Пәтерінің кеңеюін әрбір отбасы қалайтыны белгілі.  Бала саны көбейген сайын 33 шаршы метрлік жерде оларды ойнату, сабағын жасау және қонақ күту мүмкін болмай кетеді. Карима Апенова kn.kz сайтында осы шырғалаңнан шығудың 3 тәсілін көрсетіпті. Бұл мақаладан сіз ерлі-зайыпты азаматтарға, пәтерінің аумағын кеңейту үшін қанша қаражат керектігін, бүгінде нарықта осы мәселе жөнінде қандай ұсыныстар бар және ең тиімді амалдың қайсы екенін біле аласыз.

 Жас отбасы орташа есеппен 10 млн теңге тұратын 1 бөлмелі пәтерден 20 млн теңгелік 3 бөлмелі пәтерге көшкісі келеді деп елестетіп көрейік.

Төменде келтірілген дәлелдер барлығына бірдей тура келмейді. Бірақ кеңірек үйге көшкісі келіп жүрген жас отбасыларға бағыт-бағдар бере алады.

1. Бір бөлмелі пәтерді сатып, 3 бөлмелі пәтерді ипотекаға алу.

Біз мысалға алатын отбасының ешқандай жинағы жоқ. Бірақ өздері тұрып жатқан бір бөлмеліден екі есе қымбат үш бөлмелі үйге көшкісі келеді. Ерлі-зайыптылардың кредиттік тарихы тамаша, тұрақты табыстары бар және қиын жағдайда көмекке келетін қосалқы қарыз алушыны да тіркей алады.

Коммерциялық банкте берілетін ипотека

Егер отбасы пәтерін 10 миллионға сатса, онда олар 20 миллион тұратын 3 бөлмелі пәтерді ипотекаға рәсімдей алады.

Коммерциялық банктердің ипотека бойынша ұсыныстарын зерделей келе, Сбербанктің  ипотекасы ең тиімді деген қорытындыға келдік. Мұнда пайыздық мөлшерлеме 13,6%-дан, ал жылдық тиімді мөлшерлеме 16,1%-дан басталады.

Қосалқы қарыз алушыны тіркету де қажет болмауы мүмкін. Себебі банктің кредит беру талаптарында бастапқы төлем сатып алатын пәтер құнының 50 пайызын жапса, онда банк кредит алушының өтінішін табыс сараптамасы жеңілдетілген бағдарлама бойынша қарауы мүмкін. Егер отбасы пәтерін 10 миллионға сатса, онда олар 20 миллион тұратын 3 бөлмелі пәтерді ипотекаға рәсімдей алады.

1-кесте. Құны 20 млн теңге болатын пәтерді коммерциялық банктен ипотекаға алу есебі.

Кредит сомасы	10 000 000 тг
Ипотека мерзімі	15 жыл
СЖТМ	15,1%
Бастапқы жарна (50%)	10 000 000 тг
Комиссиялар	қарыздың 2,7%-ы
Ай сайынғы жарна (аннуитет)	140 000 тг
Артық төлем	15 000 000 тг

Қарыз мерзімі 10 жылға дейін қысқаруы мүмкін. Сондықтан да артық төлемнің көлемі айтарлықтай азаяды. Бірақ  ай сайынғы төлем жас отбасының қаржылық жағдайына салмақ салуы мүмкін.

Тұрғынүйқұрылысжинақ банкінен ипотека алу

Ерлі-зайыптылардың қолында 50 пайыздық бастапқы жарнасы болғандықтан, олар Тұрғынүйқұрылысжинақ банкінен қарыз ала алады. Мысалы, олардың бұл банкте ешқашан жинақтары болмаған деп есептейік. Мұндай клиенттер үшін банк аралық ипотека бере алады.

2-кесте. Құны 20 млн теңге болатын пәтерді Тұрғынүйқұрылысжинақ банкінен ипотека арқылы сатып алу

Пәтер бағасы	20 000 000*
«Бастау» тарифтік бағдарламасы
Алғашқы 3 жылдағы ай сайынғы төлем (8,5%-дан)	141 666
3 жыл ішіндегі артық төлем	5 099 976
Қалған 6 жылды  өтеу (жылына 5%-дан + қалған қарыз)	160 000
6 жылдағы артық төлем	1 520 000
Жалпылама артық төлем	6 619 976
«Өркен» тарифтік бағдарламасы
Алғашқы  5,5 жылдағы ай сайынғы төлем (8,5%-дан)	141 666
5,5 жыл ішіндегі артық төлем	9 349 956
Қалған 10 жылды өтеу (жылына 4,5% + негізгі қарыз)	100 000
10 жыл ішіндегі артық төлем	2 000 000
Жалпы артық төлем	11  349 956

*барлық есептеулер теңгемен

Еске сала кетейік, соңғы өзгерістерге сәйкес, ТҚЖБ аралық қарыз алу үшін бастапқы жарнаңыздың баяғыдай 2,5-3 ай депозитте жатқанын күтпейсіз. Қарыз ең қысқа мерзімде беріледі.

2. Бір бөлмелі пәтерді жалға беріп , 3 бөлмеліні ипотекаға алу.

