Традиционный весенний запуск льготных ипотечных программ «Отбасы банка» оказывает заметное стимулирующее влияние на рынок жилой недвижимости. Вместе с тем, сочетание фиксированных ценовых ограничений и продолжающегося роста себестоимости строительства формирует устойчивый структурный дисбаланс.
Как отмечает эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова в своём телеграм-канале, застройщики фактически вынуждены проектировать объекты в ценовом коридоре 350–400 тыс. тенге за квадратный метр, несмотря на то что фактические затраты во многих случаях превышают установленный предел.
По её оценке, для сохранения целевой рентабельности на уровне 10–15% девелоперы прибегают к оптимизации затрат, прежде всего за счёт качества проектных и строительных решений. Каждый этап запуска льготных программ сопровождается существенным ростом спроса в сегментах эконом- и комфорт-класса (III–IV классы). Одновременно фиксируется устойчивый рост индексов стоимости строительно-монтажных работ и строительных материалов. При этом пересмотр предельных цен в рамках государственных программ, как правило, осуществляется с временным лагом.
В результате застройщик оказывается в ситуации, где цена реализации жёстко зафиксирована, а себестоимость носит динамический характер. Для сохранения проекта в пуле доступного жилья применяется так называемый «инжиниринг стоимости», который по своей сути представляет собой удешевление ключевых элементов.
«Оптимизационные решения затрагивают базовые конструктивные и инженерные компоненты зданий. Взамен более надёжных вентилируемых фасадов чаще используется технология “мокрого фасада” с применением пенополистирола, керамогранит подбирается по минимально допустимым параметрам. Инженерные системы комплектуются более дешёвыми аналогами, что повышает вероятность отказов и аварий уже через 3–5 лет эксплуатации. Лифтовое оборудование относится к бюджетному сегменту, показатели шумоизоляции реализуются на нижней границе нормативов (Rw порядка 52 дБ), а решения по благоустройству и отделке мест общего пользования максимально упрощаются», — отмечает эксперт.
Льготные ипотечные программы по-прежнему выступают одним из ключевых драйверов строительного рынка. Однако их текущая архитектура, по мнению Диляры Сейтнуровой, формирует стимулы, ориентированные преимущественно на выпуск объёма жилья в рамках ценового лимита, а не на долгосрочное качество жилой среды.
В качестве возможных корректирующих мер эксперт указывает на необходимость внедрения механизма динамической индексации ценовых ограничений с привязкой к официальным индексам стоимости строительных материалов. Дополнительно важным направлением является развитие субсидирования проектного финансирования при условии обязательного технического аудита.
«При отсутствии корректировки действующих подходов в горизонте 10–15 лет рынок может столкнуться с формированием значительного массива морально и физически устаревшего жилья, модернизация которого потребует существенных капитальных затрат за счёт собственников и государственных ресурсов», — заключает Диляра Сейтнурова.
Телеграм-канал Диляры Сейтнуровой: https://t.me/buildexpert_pro
Похожие материалы
