болып табылады.

Банк өзінің еншілес банктерін, филиалдарын, өкілеттілігін ҚР территориясында және одан тыс ашады.

Банктің несие саясаты банктің стратегиясындағы өзгертулерге сәйкес, ҚР Ұлттық Банктің талаптары есебімен, елдегі және әлем нарықтарындағы ағымды экономикалық және әлеуметтік жағдайға сәйкес үздіксіз даму үстінде.

АҚ “Центр Кредит” банк несиелік саясат бойынша мынадай қызметтерді жүзеге асырады:

• Банктегі несиелеу процесін ұйымдастыруға бақылау жасауға негіз ретінде болу;
• Несиелеуді жүзеге асыратын бөлімдердің қызметкерлері үшін анықтама материал және нұсқаулық ретінде болу;
• Несиелік бөлімдердің жетекшілері үшін несиелік нұсқаулықтардың талаптардың орындалуына бақылау жасау құралы;
• Несиелік талдау және аудит бөлімі жұмыскерлерінің тексеруді жүзеге асыруына негіз болатын талаптарды анықтау.

Банктің несиелеу процесі мынадай кезеңдерді қамтиды:

• Несиеге деген өтінішті қарау;
• Несиелік қабілетін талдау;
• Несиелік келісім шарт жасасу;
• Несие беру;
• Несиелік мәміленің орындалуына бақылау жасау.

Несие тапсырысын қарау кезеңдері:

1. Клиентке несие беру туралы сұрақты қарастыру үшін Регламентке сәйкес банкке құжаттар тізімін ұсынуы;
2. Алдын-ала біліктілік барысында Несиелік офицер клиентпен келісе отырып, несие бойынша ай сайынғы төлемнің мүмкін мөлшерін есептейді, одан кейін мүмкін болатын несиелеу мерзіміне және клиент тілегіне сәйкес несиенің максималды сомасының есептелуі;
3. Алдын-ала біліктілік және клиент ұсынатын құжаттардың қажет пакетінің жағымды нәтижелері барысында, клиент бекітілген тарифтерге сәйкес несие тапсырысын қарағаны үшін комиссияға төлем жүргізілуі;
4. Бөлшектеп несиелеу бөлімі қараған несие тапсырысы алдын-ала біліктілік нәтижелері есебімен несие және төлем қабілеттілік талдауы негізінде заңды қорытындысыз жүргізілуі;
5. Несие тапсырысын қарау нәтижелері бойынша Несиелік офицер клиентпен мүмкін және келісілген ай сайынғы төлем мөлшері есебімен несиенің максималды сомасының анықталуы;
6. Қарыздың максималды сомасы тұрғын үйдің нарықтық құнынан 85% - дан аспауы керек, қосымша сақтандыру есебімен тұрғын үйдің нарықтық құнынан 15%-дан кем болмауы;
7. Егер клиенттің төлем қабілеттілік талдауы нәтижесі бойынша, олардың талап еткен несие шарттары банк талаптарын қанағаттандырмаса, онда Несиелік офицер несие беру мүмкін болатын несиелеудің басқа шарттарын қолдану мүмкіндігін қарастыру қажет. Жекелей айтқанда:

а) ай сайынғы төлем мөлшерін өзгерту;

б) несие мерзімін ұзарту;

в) несие сомасын азайту;

г) кепілдің қатысу мүмкіндігін және қосымша қамтамасыз етуді ұсынуды қарау.

8. Егер несие шарттары қарастырылған болса, Несиелік офицер клиентті хабардар етеді.
9. Несие тапсырысын қарау нәтижесі бойынша Несиелік офицер сарапты қорытында дайындайды.
10. .Несиені ұсыну туралы мәселесі Бөлшектеп несиелеу комитеті қарауына шығарылады.
11. Комитет хаттамашысы шешімді дайындайды және шешім протоколының көшірмесін Кіші несиелік офицерге орындау үшін өткізеді.
12. Бөлшектеп несиелеу комитетінің шешімі екі ай мерзім бойына әрекет етеді. Осы мерзім өткеннен кейін несие тапсырысын клиент қайта қалыптастырған құжаттар пакеті негізінде қайта қарауды жүргізу қажет.
13. Клиент несиеге алғысы келетін тұрғын үйді тапқаннан кейін Несиелік офицер үйді қарау үшін бағалаушының әрекет етуі туралы келіседі.
14. Кепіл құнын анықтау барысында Несиелік офицерге тұрғын үйдің нақты нарықтық құнынан 30% мөлшерінде кепіл мүлігіне, азаюдың бірдей коэффициентін белгілеу ұсынылады.
15. Егер тұрғын үйдің анықталған кепіл құны несиенің бекітілген сомасын қанағаттандырмаса, онда клиент бастапқы жарна мөлшері көбейтуі немесе несие бойынша қосымша қамтамасыз етуді ұсынуы қажет.
16. Клиенттің және сатушының қажет құжаттар пакеті қалыптасқаннан кейін Кіші несиелік офицер несиені рәсімдеу және беру үшін клиент пен сатушының банкке қай күні және қай сағатта келетіні туралы келіседі.
17. Клиент дайын болғаннан кейін Кіші Несиелік офицер қажетті құжаттарды рәсімдейді:

 а) қарыздың типтік келісімі;

 б) қозғалмайтын мүлік кепілінің типтік келісімі, онда қарыз келісімінің номерін және қол қойылған күнін, қозғалмайтын мүлік бойынша орталықта, тұрғын үйді сату-сатып алу келісімін тіркеудің номерін және күнін толтыру үшін орын қалдырылады.

18. Келісілген уақытта банкке нотариус шақырылады.
19. Несиені рәсімдеу және беру, Кіші Несиелік офицер және филиал заңгері қатысуымен жүргізіледі.
20. Кіші Несиелік офицер тұрғын үйді, қарыз алушының өмірін және еңбек қабілеттілігін сақтандыру бойынша сақтандыру полистерін рәсімдейді.
21. Қарыз алушы шығысты кассалық ордер бойынша несие сомасын алады.
22. Клиент ыңғайлылығы үшін кассадан ақшаны тікелей несие беру орнына ұсынады.

Несиені қайтару және оған сыйақы төлеуіне бақылау жасау несиелік операцияның маңызды кезеңі. Несиелер бойынша қарызды қайтару тәсілі банк қаражаттарының пайдалану ұзақтығына және олардың төлем  айналымын құраудағы рөліне байланысты.

Несиенің берілуі сияқты несиені қайтарудың бірегей жасалған үлгісі жоқ.

Іс жүзінде несиені қайтарудың төмендегідей көптеген варианттары болады:

1.мерзімді міндеттемелер негізінде эпизодтық қайтару;

2.меншікті қаражаттардың жинақталуының және несиеге деген есеп айырысу

3.шотына кажеттіліктің азаю шамасына қарай қайтару;

4.алдын  ала  белгіленген  сома   негізінде  жүйелі  түрде қайтару;

5.түскен түсімді бірден несиелік қарызды жабуға есептеу;

6.несиенің қайтарылу мерзімін созу;

7.мерзімі өткен қарызды «Мерзімі өткен несиелер» шотына аудару;

8.банк резерві есебінен мерзімі өткен несиелерді шегеру.

Несиенің қайтарылуын арнайы құжат арқылы жасауға да, жасамауға да болады. Несиенің қайтарылуын негіздейтін құжаттарға: клиенттің жазбаша үкімі, банктің өзінің үкімі, соттың бұйрықтары жатады. Клиенттің өзінің шотынан ақшалай қаражаттарды шегеру туралы берген үкімі жазбаша да және ауызша да болады. Несиенің қайтарылуы қағазсыз, яғни байланыс ка-налдары арқылы да жүзеге асырылады.

Несиенің қайтарылуына бақылау жасау үшін банкте несиелер бойынша мерзімді міндеттемелердің картотекасын жүргізеді. Банк қызметкерлері күнделікті қайтарылатын мерзімі жеткен несиелерді қарай отырып, қарыз алушының есеп айырысу шотынан қаражаттарды шегеруге үкім-ордерін береді. Жартылай қайтаруға байланысты төлемдер уақыты жеткен кезде мерзімді міндеттеменің келесі бетіне тиісті белгілерін жасайды. Егер де қарыз алушының ағымдық шоты басқа банкте ашылған болса, несие бойынша қарызды және сыйақыны қайтару қарыз алушының төлем тапсырмасы негізінде жүргізіледі. Жекелеген жағдайларда, қарыз алушының уақытша қаржылық қиындықтарға кезігуіне байланысты банк қайтару мерзімін кейінге қалдыруға руқсат етуі мүмкін, бірақ бұл қарыз жоғарғы сыйақымен құжатталады.

Сыйақы мөлшері оны төлеу мерзімі және тәртібі, сондай-ақ оларды іздестіру механизмі несиелік келісімшартта анықталады. Сыйақы ай сайын, тоқсан сайын және т.б. есептелуі және қайтару кестесіне сәйкес іздестірілуі мүмкін.

Пайызды есептеу барысында шартты түрде айдағы күндер саны — 30, ал жылдағы 360 күнмен алынады.

Банк несиелік келісімшарттың орындалуына, қарыз алушының алған несиені пайдалануына және оны толық қайтаруына бақылау жасайды. Осы мақсатта қарыз алушының шаруашылық қызметіне, оның қаржылық жағдайына талдау жасап, қажет болған жағдайларда, орнында ақшалай және есеп айырысу құжаттарын, бухгалтерлік жазуларды, есептік материалдарды тексереді. Осы жерде қарыз алушыдан алған барлық қаржы ақпараттар түрлері мен басқа да ақпараттар, сондай-ақ басқа да көздер пайдаланылады. Әрбір банктің өзінің клиенттің несиелік ісін жүргізу жүйесі болады.

