Что происходит с рынком жилья после вступления в силу нового Строительного кодекса и в каких районах сегодня выгоднее покупать квартиру, объяснила эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства Диляра Сейтнурова.

По ее словам, официальная статистика пока не отражает полной картины.

«Средняя стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках выглядит практически одинаковой — около 719 тысяч тенге против 741 тысячи. Однако эти показатели усреднены по всему городу.Если посмотреть на реальные предложения, картина заметно отличается. По данным крупнейших агрегаторов недвижимости, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Алматы уже приблизилась к 935 тысячам тенге, тогда как на вторичном рынке составляет около 800 тысяч. Именно первичный рынок сегодня становится главным драйвером роста цен», – отмечает эксперт.

По словам Сейтнуровой, причина заключается не только в удорожании строительства.

«После вступления в силу нового Строительного кодекса покупатель новостройки платит уже не только за саму квартиру, но и за дополнительные гарантии безопасности сделки: использование эскроу-счетов, усиленный контроль качества строительства, расширенные гарантийные обязательства застройщика и возможность проверить компанию в государственном реестре», – объясняет она.

Самый большой ценовой разрыв сегодня наблюдается в Бостандыкском, Медеуском и Наурызбайском районах, где сосредоточено большинство современных жилых комплексов бизнес- и премиум-класса.

«В Бостандыкском и Медеуском районах стоимость квадратного метра в новых проектах нередко достигает 800 тысяч – 1,5 миллиона тенге, а в отдельных элитных комплексах – еще выше. При этом рядом продолжают продаваться панельные дома и кирпичные здания советской постройки по значительно более низким ценам», – говорит эксперт.

По данным Krisha.kz, именно в этих районах сегодня зафиксирована самая высокая медианная стоимость предложения: однокомнатные квартиры стоят от 30,5 млн тенге, трехкомнатные – от 75 млн тенге.

Что касается Наурызбайского района, здесь ситуация складывается иначе.

«Массовая современная застройка в этом районе постепенно вытесняет старый жилой фонд. В результате именно новостройки начинают формировать уровень цен практически без конкуренции со стороны вторичного рынка», – отмечает Сейтнурова.

В то же время в Ауэзовском, Турксибском и Жетысуском районах вторичный рынок пока сохраняет ценовое преимущество.

«В Ауэзовском районе новостройки в среднем стоят на 20–30% дороже окружающего вторичного жилья. При этом район давно обеспечен транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой, поэтому для многих покупателей вторичный рынок здесь оказывается более рациональным выбором», – считает эксперт.

В Турксибском и Жетысуском районах сохраняется самый низкий порог входа на рынок жилья. По данным Krisha.kz, стоимость однокомнатной квартиры здесь начинается примерно от 23,5 млн тенге.

Алмалинский район, по словам эксперта, занимает промежуточное положение.

«Кирпичные дома и сталинки в центральной части города продолжают пользоваться высоким спросом и хорошо сохраняют стоимость. Поэтому здесь вторичный рынок проигрывает новостройкам значительно меньше, чем в южной части Алматы», – поясняет она.

По мнению Сейтнуровой, после вступления в силу нового Строительного кодекса изменился и сам подход покупателей к выбору жилья.

«Если раньше покупатель сравнивал прежде всего стоимость квадратного метра, то теперь ему приходится выбирать между более низкой ценой и дополнительными гарантиями безопасности сделки.На первичном рынке деньги защищены механизмом эскроу, а застройщик несет расширенные гарантийные обязательства. На вторичном рынке покупатель сразу получает готовую квартиру, но все риски, связанные с техническим состоянием дома, инженерными сетями и юридической чистотой сделки, берет на себя», – говорит эксперт.

По ее словам, выбор сегодня во многом зависит от бюджета и целей покупки.

Покупателям, рассматривающим жилье эконом и комфорт-класса, стоит обратить внимание на вторичный рынок в Ауэзовском, Турксибском и Жетысуском районах, где сохраняется наиболее доступный уровень цен.

Тем, кто выбирает новостройку, эксперт рекомендует оценивать не только стоимость квартиры, но и наличие эскроу-счетов, участие застройщика в государственном реестре и его репутацию.

При этом, по прогнозу Сейтнуровой, в ближайшие месяцы разрыв между стоимостью первичного и вторичного жилья, скорее всего, сохранится.

«Если высокая стоимость финансирования и новые требования Строительного кодекса останутся в силе, девелоперы продолжат закладывать дополнительные расходы в стоимость новых проектов. Поэтому конкуренция между первичным и вторичным рынками, вероятнее всего, будет идти не через снижение официальных цен, а через скидки, рассрочки и специальные программы продаж», – считает эксперт.

Подводя итог, Диляра Сейтнурова отмечает, что сегодня покупатель новостройки платит не только за современный дом, но и за более высокий уровень защиты своих средств.