Несиелік келісімшартқа байланысты өз міндеттемелерін орындамаған қарыз алушыларға қатысты банк қарыз алушыға әрі қарай несиелеуді тоқтату туралы ескерту жасауға; несиелік шартында қарастырылғандай беруді тоқтатуға құқы бар. Қарыз алушы несиелік келісімнің шарттарын жүйелі түрде орындамаған жағдайда банк несиені мерзімінен бұрын қайтаруды талап етуге құқылы.

Қазіргі несиелеудің басты ерекшелігі бойынша банк қарыз алушының несиелік қабілетін тексеріп болғаннан кейін, несиелік шарт жасасу үшін несиелеу субъектісімен қатынасқа түседі. Несиелеуге байланысты барлық сұрақтарда банк пен қарыз алушы келісімшарт негізінде шешеді.

АҚ “Центр Кредит” банктің  ипотекалық келісім-шартының негіздері:

1. Келісім-шарт заты.
2. Кепіл заты.

• Кепілдемелер.
• Жақтардың құқықтары мен міндеттері.
• Ерекше шаралар.
• Қорытынды жағдайлар
• Жақтардың заңды мекен-жайлары және реквизиттері.

1. I. Кепіл ұстаушының кепіл алушы алдында банктік қарыз келісім-шартына сәйкес берілген қарызды өтеу бойынша міндеттемелерді өз уақытында және толық орындауды қамтамасыз ету. Қарызды өтеу ай сайынғы тең төлемдермен, аннуитеттік төлемдердің келесі формуласы бойынша есептеліп, жүргізіледі.

Ай сайынғы төлем сомасы = Несие * R/12/100//1-(1+R/12/100)-n

мұндағы, R-несиелік келісім-шарттарына сәйкес жылдық сыйақы мөлшерлемесі; n-айлар саны.

Қарыз бойынша сыйақы мөлшерлемесі келесі формула бойынша есептеледі:

Сыйақы мөлшерлемесі = инфляция + банк спрэды

Қарызды алған мерзімнен бастап, әр екінші тіркелген кезеңнің басында қарыз алушыға қарыз бойынша сыйақы мөлшерлемесінің жоғарғы және төменгі шектері белгіленеді, олар өткен тіркелген кезеңде инфляцияның 4,5%-дан жоғарылауы, не төмендеуі жағдайында қолданылады.

Сыйақы мөлшерлемесінің жоғарғы/төменгі шектері келесі формуламен есептеледі:

Жоғарғы/төменгі шектер = өткен тіркелген кезеңдегі сыйақы мөлшерлемесі +/- 4,5%

Кепіл ұстаушының кепіл берушіге талаптары, банктік қарыз келісімі бойынша кепілзатымен қамтамасыз етіледі:

• негізгі қарыз сомасы және қарыз бойынша есептелген сыйақы;
• ипотекалық келісім бойынша уақытында төлемді орындамағаны үшін айыппұл санкциялары;
• кепілзатын өткізу бойынша шығындардың орнын толтыру;
• кепіл туралы келісімді тіркеу бойынша, оның ішінде, кепілдің пайда болуы, өзгеруі және тоқтатылуымен байланысты шығындардың орнын толтыру.

1. II. Ипотекалық келісім бойынша кепіл беруші өзінің міндеттемелерін орындауды қамтамасыз ету үшін, кепіл ұстаушыға кепілге өзінің меншік құқығы бар объектіні ұсынады.

Кепілзатына кепіл берушінің меншік құқықтары келесі құжаттармен расталады:

• “Қозғалмайтын мүлік бойынша орталықта” тіркелген сатып алу-сату келісімі;
• пәтер паспорты.

Кепіл мүлігінің белгіленген, келісілген бағасы кепіл берушінің және кепіл ұстаушының құқықтарын бұзбайды.

III. Кепіл беруші кепіл ұстаушыға ипотекалық келісім бойынша өзіне жүктелген міндеттерді орындамаған жағдайда кепілзатын мерзімінен бұрын өткізуге және кепілге алынған мүлік құнынан қанағат алу құқығын ұсынады.

Жақтар төмендегілерге байланысты келісімге келеді:

1.Кепілзаты кепіл берушінің иелігінде және қолданылуында қалады және ол кепілзатының байқаусыз сыну тәуекеліне жауапты.

2.Кепілзатының сынуы жағдайында немесе әрекет ететін заңға сәйкес себептер бойынша оған деген меншік құқығының тоқтатылуы жағдайында кепіл беруші кепілзатын тез арада қалыптастыруға немесе ауыстыруға, оны басқа тең бағалы мүлікпен толықтыруға өзіне міндет жүктейді.

3.Кепіл берушіден басқа тұлғаға кепілзатына меншік құқығының өтуі жағдайында құқық иеленуші кепіл берушінің барлық міндеттеріне жауапты.

4.Кепілзатының қайта кепілге алынуы кепіл ұстаушының жазбаша келісімімен ғана рұқсат етіледі.

• 1.Кепіл ұстаушының құқықтары:
• кез-келген уақытта құжаттар бойынша тексерісті және кепілзатының жағдайы, сақталуы бар болуын іске асыру;
• кепіл берушіден кепілзатын сақтау үшін қажетті және жеткілікті шараларды қабылдауды талап ету;
• кепіл берушіден нақты шартта әрекет ететін мерзімге белгіленген кепіл затына қатысты құжаттарды ұсынуды және сақтауға өткізуді талап ету;
• кепілзатының жойылуының нақты қауіп-қатері туған жағдайда, кепілмен қамтамсыз етілген міндеттемелердің тез арада орындалуын талап ету;
• кепіл берушінің міндеттемелерін мерзімінен бұрын орындауды немесе кепілзатының сынуы жағдайында кешіктірмей қалыптастыруды талап ету.
• кепіл беруші нақты келісімнің немесе банктік қарыз келісімінің шарттарын орындамаған жағдайда кепілмен қамтамасыз етілген міндеттемелердің мерзімінен бұрын орындалуын талап ету;
• өзінің қарауы бойынша кез-келген уақытта кепілзатының қайта бағалануын іске асыру;
• кепілзатының кепіл құны төмендеген жағдайда кепіл берушіден банктік қарыз шарты бойынша оның міндеттемелерін өтейтін жаңа немесе қосымша қамсыздандыруды талап ету;
• ипотекалық келісім бойынша кепіл беруші өзіне жүктелген міндеттемелерді орындамаған жағдайда, садада, аукционда немесе басқа да әдістермен кепілзатын өзінше өткізу жолымен өзінің талаптарын қанағаттандыру;

Кепіл берушінің келісімінсіз үшінші тұлғадан кепілмен қамсыздандырылған міндеттемелерді орындауды қабылдау, мұндай жағдайда орындалған міндеттеме көлемінде үшінші тұлғаға кері талап құқығы өтеді;

• кепілзатын иелену және қолданылуының өтуін талап ету.

4.2.Кепіл берушінің құқықтары:

• кепілзатын оның белгіленуіне сәйкес иелену және пайдалану;
• кепілге алынған мүлікті өткізу барысында саудаға қатысу;

4.3.Кепіл ұстаушының міндеттері:

• кепіл беруші кепілзатының құжаттарын қандай түрде өткізді, өзінің барлық міндеттемелерін толық орындағанға дейін, сол түрде сақтауды қамтамасыз ету;
• кепілзатымен қамсыздандырылған барлық міндеттемлерді орындаған жағдайда, нақты шарт бойынша кепіл берушінің міндеттемелерінің тоқтатылуын растайтын құжат беру.
• Кепіл берушінің міндеттері:
• нақты шарт әрекет ететін мерзім бойына кепілзатының сақталуы үшін қажетті шаралар қолдану;
• кепіл ұстаушыға нақты шарт әрекет ететін мерзім бойына кепілзатына меншік құқығын растайтын құжаттарды сақтауға өткізу;
• кепіл ұстаушыға нақты келісімнің шараларының орындалуын бақылауға кедергі жасамау;
• кепіл ұстаушыға кез-келген нысанда оның шараларын өткізу барысында қарсы әрекет етпеу;
• физикалық тозу салдарынан кепілзатының құнының төмендеуі, сынуы немесе кепілзатына меншік құқығының тоқтатылуы жағдайында, заңнамалық нормаларға сәйкес тез арада кепілзатын қалыптастыру немесе кепіл ұстаушының жазбаша келісімімен оны басқа тең бағалы мүлікпен ауыстыру;
• нақты шарттың, оған қосымша келісімдердің, сонымен қатар сәйкес тіркейтін органда ипотеканың тоқтатылуы жөнінде мемлекеттік тіркеуден өткізу;
• кепіл ұстаушының сенімділік құжатын ұсыну арқылы, кез-келген күні кепілзатының бар болуы, оның жағдайын тексеруге жіберу;
• кепіл ұстаушыға тез арада кепілзатының жойылып кету немесе сыну қаупі туралы жазбаша хабарлау;
• кепілзатының аукционға өтуіне дейін бір ай бұрын кепілзатына иелік етуін және пайдалануын өткізу;
• кепіл ұстаушының алдын-ала жазбаша келісімінсіз кепілзатының қайта жоспарлануын және қайта құрылуын өткізбеу.

1. Егер Қазақстан Республикасының заңнамасымен нақты шартты бекіткеннен кейін, кепіл ұстаушының жағдайын төмендететін ережелер орнатылса, онда нақты келісім шарттары оның әрекет етуінің барлық мерзімі бойына сақталады немесе кепіл ұстаушының талабы бойынша бір жақты тәртіпте өзгертіледі.

Нақты келісім шарттары жақтардың өзара келісуі бойынша ғана өзгертілуі мүмкін. Нақты келісімнің өзгертілуі, толықтырылуы немесе әрекет ету мерзімінің ұзартылуы нақты шартқа қосымша келісімдер арқылы рәсімделеді.

Нақты келісімнің шарттарын орындау процесінде пайда болатын даулар өзара қолайлы шешімдер шығару мақсатында сөз алмасу жолымен алдын-ала тәртіпте жақтармен қарастырылады.

Сөз алмасу жолымен жақтармен реттелмеген сұрақтар бойынша даулар Қазақстан Республикасының органдарының қарауына өтеді.

1. Нақты шарт, оған қол қою уақытынан бастап күшіне енеді және ипотекалық келісім бойынша кепіл беруші өз міндеттемелерін толық орындағанға дейін әрекет етеді.

• нақты шартты рәсімдеу және тіркейтін органдарда кепілді тіркеу, өзгерту және тоқтату бойынша шығындар кепіл берушінің есебінен өтеледі.
• жақтар өздерінің реквизиттерінің өзгеруі туралы тез арада бір-бірін жазбаша түрде хабардар етеді.
• нақты шартта реттелмеген жағдайларды жақтар Қазақстан Республикасында әрекет ететін заңнама нормасымен жетекшілік етеді.
• нақты шарт орыс тілінде және заңды күші бар бірдей 3 экземплярда құрылған: әр жаққа бір экземплярдан және бір экземпляр арнайы тіркейтін органға беріледі.

Жауапкершілігі шектеулі серіктестік “Коммерциялық қозғалмайтын мүлік орталығы” “Бағалау қызметі туралы” Заң жағдайларына, ҚР Азаматтық Кодексіне, сонымен қатар №6 Бухгалтерлік есеп стандарттарының “Негізгі құралдар есебі” және Бағалаудың Халықаралық Стандарттарына сәйкес қызмет көрсетеді.

Құнның көптеген типтері және оған сәйкес анықтамалары бар. Экономиканың көптеген ресурстарын бағалаудың негізгі нарықтық құн түсінігі болып табылады. Нарықтық құн нақты баға ретінде анықталады.

Құнды бағалау үшін 3 стандартты әдіс қолданылады: шығын бойынша әдіс (құрушы әдіс), сатылудың салыстырмалы талдау әдісі (салыстырмалы әдіс) және табыстарды капитализациялау әдісі (табыс бойынша әдіс).

Шығын бойынша әдіс мүмкіндікке негізделеді, мұнда ақылды сатып алушы объект үшін үлкен сома төлемейді, егер маңызды шығынсыз объектіні белгілеу және сапасы бойынша ұқсас объектіні жөндеуге кеткен сома одан төмен болса. Осы әдіс бойынша бағалаудың негізгі процедураларының этаптары мыналар: 1) Бастапқы құнды есептеу. 2) Физикалық тозудың, функционалдық тозудың, сыртқы әсер тозуының көлемін анықтау. 3) Мүліктің нақты құнын алу үшін – тозу соммасына бастапқы құнның төмендеуін қолдану. Бағалаудың бұл әдісі, егер берілген нарықта сұраныс пен ұсыныстың қатысты тепе-теңдігі жағдайында объектінің тозуын және бастапқы құнының көлемін нақты бағалау мүмкін болатын болса, онда бұл әдіс объективті нәтижелерге алып келуі мүмкін.

Сатылудың тікелей салыстырмалы талдау әдісі тапсырысқа негізделеді, мұнда нарықтағы субъектілер сатып алу-сату шарттарын ұқсастық бойынша іске асырады және ақылды сатып алушы сатылуға шығарылған үлкен сомаға объектіні сатып алғанша, сапасы және жарамдылығы бойынша ұқсас объектіні алуы мүмкін. Осы әдіс бойынша бағалаудың негізгі процедураларының этаптары мыналар: 1) Келісімдер, баға кесулері, меншік объектілерін сату туралы ұсыныстар туралы ақпарат жинау мақсатымен нарықты зерттеу. Ұқсас объектілерге байланысты. 2) Ақпараттың анықтылығын жоғарлату мақсатымен оны талдау. 3) Сәйкес өлшем бірліктерін таңдау және таңдалған өлшем бірлігінің әрқайсысы үшін салыстырмалы анализді өткізу. 4) Керекті жағдайлар бойынша бағаланатын объектінің түзету бағасы, жеке элементтер бойынша нарықта сатылған және сатылып жатқан бағаланатын объектілерді және салыстыруға арналған объектілерді салыстыру. 5) Анализдің  салыстырмалы мінездемесі арқылы бағаланатын объектінің құнын орнату. Бағалаудың бұл әдісі, егер ашық нарықта ұқсас объектілердің жеткілікті санын тапқан жағдайда, объективті нәтижелерге алып келуі мүмкін.

Табыстарды капитализациялау әдісі, қарапайым сатып алушы объектіні табыс немесе пайда табуға үміттеніп алатынын сипаттайды, осымен байланысты ол объект үшін үлкен сома төлемейді. Осы әдіс бойынша бағалаудың негізгі процедураларының этаптары мыналар: 1) Кәсіпорынның жалпы әулетті табысын бағалау. 2) Толық емес енгізу шығынын бағалау және бағаланатын жылжымайтын мүлік динамикасының мінездемесін қолдану – нарық анализі бойынша жасалады. Осындай жолмен саналған көлем жалпы табыстан шегеріледі, ал барлық көрсеткіш жалпы нақты табыс болып келеді. 3) Жылжымайтын мүлікті бағалау бойынша шығынды есептеу – дәл осы нарықтағы ұқсас(типичные) шығындардың және фактілік шығындардың анализіне сай құрылады. 4) Саналған көлем жалпы табыстан шегеріледі. Шығын мақаласында тек меншік эксплуатациясына қатысты шығындар болады. Ал ипотекалық төлемдер(салынған мүлік төлемдері), пайыздар және амортизациялық шығындар шығындар мақаласына жатпайды. Осындай әдіс бойынша алынған таза табыс кейін бірнеше әдістер арқылы объектінің ағымдағы құнына қайта саналады. Қайта санау әдісін таңдау берілетін ақпараттың сапасына байланысты болады. Барлық болашақ ағындардың ағымдағы құны қаржы ағынының дисконттау әдісі немесе тікелей капитализация әдісі арқылы есептеледі. Бағалаудың бұл әдісі, егер берілген объектінің табысын нақты анықтаған және нарықта экономикалық жағдайды түзу қолданған жағдайда ғана объективті нәтижелерге алып келуі мүмкін.

Бұл әдістердің әрқайсысы бағалау объектісінің әр түрлі баға сипаттамаларын алуға әкеледі. Салыстырмалы талдау қолданылатын әдістердің әрқайсысының артықшылықтары мен кемшіліктерін таразылауға және сенімді болып есептелген әдістің немесе әдістердің негізінде меншік объектісінің ақырғы құнын белгілеуге көмектеседі.

Шығын бойынша әдіс. Шығын бойынша әдіспен құнды анықтау, тозудың барлық түрлерін, яғни физикалық, функционалдық және сыртқы әсер, жер учаскесі құнын қамти отырып, мүліктің құрушы құны анықтамасына сәйкес.

Физикалық тозу. Физикалық тозуды анықтау барысында объектінің жыл мөлшері және оның физикалық жағдайы есептеледі. Бағаланатын объект 5 сатылы кірпіш үйдің екінші сатысында орналасқан; пәтер жағдайы жақсы. Тексеру берілгендеріне сәйкес, физикалық тозу 8,5%-ға тең.

Сонымен бағаланатын объектінің қалдық құны келесідей есептеледі. 51,9*1,2*$820 = 51070$.

Мұндағы:

 51,9 – бағаланатын объектінің жалпы алаңы;

 1,2 – коэфициент районирования;

820 – зерттелінген объектінің 1 шаршы метр үшін 2006 жылдағы ақпан айына нарықтағы сатылатын маркетингтік анализ бойынша түзету құны, АҚШ$.

$820*(1-0,085) және 1 шаршы метр үшін $750,3 құрайды. Сәйкес берілген әдіспен объектіні бағалау құны $750,3*51,9шаршы метр*1,2= $46729 құрайды немесе 6185518 тг. құрайды.

Сатылудың салыстырмалы талдау әдісі. Бұл әдіс құнды есептеуге негізделген. Нарықтық жағдай барысында салыстырмалы меншік объектілеріне берілгендер жиналады. Одан кейін, түсіндірілетін құнды көрсететін субъективті және салыстырмалы активтер арасындағы орнын, сатылу мерзімін және физикалық сипаттамаларының айырмашылықтарының орнын толтыру үшін құн компоненттері бойынша түзетулер қолданылады.

Алматы қаласында тұрғын үйді алу мүмкіндіктеріне жүргізілген зерттеулер, ұқсас объектілерге сұраныс пен ұсыныстың кең спектрі туралы шешім қабылдауға көмектесті. Алынған берілгендер жүйелендіріледі, бағалау объектісіне қатысты түзетулер жасалады және 1 шаршы метр алаңның құны есептеледі. Ұқсас объектілер берілгендерін салыстыруды:

Кесте 7. Ипотекалық несиелеудің бағаланатын объектісін талдау*

	Бағаланатын объект	Салыстырмалы объект 1	Салыстырмалы объект 2	Салыстырмалы Объект 3
Орны	Рыскулова,65 үй,46 пәтер	Рыскулова/ Розовая	Рыскулова/ Розовая	Сейфуллина/ Райымбека
Қабат деңгейі	3(5)	3(5)	5(5)	3(4)
Кереге материалы	Кірпіш	кірпіш	кірпіш	Кірпіш
Жағдайы	Жақсы	жақсы	қанағаттандырылған	Жақсы
Алаңы	51,9	46	60	45
Құны		$50000	$52000	$51500
1 шаршы метр құны		$1087	$867	$1144

*Центр Кредит банктің жылдық есебі

Кесте 8. Түзету кестесі*

Сипаттама	Ұқсас 1	Ұқсас 2	Ұқсас 3
Сату шартындағы түзету көлемі	5%	5%	5%
Орналасу жерінің түзету көлемі	0%	0%	-10%
Жағдайының түзету көлемі	0%	5%	0%
1 шаршы метр түзетілген құны	$1033	$824	$1087

*Центр Кредит банктің жылдық есебі

Бағаланатын объектінің 1 шаршы метр құны $959 тең. Сонымен, берілген әдіспен бағалау объектісінің құны $959*51,9 шаршы метр=$49772 немесе 6588320 тг. құрайды.

Табыс бойынша әдіс. Табыс бойынша әдіс, табыс алудың уақытын анықтауды бағалау объектісінің құнына тікелей сараптама жүргізуге көмектеседі. Бұл әдіс болашақтағы табыстың болжамын құруды, табысты алумен байланысты тәуекел бағасын қарастырады. Табыс бойынша әдіс меншікті иеленуден болашақтағы пайданың ағымды құнын анықтаудан құралады. Есептемеде бағалаудың табыс бойынша әдісі қолданылмайды.

Қарастырылып жатқан жағдайда сатылудың салыстырмалы әдісінен алынған құн, қалыптастырылған нарығы бар, меншік объектілерінің қатынасында нарықтық жағдай тиімді болғандықтан бағалау мақсаттарына толық жауап береді, осымен байланысты бағаланатын объектінің құны $49772 құрайды. Кепіл құнын есептеу үшін несие берудің банктік жағдайлары және маржа есебі мен сәйкес, бағалаудың соңғы нәтижесіне алып келетін жергілікті нарық жағдайлары туралы ақпараттар қолданылады( нарық жағдайларындағы соңғы құн көрсеткіші $48250). Жүргізілген зерттеулер негізінде 30% мөлшерінде маржа көлемі белгіленеді.

Сонымен объектінің кепіл құны:

$48250*(1-0,30)=$33775 немесе 4470797 тг. құрайды.

Қорыта келе, барлық қолданылған әдістердің нәтижелері мәліметтерінің мақсаты оның әрқайсысының артықшылықтары мен кемшіліктерін анықтау және сонымен бір бағалау құнын шығару. Шын мәнінде әдістердің біреуі де өте жақсы немесе өте жаман емес, тек нақты фактілер мен жағдайлар әдістердің біреуін қолдануға қолайлы екенін көрсетеді.

Объектінің нарықтық құнын анықтауда 3 әдіс қолданылады: табыс бойынша, шығын бойынша және сатылудың салыстырмалы талдауы. Төменде қолданылған бағалау әдістерінің нәтижелері келтірілген:

-  шығын бойынша әдіс                            $ 46729

 -  салыстырмалы әдіс                                $ 49772

Алматы қаласы, Жетісу ауданы, Рыскулов көшесі, 65 үй, 46 пәтер мекен жайында орналасқан пәтердің нарықтық құны екі әдіс бойынша келтірілген. Жоғарыда көрсетілген жергілікті нарық жағдайлары туралы ақпарат бойынша бағаланатын объектінің нарықтық құны 6386852 тг. немесе $48250. Объектінің кепіл құны бойынша ұсыныс 4470797 тг. немесе $33775 құрайды.

ІІІ.   Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің сапасын арттыру, жетілдіру

3.1    Қазақстан Республикасындағы ипотекалық нарық мәселелері

Бүгінгі күні қозғалмайтын мүліктің барлық түріне бағалар өсуде. Барлығынан бұрын пәтерді жалға алу жоғары қарқында дамуда. Сонымен қатар, ғимараттарды жалға алу құны өсімінің беталыстары байқалуда, ерекше сұранысы көп қалыптасқан Астана, Алматы қалалары және кен шығаратын және өндіретін салалары дамыған қалалар. Мысалы, Павлодар облысындағы ипотекалық несиелеудің дамуын қарастырайық.

Павлодар облысында тұрғын үй құнының бағасы қымбат болмауымен байланысты тұрғын үй сатып алуға несиелеудің ипотекалық формасын дамыту болашағы байқалуда.

Тұрғын үйді алуда сұраныстың ерекше шарты облыстағы өнеркәсіп және индустрияның дамуы болып табылады. Осымен бұрынғы трактор зауыты қазіргі кезде қайта негізін қалауда, ол еңбек ресурстарындағы тұтыну өсіміне әсер етеді.

Жаңа алюминий зауытының құрылысы жоспарлануда, қажетті химиялық зауыттың құрылуы және дамуы мамандардың санын көбейтуді талап етеді және көп сатылы тұрғын үйлерге де, меншік секторындағы үйлерге де сұранысты жоғарылатуды көмектеседі.

Сонымен, өткір әлеуметтік мәселе болып табылатын тұрғындардың тұрғын үймен жеткілікті қамтамасыз етілмегені туралы нақты мәселе тұр.

Көптеген банктер жоғары тәуекелдерге байланысты ипотекалық несие беруге тәуекелге бас буады, ол келесілермен байланысты:

• тұрғындардың тұрақты жалақысы болмаған жағдайда;
• несиені өтеудің барлық мерзімі бойына жұмысқа орналасумен, жұмыс орнының өзгеру тәуекелімен және табыс бөлігінің төмендеуімен байланысты қатаң кепілдеменің болмауы жағдайында;
• клиенттің төлем қабілеттілігіне әсер ететін отбасының сандық қатынаста мүмкін өсімі;
• несиелеудің ұзақ мерзімділігімен, тұрғындардың табыстылығымен байланысты теңге – валютасында іске асырылады, 3 жылдан кем емес – жалақы теңгеде беріледі. Өз кезегінде банктер, егер АҚШ доллары бағамының өсімі және банктің шығысына жатқызылатын несиелеу үшін ресурстарды алуда бағамдық айырмашылық пайда болған жағдайы валюталық тәуекелдерге ие.

Сондықтан Қазақстанда қарыз алушыларға ұзақ мерзімді несиелерді жағдайға сәйкес беру мүмкіндігін туғызатын Қазақстандық ипотекалық компания құрылды. Құрылған компания қазақстандық азаматтар үшін қолайлы, ол келесілермен байланысты:

• салыстырмалы төмен сыйақы мөлшерлемелері (16,6%). Сонымен бірге бірінші рет сыйақы мөлшерлемелерінің жоғары шектерін белгілеу механизмін қолданылады, одан жоғары мөлшерлеменің көтерілуі мүмкін емес;
• теңгеде, олардың валюталық эквивалентінің тұрақсыздығынсыз деноминациялануы;
• ұзақ мерзімділігі (15 жылға дейін);
• несиені аннуитеттік төлемдермен өтеу;
• тұрғын үй, қарыз алушымен оның мүмкіндіктеріне және талаптарына сәйкес таңдалады.

Ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуы маңызды мөлшерде бүтіндей мәселелер кешенін шешуге көмектеседі:

1. Тұрғындарыдың көбісінің тұрғын үй мәселелерін шешу.
2. Тұрғын үй жағдайларын жақсарту.
3. Құрылыс материалдар құнының арзандауы есебінен тұрғын үйге бағаның төмендеуі.
4. Құрылыс саласының жаңа кәсіпорындарын құру және ашу, болашақта экономиканың нақты секторын дамытуға және тұрғындардың жұмыс бастылық көрсеткіштерін дамытуға алып келеді.
5. Банктер және банктік емес ұйымдар клиенттерге көрсетілетін қызметтер тізімін дамыту қажеттілігін түсіну.
6. Жаңа инструменттерді – ипотекалық облигацияларды енгізу жолымен қор нарығын жаңғырту.

Бір жағынан, құрылған компания тұрғындардың көбісінің тұрғын үй мәселесін шешуге көмектеседі. Бірақ екінші жағынан алсақ, ол тұрғындардың экономикалық белсенді бөлігіне арналған, мұның себебі қарыз алушыға ипотекалық несие алу үшін тұрғын үй құнының үшінші бөлігін құрайтын алдын-ала төлем қажет және негізгі қарыз бен сыйақы сомасын өз уақытында өтеу мүмкіндігін беретін тұрақты табыстың болуы.

Мұнда бастапқы жарна үшін тұрғындарының жинақтарының жоқтығымен байланысты қиындықтар тууда. Сонымен қатар, қарыз алушылардың өздерінің табыстарының ресми бекітілімінің қажеттілігі мәселесі бар. Несие сомасын өз уақытында өтемеген жағдайда бастапқы жарна сомасы мүлікті алу бойынша, шығындардың орнын толтыруға, оның ішінде, несие, сыйақы, айыппұл және өсімақы бойынша негізгі қарызды өтеуге қолданылуы мүмкін. Ипотекалық өнім нарығында сыйақы мөлшерлемелерді қолданумен байланысты қарыз алушы үшін тәуекелдің нақты дәрежесі бар, олар мемлекеттік бағалы қағаздардың табыстылығына және инфляция индексінің өзгеруіне байланысты қайта қаралуы мүмкін. Қарыз алушы өзі үшін сыйақы есептеу тәртібін және негізгі қарыз индексациясын түсіну қажет, несиелік келісім-шарт, оның ішінде несиені алдын-ала өтеу үшін комиссиялық сыйақы төлемдерімен байланысты жағдайларымен танысу керек.

Мемлекеттік тұрғын үй саясаты тұрғын үй мәселелерін шешуде орташа табысы және меншік қаражаттары бар азаматтар үшін шегерімдер жасауы керек. Ипотекалық нарыққа ақша ресурстарын мемлекет тарапынан субсидия түрінде ақша ресурстарын құю, ақырында, нақты адамдар санына есептелгендіктен маңызды емес. Тиімдірек несиелік жеңілдіктер мен төмен сыйақы мөлшерлемелері болар еді. Сонымен қатар, ипотекалық тұрғын үй несиесін ұсыну және қызмет көрсетумен байланысты құжаттамаларды жедел рәсімдеу тәртібін белгілеу қажет.

Бүтіндей алғанда Қазақстанда тұрғын үйді несиелеу нарығы басқа кез-келген мемлекеттегі нарықтан ерекшеленеді. Көп елдерде тұрғын үйді несиелеу қызметі, банктер, несиелік одақтар, сақтандыру компаниялары, ипотекалық банкирлер және мемлекеттік мекемелер сияқты үлкен және әр түрлі кредиторлар мен инвесторлар тобымен жүргізіледі. Бұл қатынаста тұрғын үйді несиелеу нарығы банктік жүйені сипаттайды.

Біздің елімізде ипотекалық несиелеуді дамыту қажеттілігі, несиелеудің сәйкес механизмдерінің болуы барысында өседі, ол оны арзан және қолжетімді етуге көмектеседі, сонда ғана ипотеканы бағалауға және артықшылықтарын көруге болады.

Жалпыға белгілі, АҚШ XX ғасыр басында қозғалмайтын мүліктің дамыған нарығы елді қаржылық тоқыраудан шығарады, сол үшін АҚШ экономикасының осы саласына ірі қаржылық ресурстарды мақсатымен инфрақұрылымдық туындауларды іске асырады. Еске салып өтсек, тұрғын үй иелерінің корпорациясы қаланған, оған 20000 доллардан аспайтын тұрғын үй сатып алу және ипотекалық несие үшін 18 жыл мерзімге 2 млрд. доллар салынған. Осының есебінен банктер тұрғын үй алғысы келетін тұлғаларға несиелердің мерзімін ұзартуға мүмкіндік алды. Осыдан кейін ипотекалық несиелерді сақтандыру үшін Федералдық тұрғын үй әкімшілігі, кейіннен – Ипотекалық несиелеудің Федералдық қауымдастығы – Фенни Мэй (Federal National Mortgage Association) құрылды. Фенни Мэй ипотекалық несиелеудің екінші нарығын құрды. Осымен ипотекалық несие беруді ынталандырды, ол қозғалмайтын мүлік нарығында сұранысты арттырды.

Басқа елдер қатары да, олардың экономикасы үшін қолайлы ипотекалық жүйелерді қалыптастырды. Германияда 100 жылдан аса уақыт бойы тұрғын үй құрылысын кешенді қаржыландыру үшін тұрғындардың жинақтарын банкке жинақталуын қамтамасыз ететін ипотекалық жүйе қызмет етеді. Аргентина Бүкіләлемдік банк көмегімен тұрғын үй және өндірістік құрылысты қаржыландыруды іске асыратын банктерді қайта қаржыландыру үшін мемлекеттік кепілдік қорын құрды. Ресей Федерациясында бүгінгі кезде ипотекалық жүйенің дамуының заңнамалық негіздері құрылып, механизмдері өңделуде. ҚР-ның нарықтық қатынасқа өтуі ипотеканың тууына себеп болды, біздің елдің үлгісіне сәйкес қалыптасу процесі жүруде.

ҚР қозғалмайтын мүлік кепілі арқылы банктік несиелер әр түрлі мақсаттарға беріледі. Тек кейінгі кезде екінші деңгейдегі банктер ипотекалық несиені қозғалмайтын мүлік сатып алуға бере бастады. Ипотекалық несиені алу тәртібі қиын емес. Ипотекалық несиені әлеуетті алушыға ипотекалық компаниялар несиені алу үшін қажетті құжаттарды заңдық рәсімдеу бойынша қызметтер көрсетеді, ипотека объектісінің бағасы және оның қозғалмайтын мүлік бойынша орталығында тіркелуі жүргізіледі. Қарыз алушы алынатын қозғалмайтын мүлікті сақтандыру үшін сақтандыру компаниясымен келісім-шартқа отыруы керек, сонымен бірге қарыз алушының өмірін және жұмысқа қабілеттілігін сақтандыру қажет. Бұл банктің міндетті талабы. Келесі жағдайлар есептеледі: қарыз алушының орташа айлық негізгі табысы, табыстың қосымша көздері мүмкіндігі, оның мамандығы, жұмыс тәжірибесі, отбасы құрамы, бар бизнесі және т.б. Алдын-ала келісім-шартқа отырғаннан кейін қарыз алушы алынатын қозғалмайтын мүлік үшін бастапқы ақшалай салымын төлейді, ол мүлік құнынан 30%-дан төмен болмауы керек. Содан кейін сатып алу-сату шарты және кепілдік келісімі жүргізіледі. Ипотекалық несие сомасы қозғалмайтын мүлік құнынан 70%-дан көп болмауы қажет. Несиені қайтару және %-дарды төлеу ай сайын жүргізіліп отырады, %-дар аннуитет әдісімен есептеледі. Осыдан басқа несиені мерзімінен бұрын өтеу мүмкіндігі бар, ол егер қарыз алушыда ондай мүмкіндік болса, қарыз алу келісіміне сәйкес жүргізіледі.

Қазіргі кезде ипотекалық несиені алу бойынша заңды және жеке тұлғаларға ипотекалық компаниялардың көрсеткен қызметтер практикасы үлкен жетістікте. Ипотекалық компания екінші деңгейдегі банк пен қарыз алушы арасындағы делдал ретінде жұмыс істейді, ол банкке де, қарыз алушыға да тәуекелді төмендетеді.

Ипотекалық несиенің және компанияның қозғалмайтын мүлікті сатып алынуының дамуы ҚР-нда әзірше баяу. Ипотекалық несиені массалық беруге, тұрғындардың тұрақты табысы жоқтығынан төлем қабілеттілік сұранысы төмен болуы кедергі жасайды. Екінші деңгейдегі банктердің ұзақ мерзімді қымбат емес қаржылық ресурстардың жеткіліксіздігі де ипотекалық несие көлемін көбейту үшін жағымсыз фактор болып табылады. Бұл жағдайда үлкен рольді бағалы қағаз нарығы арқылы ипотекалық жүйеге тартылған ұзақ мерзімді инвестициялар есебінен екінші деңгейдегі банктерді қайта қаржыландыру механизімімен ипотекалық несиелеудің екінші нарығын қалыптастыруды атқару керек.

ҚР-нда тұрғын үй құрылысын дамыту мақсатымен институционалдық туындаулар ел тәуелсіздігін алғаннан бастап жүргізіледі. Үкімет жеңілдікпен 30 жыл мерзімге, 5% мөлшерлемемен берілетін ипотекалық несие ұсынатын мемлекеттік тұрғын үй құрылыс банкін құрды. Жеңілдік шаралары несиелендіру бюджеттік ассигнация есебінен іске асырылатындығымен түсіндірілді. Осы банктің қайта құрылуымен ипотекалық несие құнының арзандауына, тұрғын үй сатып алуға бюджеттік субсидияларды бөлу тек Астана қаласында ғана тәжірибе жүруде, ол қалалық тұрғын үй құрылыс бағдарламасы шегінде. Бүгінгі күні тұрғын үй және коммерциялық қозғалмайтын мүлік сатып алудың ипотекалық несиесі барлық ірі екінші деңгейдегі банктермен, сонымен бірге банк операцияларының жеке түрлерімен айналысатын ұйымдармен іске асырылады. Осымен, Қазақстанда ипотекалық несиелеудің бірінші нарығы қалыптасты деуімізге болады.

Ипотекалық жүйеге капиталды тарту көлемін кеңейту мақсатымен, ҚР Үкіметі 2000 жылдың 21 тамызында №1290 “Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несие жүйесінің даму тұжырымдамасы туралы” және №1774 “Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несие жүйесінің даму бағдарламасы туралы” қаулы қабылданды. Бұл қаулымен ипотекалық несиенің екінші нарығы, инфрақұрылымдық элементтермен елдің ұлттық ипотекалық жүйесінің қалыптасуына жол салды. Ипотекалық жүйе ұйымына әсер ететін ықпалдардан үкімет малайзиялық үлгіні қолдануды жөн көрді. Осы үлгіге сәйкес ҚР Ұлттық банк пен  ЖАҚ “Қазақстандық ипотекалық компания” құрылды, оның функциясы ипотекалық бағалы қағаздар эмиссиясы және ипотекалық несиені алушыға ақшалай талап ету құқықтарын алу жолымен екінші деңгейдегі банктерді қайта қаржыландыру болып табылады. Ипотекалық жүйенің американдық үлгісін қолдану мүмкіндігі бар, ол тек тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді несие беру, тұрғын үй сатып алуға ипотекалық несие беруді ғана емес, шағын және орта бизнес субъектілеріне ипотекалық несие беруді іске асыратын жеке ипотекалық компанияның қызмет етуімен түсіндіріледі.

Экономикасы дамыған елдердің тәжірибесі, ипотекалық жүйе жеке әлеуметтік базаның қалыптасуына көмектеседі, ал бұл әлеуметтік базаның өзі ипотекалық жүйенің қызмет етуін және дамуын қамтамасыз етеді. Бұл әлеуметтік базаның ипотекалық жүйенің айналысын үлкен көлемде көбейтуге мүмкіндігі бар, өйткені ипотекалық несиелеу процесіне қозғалмайтын мүлік иесі болатын көп заңды және жеке тұлғалар қатысады. Мұны есептегенде, қазақстандық ипотекалық компаниялардың біреуі тұрғын үй құрылысын және коммерциялық қозғалмайтын мүлікті ұзақ мерзімді несиелеуге капиталды тартудың ерекше үлгісін жасады. Үлгі, ипотекалық компанияның заңды және жеке тұлғаларының қозғалмайтын мүлігін сенімді басқарылуын қарастырады. Ипотекалық жүйенің қатысушылары болып табылатын қозғалмайтын мүлік иелерінің өздерінің салымдарына инвестициялық табысты алу мүмкіндігі болады. Капиталдың ішкі нарығынан қарыз алу құны бүгінгі күні жылдық 11-14%-ға дейін өзгеріп тұр. Екінші деңгейдегі банктер ұсынатын ипотекалық несие құны жылдық 20-24%-ды құрайды. Тәртіпке сәйкес, қарыздарға қызмет көрсету 6 ай сайын жүзеге асырылады, ал комиссиондық сыйақыны алу ипотекалық несие бойынша ай сайын жүргізіледі.

Сенімді басқарма объектісі ауылшаруашылық белгілеудегі жер учаскелері болуы мүмкін, олар да экономиканың аграрлық секторына ірі қаржылық ресурстарды тартуға көмектеседі.

Ипотекалық жүйе сенімді қаржылық инструменттерде инвесторлардың сұранысын қанағаттандыру, банктік сектордың жандануына, экономиканың нақты секторына ірі қаржылық ресурстарды бағыттау мүмкіндігін ұсынады, ал тұрғын үй, коммерциялық қозғалмайтын мүлік және жер учаскелері иелеріне қосымша табыс алуға көмектеседі. Ипотекалық жүйе жеткілікті болып табылады. Ресей экономистерінің көзқарасы бойынша, ипотекалық жүйе елдің стратегиялық мүмкіндігі болып табылады.

3.2  Қазақстан Республикасында тұрғын үй саясатын дамыту бағдарламасы

ҚР-нда тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы ҚР Президентінің 2004 жылғы 11 маусымдағы №1388 Жарлығымен бекітілген. Бағдарламаны әзірлеушілер: Индустрия және сауда, Экономика және бюджеттік жоспарлау, Қаржы министрліктері.

Бағдарламаны іске асыруға 3 жыл ішінде мемлекеттік қаражат қажеттілігі 150,0 млрд. теңгені, соның ішінде: 2005 жылы- 60,5 млрд. теңгені, 2006 жылы – 63,7 млрд. теңгені, 2007 жылы – 25,8 млрд. теңгені құрайды. Бұдан басқа, 2005 жылы кредитке берілетін 42 млрд. теңгені 2007 жылы қайта инвестициялау жүзеге асырылатын болады. 2005-2007 жылдары Бағдарламаны іске асыруға мемлекеттің, азаматтардың және заңды тұлғалардың қаражаты пайдаланылатын болады.

Бағдарламаны іске асыру нәтижесінде: тұрғын үйлерді пайдалануға беруді жыл сайын өсіру қарқыны кезінде 3 жыл ішінде жалпы алаңы 12 млн. шаршы метрден астам тұрғын үй салынатын болады; 45 мыңнан астам адам үшін жаңа жұмыс орындары ашылады; тұрғын үй қорының жайлылығы жақсарады; қалалар мен басқа да елді мекендердің сәулеттік бейнесі жақсарады; тұрғын үйдің алғашқы рыногы және инвестициялық процесс одан әрі даму алады; құрылыс өнімдері импортының көлемі төмендейді; инвестициялық салымдардың тиімділігі мен қазақстандық жаңа сметалық нормативтер жүйесі арқылы қаржы-қаражаттарын жұмсауды оңтайландыру артады; құрылыс қызметінен бюджетке түсетін салықтарды, соның ішінде жылжымайтын мүлікке салынатын салықты, құрылыс саласының қызметкерлерінен түсетін табыс салығын жинау ұлғаяды; құрылыс материалдары өнеркәсібі, электртехникалық, металлургиялық және химиялық өнеркәсіп өнімдерін, сондай-ақ жаңа тұрғын үйді жайластыру заттарын шығаруды арттыру есебінен аралас салаларда мультипликативтік тиімділік күтілуде.

Қазақстан экономикасын көтеру, сондай-ақ халықтың басым бөлігінің өз тұрғын үй жағдайларын жақсартуға ұмтылысы республикада тұрғын үй құрылысының өзектілігіне себекші болды. Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның 2030 жылға дейінгі даму стратегиясының басым бағыттарының бірі болып танылды және ол жалпы ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды міндеттердің бірі болып табылады.

Қазақстан экономикасының бәсекеге қабілеттігін арттыру орта мерзімді перспективада тұрғын үй құрылысында жаңа саясатты талап етеді.

Осыған байланысты Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасының негізгі бағыттары тұрғын үйдің құнын арзандату арқылы халықтың қалың жігі үшін қолжетімді тұрғын үй құрылысының тұрақты өсу қарқынын қамтамасыз ету, тұрғын үйге кредит беру мерзімдерін ұзарту, кредит берудің бастапқы жарнасы мен ставкаларын азайту болып табылады.

Тұрғын үй салудан өзге оны пайдалануға жаңа көзқарастар қажет.

Кондоминимумның объектілерін басқарудың нысандарын, соның ішінде пәтерлер меншігі кооперативтерінің институттарын бұдан әрі жетілдіру, тұрғын үй қоры мен коммуналдық қызмет көрсету жүйесінде жүргізіліп жатқан қайта құруларды одан әрі тереңдету, сондай-ақ тұрғын үй қатынастарын оңтайландыру үшін тұрғын үй-коммуналдық саланы дамыту бағдарламасы әзірленетін болады.

Бағдарламаның негізгі мақсаты халықтың қалың жігіне тұрғын үйдің қолжетімділігін қамтамасыз ететін тұрғын үй құрылысын дамыту проблемаларын кешенді шешу болып табылады.

Мақсатқа қол жеткізу үшін мынадай міндеттерді шешу көзделеді:

• ұсыныс тарапынан да, сұраныс тарапынан да толыққанды теңдестірілген тұрғын үй рыногын жасау;
• тұрғын үй құрылысына жекеше инвестицияларды тарту және жеке тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру;
• құрылыс индустриясының тиімді рыногын қалыптастыру;
• халықтың қалың жігі үшін ипотекалық кредит беру мен тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесінің қолжетімділігін арттыру.

Бағдарламаны іске асыру мынадай бағыттар бойынша жүзеге асырылады:

1. Тұрғын үй салу ұсынысын ынталандыру:

Жалпы сипаттағы жүйелік шаралар

• тұрғын үй құрылысының бір шаршы метрінің құнын төмендету;
• жеке тұрғын үй құрылысын дамыту;
• жекеше капитал инвестицияларын тарту есебінен тұрғын үй салу;
• тиімді, экологиялық таза құрылыс материалдарын өндіруді одан әрі дамыту және жаңа технологиялар енгізу;

Орта топ пен халықтың әлеуеттік қорғалған жігі үшін тұрғын үй салуды ынталандыруға бағытталған шаралар

• коммуналдық тұрғын үй салу;
• мемлекеттік қаражат есебінен қолжетімді тұрғын үй салу;

2. Төлем қабілетті сұранысты ынталандыру:

- ипотекалық кредит беру жүйесін жетілдіру;

- құрылыс жинақтарының жүйесін дамыту.

Тұрғын үйдің бір шаршы метрі құрылысының құнын төмендету.

Халықтың неғұрлым қалың жігіне арналып салынған тұрғын үйлерге қол жетімділікті қамтамасыз ету үшін тұрғын үй құрылысының құнын төмендетуге бағытталған шаралар көзделеді.

Республикада қазіргі заманғы тиімді және энергия үнемдейтін сәулет-құрылыс шешімдеріне өту қажет. Осыған байланысты үнемді тұрғын үйлерді салу үшін неғұрлым оңтайлы қабаттылықты, өзге де ұтымды көлемдік-жоспарлық, конструкторлық және инженерлік шешімдердің әдістерін, сондай-ақ қала құрылысы жүйесіндегі тұрғын үй орамдарының орналасу орнын айқындау қажет.

Тиімді құрылыс материалдары өндірісін дамыту және жаңа технологиялар енгізу, олардың сапасын жақсарта отырып, түр-түрін ұлғайтуға, сондай-ақ импорттың көлемін төмендетуге және құрылыс өнімдерінің материалдарды, энергияны, еңбекті көп қажет етуін азайтуға әкеп соқтырады.

Жеке тұрғын үй құрылысын дамыту.

Жеке тұрғын үй құрылысын одан әрі дамыту үшін мынадай шараларды жүзеге асыру көзделеді:

• тұрғын үй құрылысында халықтың әр түрлі жігінің элиталық тұрғын үйге де, табысы жоғары емес азаматтарға арналған тұрғын үйлерге де төлем қабілеттілік сұранысының түр-түрі мен номенклатурасы бойынша жауап беретін үдемелі технологияларды, сәулет-құрылыс және қала құрылысы шешімдерін, экологиялық таза, дизайны бойынша қазіргі заманғы өнімдер мен материалдардың түрлерін пайдалану;
• үй салуға жер учаскелерін бөлуді, магистралдық инженерлік желілер маңынан, сондай-ақ құрылыспен және коммуникациялармен қамтылмаған аумақтардан көздеу.

Жекеше капитал инвестицияларын тарту есебінен тұрғын үй салу.

Мемлекеттік меншіктегі жер учаскелерін құрылыс салуға міндетті түрде беруді Бағдарламаны қаржыландыру үшін жергілікті бюджеттерге қосымша түсімдерді қамтамасыз етуге тиіс аукциондық негізде ғана беруді енгізу қажет. Бұл ретте жер учаскелерінің белгілі бір бөлігі ерекше: кейін мұндай учаскелерде халыққа сатылатын қолжетімді тұрғын үй салу шартымен аукционға қойылуға тиіс.

Коммуналдық тұрғын үй салу.

Мемлекет олардың алдында белгілі бір міндеттемелер алған азаматтардың жекелеген санаттарының тұрғын үй проблемасын шешу жергілікті атқарушы органдардың айрықша құзыреті болып табылады. Бағдарлама шеңберінде жыл сайын әр облыста, Астана және Алматы қалаларында кейіннен әлеуметтік қорғалатын азаматтарға жекешелендіру құқығынсыз беру үшін 100 пәтерлік тұрғын үй салу болжанады.

Мемлекеттік қаражат есебінен қолжетімді тұрғын үй салу.

Бағдарламаны іске асыру мақсатында мемлекет орта топ үшін құны 1 шаршы метр үшін 350 АҚШ долларынан аспайтын арзан және қолжетімді тұрғын үйлерді салу арқылы азаматтарды тұрғын үйлермен қамтамасыз ету үшін жағдайлар жасайтын болады.

Қолжетімді тұрғын үй Индустрия және Сауда министрлігімен келісілген жобалар бойынша салынады және белгілі бір техникалық және бағалық параметрлері болады, соның ішінде:

• 3 бөлмелі пәтердің орташа алаңы – 80 шаршы метр;
• 1 шаршы метрдің құны – республика бойынша орта есеппен 350 АҚШ долларынан аспайды.

Төлемге қабілетті сұранысты ынталандыру.

Халықтың қалың жігі үшін тұрғын үйдің қолжетімділігін арттыру халық үшін ипотекалық кредит беру мен тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесінің кредиттерін арзандату жолымен де қамтамасыз етіледі.

Ипотекалық кредит беру жүйесін жетілдіру.

Ипотекалық кредит беру жүйесін дамыту 2 кезеңде жүзеге асырылады және төлемге қабілетті сұраныстың уақытынан бұрын жоғарылауын, сондай-ақ тұрғын үй рыногындағы баға мен уақыт арасындағы ауытқушылықтарды болдырмау мақсатында тұрғын үй құнын төмендетуге бағытталып қолданылған шаралармен қатар жүруге тиіс.

Ипотекалық кредиттердің қолжетімділігін ұлғайту мақсатында мемлекет ипотекалық кредит беру параметрлерін өзгерту жөнінде шаралар қолданады. Бағдарламаны іске асыру барысында ипотекалық кредит берудің мынадай мақсатты шарттарына қол жететін болады:

• сыйақы мөлшерлемесінің көлемі – 9-10%;
• бастапқы жарна көлемі – 10%;
• ипотекалық кредит мерзімі – 20 жыл.

Бірінші кезең (2005 жыл):

1. Ипотекалық кредиттер бойынша ставкаларды төмендетуге мүмкіндік беретін инфляция деңгейін одан әрі төмендету жөнінде шаралар қолдану.
2. Науқан тұрақтылығын қамтамасыз ету мақсатында ҚИК-ті 6,4 млрд. теңге мөлшерінде капиталдандыру.
3. Қолжетімді тұрғын үйге сұранысты қаржыландыру үшін 20 жылға дейінгі мерзімге 34,9 млрд. теңге көлемінде ҚИК-тің ипотекалық облигацияларының эмиссиясы.

1. Бастапқы жарнаны тұрғын үй құнының 10%-ына дейін төмендету мақсатында ҚИКҚК-ы 1,5 млрд. теңге көлемінде капиталдандыру.
2. ҚИК-тің ипотекалық облигациялары эмиссияларының алдында “бенч-марканы” ұстап тұру үшін Қаржы Министрлігінің ұзақ мерзімді (20 жылға дейін) мемлекеттік бағалы қағаздар шығаруы.
3. ҚР-ның қолданыстағы заңнамасына ипотекалық кредитті бірінші 3 жыл ішінде мерзімінен бұрын жабу ауыртпалығымен оларды беру мүмкіндіктерін бекіту бөлігіне өзгерістер енгізу.

Екінші кезеңде (2006-2007 жылдары):

1. Ипотекалық кредит беру көлемінің едәуір өсуі кезінде компанияның тұрақтылығын қамтамасыз ету мақсатында 20,4 млрд. теңге мөлшерінде ҚИК-ті капиталдандыру.
2. 2006-2007 жылдары салынған қолжетімді тұрғын үй ге сұранысты қаржыландыру үшін 20 жылға дейінгі мерзімге 111,2 млрд. теңге көлемінде ипотекалық облигациялар эмиссиясы.
3. Тұрғын үй құнының бастапқы жарнасын 10%-ға дейін төмендету мақсатында 2,3 млрд. теңге мөлшерінде ҚИККҚ-ті капиталдандыру.

Бағдарламаны іске асыру кезеңінде қолжетімді жаңа тұрғын үйге барлық ұсыныс ипотекалық кредит беру жүйесіне қатысушы азаматтардың төлеу қабілеті бар сұранымымен жабылатын болады. Жүргізілген зерттеулер бойынша ипотекалық кредит беру жүйесін шамамен 49 мың отбасы, соның ішінде 2005 жылы – 11,7 мың отбасы, 2006 жылы – 16,5 мың отбасы, 2007 жылы – 208 мың отбасы пайдалана алады.

Тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесін дамыту.

Тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі дамытудың негізгі шарты жаңа салымшыларды тарту болып табылады, олардың есебінен жүйенің ең аз салым көлемін жинақтаған қатысушыларына кредиттер берілетін болады.

Тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін дамытуға мынадай іс-шаралар өткізу есебінен жүзеге асырылады:

• тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесінің ұзақ уақытылы тұрақтылығы мақсатында ТҚЖБ-ны 12,26 млрд. теңге мөлшерінде капиталдандыру;
• 1,9 млрд. теңге мөлшерінде ТҚЖБ-ға ұзақ мерзімді бюджет кредиттерін беру. Банк үшін қарыз алу бағасын төмендетумен қатар, бұл ТҚЖБ-ның кредиттік мерзімдері мен қарыз қоржындары арасындағы алшақтықты қысқартуды қамтамасыз етеді;
• ТҚЖБ-ның ұзақ мерзімді қарыздар тартуы;
• аймақтарда салымшыларды тарту үшін жағдайлар жасау, ТҚЖБ-ның өкілдік торабын кеңейту;
• қажетті соманың 25%-ы қорланған кезде ТҚЖБ жүйесі бойынша берілетін барынша рұқсат етілетін кредит мөлшерін 5 млн. теңге деңгейінде шектеу. Бұл тұрғын үйді кейін тұру үшін сатып алуға емес, ал капиталды тиімді орналастыру ретінде жеңілдікті кредит ресурстарын және салымдар бойынша сыйақы алу болып табылатын жүйеге қатысушыларды шығарып тастай отырып, жүйені неғұрлым мақсатты етеді;
• ТҚЖБ-ға салымдар бойынша сыйлықтар төлеуге 2,34 млрд. теңге мөлшерінде бюджет қаражатын бөлу;

Бағдарламаны іске асыру нәтижесінде болжам бойынша құрылыс жинақтары жүйесін перспективада ең аз дегенде 100 мың салымшы қолдана алады.

Қорытынды

Нарықтық экономикада банктердің негізгі міндеттерінің бірі тұрғындардың жинақтарын, экономиканың нақты секторына инвестицияға айналдыру болып табылады. Ипотека тұрғындардың жинақтарын және инвесторлар қаражаттарының маңызды бөлігін мобилизациялауға және оларды шаруашылықтың басты, ең алдымен тұрғын үй құрылысымен байланысты салаларға бағыттауға көмектеседі. Ипотекасы дамыған шетелдік және қазақстандық банктердің тәжірибесі көрсеткендей, ипотекалық несиелеудің минимум 4 ретті мультипликативтік тиімділігі бар, яғни нәтижесінде шаруашылық айналымға тұрғындардың төрттен кем емес қаражаттарын тартады. Сондықтан, ипотеканың көмегімен тұрғындардың қолында шетел валютасы түрінде сақталған және олардың көлемі елдің мемлекеттік бюджетімен салыстырарлықтай ірі қаржылық ресурстарды іске қосуға болады. Бір уақытта ипотека, банкте несиеленетін азаматтар өздерінің депозиттері мен есеп айырысу шоттарын банкте сақтағандықтан, мемлекеттік және коммерциялық банктерге сенімділікті орнатуға көмектеседі. Ипотекалық несиелеу – экономиканың нақты секторына қаржылық құралдарды бағыттай отырып, тұрғындардың ақша ресурстары, банктер және құрылыс индустриясы кәсіпорындары арасында өзара байланысты қамтамасыз ететін механизм.

Ипотекалық тұрғын үйді несиелеу жүйесінің дамуы елдің құрылыс кешенінің және олармен шектес салалардың дамуына оң әсер етпеуі мүмкін емес. Тұрғын үй құрылысына және тұрғын үйді сатып алуға бюджеттен тыс қаражаттардың ірі сомаларын құю, елдің құрылыс кешеніне “екінші дем” беруі мүмкін. Қымбат емес тұрғын үй құрылысының жетісті өсімі отандық құрылыс материалдар өндірісінің, жаңа құрылыс технологиялардың, сәулет жобалардың жасалуының, ел экономикасының көптеген шектес салаларының дамуының кеңеюіне алып келуі тиіс.

Қазіргі таңдағы жағдайларда экономиканы тұрақтандыру және несие-қаржы аясын қайта қалыптастыру бойынша шаралар ойластырылып жатқанда, ипотекалық тұрғын үйді несиелеу жүйесін қалыптастыру мемлекеттік саясаттың және қоғам дамуының басым бағыттарының бірі болып табылады.

Қазақстанда тұрғындарды несиелеуге мода орнатылуда. Басқа цивилизациялық елдердегі сияқты несиеге үйді, жеңіл көлікті, жиһазды және қымбат техниканы алуға болады. Ипотекалық несиелеу нарығында өте көп қатысушылардың болуы, нарық заңдары бойынша жағдайлардың жақсаруына және пайыздық мөлшерлемелердің төмендеуіне алып келуі әбден мүмкін. Егер бұл болжамдар іске асса, онда ипотека қазақстандықтардың көбісі үшін қолжетімді болады. Ипотекалық компаниялардың банкротқа ұшырауынан да ешкім сақтандырылмаған. Әлсіз компаниялардың клиенттерімен не болатынын айту қиын. Бірақ мұндай сәттер шартта көрсетілген, несиенің барлық сомасын өтегенге дейін меншік құқығының толық жоқтығы кредитордың банкротқа ұшырауы барысында тұрақтылықты қоспайды.

Экономистер болжамдары бойынша ипотекалық несиелеу жүйесінің өтелуі, компания қызметін бастағаннан кейін 1,5-2 жылдан кем емес мерзімде іске асады. Егер ол жүйені дұрыс басқарғанда ғана,болашақта ол тұрақты пайда алуы тиіс.Сонда ғана қазақстандықтарға несиеге өмір сүру ғана қалады.

Бұл сәтте, ипотекалық несиелеу жеткілікті динамикалық түрде дамуда. Бұл ең бастысы, елде экономикалық климаттың жақсаруымен түсіндіріледі. Ипотекалық несиелеу екінші деңгейдегі банктердің бөлшекті операцияларының бірі болып табылады. Бұл ең бастысы, қазақстандық банктер әлеуеттік клиенттерге сияқты жеке тұлғаларға да көңіл бөлуімен байланысты.

Экономикасы дамыған елдердің тәжірибесі, ипотекалық жүйе жеке әлеуметтік базаның қалыптасуына көмектеседі, ал бұл әлеуметтік базаның өзі ипотекалық жүйенің қызмет етуін және дамуын қамтамасыз етеді. Бұл әлеуметтік базаның ипотекалық жүйенің айналысын үлкен көлемде көбейтуге мүмкіндігі бар, өйткені ипотекалық несиелеу процесіне қозғалмайтын мүлік иесі болатын көп заңды және жеке тұлғалар қатысады. Мұны есептегенде, қазақстандық ипотекалық компаниялардың біреуі тұрғын үй құрылысын және коммерциялық қозғалмайтын мүлікті ұзақ мерзімді несиелеуге капиталды тартудың ерекше үлгісін жасады.

Бүтіндей алғанда Қазақстанда тұрғын үйді несиелеу нарығы басқа кез-келген мемлекеттегі нарықтан ерекшеленеді. Көп елдерде тұрғын үйді несиелеу қызметі, банктер, несиелік одақтар, сақтандыру компаниялары, ипотекалық банкирлер және мемлекеттік мекемелер сияқты үлкен және әр түрлі кредиторлар мен инвесторлар тобымен жүргізіледі. Бұл қатынаста тұрғын үйді несиелеу нарығы банктік жүйені сипаттайды.

Біздің елімізде ипотекалық несиелеуді дамыту қажеттілігі, несиелеудің сәйкес механизмдерінің болуы барысында өседі, ол оны арзан және қолжетімді етуге көмектеседі, сонда ғана ипотеканы бағалауға және артықшылықтарын көруге болады.

Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің болашағы бар. Ол үшін тұрақты қаржылық жүйе, дамыған нарықтық инфрақұрылым, сонымен қатар тұрғындардың объективтік сұранысы бар. Бірақ  мемлекеттің өзі бұл әлеуметтік мәселеге толық “бетпен” қарамағанша, сонымен бірге қажетті құқықтық қамсыздандырусыз қойылған мақсаттарға толық жету мүмкін емес. Сондықтан дәл қазір жұмысты максималды түрде активизациялау сәті келді.

Жұмысымның қорытындысында: Экономикалық тұрақтылықты сақтау және әлемдік экономикалық қауымдастыққа біздің еліміздің келешектегі интеграциясы, біздің еліміздің қаржылық нарықтың дамуына көмектеседі. Біздің банктік жүйенің қайта қалыптасуы және ақша-несие саясаты инструменттерінің жолы бойынша бірінші қадамдар жасалды. Олардан қажетті сабақтарды ала отырып, оларды әлемдік тәжірибеде бағалай отырып, ерекше банктік жүйені құру үшін әрі қарай қозғалу қажет. Кейінгі кезде қайта қалыптастырылмаған экономика жүз рет жоспарлы шаруашылықтан қауіпті деген ұғым бекер емес. Ол мемлекеттің негізгі институттарын нақты қауіп-қатерге қойды. Бүгінгі күні де ғалымдардың сөзі бекер айтылмаған: “Елдің ең аяғында қалмау үшін, бір шешім бар – алдыға жүру.

Қолданылған әдебиеттер тізімі:

1. I. Нормативтік-құқықтық актілер тізімі
2. “ “Жаңа тұрғын үй саясаты мемлекеттік бағдарламалары және оның іске асырылу механизмдері туралы” ҚР Президентінің Жарлығы, 1993ж.
3. “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” ҚР Президентінің заң күші бар Жарлығы, 1995 ж., 23 желтоқсан, 1-бап.
4. “Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы”, //Егемен Қазақстан газеті//, 2004 жыл, 2 шілде, 3-5 беттер.

1. II. Оқулықтар
2. Мақыш С.Б. “Ақша айналысы және несие”. Алматы, 2004 жыл.
3. Мақыш С.Б “Коммерциялық банктер операциялары”. Алматы, 2004 жыл.
4. Сейтқасымов Г.С. Банковское дело. Алматы, 1998 жыл.

III. Мерзімді басылымдар

1. Аникеева Л.В.,“Жилищная ипотека на новом этапе реформ: теоритические аспекты”, //Вестник// №2(36), 2003г., с.90-95
2. Бораш Қ., “Ипотекалық несиенің тиімділігі неде?”, //Егемен Қазақстан газеті// №46-47, 27 ақпан, 2004ж., 3 бет.
3. Бисенова М., “Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования населения в Республике Казахстан”, //Аль Пари// №1, 2004г., с.50-54.
4. Донцов С.С.“Современные перспективы развития жилищного кредитования в Казахстане”, //Банки Казахстана// №6, 2004г., с.31-44.
5. Досымов Б.С. “Современные проблемы ипотеки”, //Банки Казахстана// №8, 2001г., с.19-22.
6. Жумабаева З.С. “Ипотечные ценные бумаги”, //Вестник// №2(36), 2003г., с.33-35.
7. Иванов М.М. “Ипотечные банки в Казахстане”, //Рынок ценных бумаг Казахстана// №5, 2001г., с.20-22.
8. Иванов М.М. “Ипотечные банки в Казахстане”, //Рынок ценных бумаг Казахстана// №6, 2001г., с.2-6.
9. Лисак Б.И.“Ипотечные операции банков, как путь дальнейшей диверсификации их деятельности”, //Банки Казахстана// №5, 2001г., с.20-23.
10. Махамбетова М.Ж.“Механизм жилищного кредитования в Казахстане”, //Вестник// №3(37), 2003г.,с.54-57.
11. Мыргыясова М.М.“Политика жилищного строительства в Астане”, //Аль Пари// №5, 2000г., с.73-75.
12. Наурызбаева Н. “Тұрғын үй проблемасын шешудің оңтайлы жолы”, //Егемен Қазақстан газеті// №77-78, 2 сәуір, 2004ж., 2 бет.
13. “Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования”(“Комкон-2 Евразия) //“Навигатор” Интернет газетасы
14. Салихова А.Р.“Система жилищного кредитования: современное состояние и перспективы развития”, //Банки Казахстана// №8, 2004г., с.25-31.
15. СагиндыковаМ.О.“Реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане: механизм реализации, условия, этапы”, //Банки Казахстана// №6, 2001г., с.46-49.
16. Сағындықова М.О. “Ипотека игіліктері”, //Егемен Қазақстан газеті// №14-15, 23 қаңтар, 2004ж., 4 бет.
17. Шыныбеков Н.С. //Хабаршы// №5(45), 2004ж. 40-43 беттер
18. “Новости ипотечного рынка”, //Рынок ценных бумаг Казахстана// №7, 2004г., с.5.
19. www.kmk. kz