Ал енді отбасы өзінің бір бөлмелі пәтерін сатпастан, оны жалға беріп, ал одан түсіп отырған соманы ипотеканың қарызын жабуға жұмсайтын нұсқасын қарастырайық.  Ай сайын жалға беруден 50 мың теңге түсім түседі деп есептейік.

Қазіргі таңда екінші дәрежелі банктер қарыз алушының басында мүлігі болса, бастапқы жарнасыз-ақ кредит беруге дайын. Ал пайыздық мөлшерлемелер сол күйінде қала бермек.

3-кесте. Құны 20 млн теңге тұратын пәтерді коммерциялық банктен бастапқы жарнасыз ипотекаға алу.

Қарыз сомасы	20 000 000 тг
Қарыз мерзімі	15 жыл
Пайыздық мөлшерлеме	15,1%
Бастапқы жарна	0 тг
Комиссиялар	қарыздың 2,7%-ы
Ай сайынғы төлем (аннуитет)	281 000 тг
Артық төлем	30 000 000 тг

Ай сайынғы төлем сомасы осындай болса, өкінішке орай, жалға беріп отырған пәтердің құны да қарызыңызды жабуға көмектесе алмайды.

4-кесте. 3 бөлмелі пәтерді екі түрлі жолмен сатып алу. 1 бөлмелі пәтерді сатқан жағдайда
Коммерциялық банк ипотекасы			ТҚЖБ ипотекасы
Ай сайынғы төлем	140 мың.		Алғашы 3 жылда ай сайынғы төлем		141 мың.
			Қалған 6 жылда ай сайынғы төлем		160 мың.
Артық төлем	15 млн		Артық төлем		6,6 млн
Егер 1 бөлмелі пәтерді жалға берсе
Коммерциялық банк ипотекасы			ТҚЖБ ипотекасы
Ай сайынғы төлем		281 мың. тг		Бастапқы жарнасыз берілмейді
Жалға бергеннен түсетін пайда	50 мың.
Артық төлем	30 млн

3. Мемлекеттік бағдарлама бойынша сатып алу

 «Менің 5 балам бар, көп балалы анамын: оның 3-і қыз, 2-і  ұл. Біз жалпы аумағы 48 шаршы метрді құрайтын 2 бөлмелі пәтерде тұрып жатырмыз.Пәтерді ипотекаға алғанбыз. Бізге ұл мен қыз қатар өсіп келе жатқандықтан,  пәтерімізді кеңейтуге мүмкіндік бар ма?»

 «Мен мембағдарлама бойынша 1 бөлмелі пәтер алғанмын. Аумағы – 34  ш. м. Өзім 3 балалы жесірмін. Заң жүзінде отбасының әр мүшесіне 15 шаршы метрден тиесілі. Демек төртеумізге 60 шаршы метр берілуі тиіс. Менің пәтерді кеңейтуге мүмкіндігім бар ма?»

Осы тектес сұрақтар kn.kz порталының «Сұрақ-жауап» айдарына көптеп келіп жатады. Оған порталдың опреаторлары былай жауап береді: Аймақтарды дамыту 2020 бағдарламасы бойынша өтініш берушінің атында Қазақстан аумағы бойынша жеке мүлкі болмауы тиіс, оның ішінде, Тұрғынүйқұрылысжинақ банкі мен Қазақстан ипотекалық компаниясы арқылы  алған пәтерлер де бар. Ал «Самұрық-қазына» қоры бойынша басқа облыстардан пәтер алған болса болады.

Сондықтан жергілікті тұрғын үймен қаматамасыз етуші билік өкілдері арқылы пәтерді кеңейтуге қол жеткізе алмайсыз. Бұл бағдарламалар басында мүлдем баспанасы жоқ азаматтарға арналған. Яғни атыңызда жылжымайтын мүлігіңіз болса, сіз, тіпті, әкімшілікке барып кезекке де тұра алмайсыз.

Бірақ бүгінде мемлекет кеңейтудің басқа жолдарын ұсынып отыр. Қазақстанда 2015 жылы іске қосылған «Нұрлы жол» бағдарламасы бойынша «Бәйтерек девелопмент» АҚ басында баспанасы болмауы керек деген талап қоймайды.

Бұл бағдарламаға қатысушылар ең бастысы мына талаптарға сәйкес болуы қажет:

• Қазақстан Республикасының азаматы болуы;
• Алматы және Астана қалаларында үй алуға өтініш бергендердің сол жерде 2 жыл тұрақты тіркеуде болуы.

 «Бәйтерек девелопмент» АҚ пәтерлерді тек қана «Тұрғынүйқұрылысжинақ банкінің» салымшыларына береді. Үй сатып алушыларға ортақ өтініш қабылдау туралы хабарланады және іріктеуден өткен салымшылардың тізімі жасалады. Сонымен бірге, клиенттерге қандай да бір нысанға дауыс беруге мүмкіндік береді.

 «Нұрлы жол» бағдарламасы бойынша дауыс бері процесі де осылай жүргізіледі. Өтініш қабылдау аяқталған соң автоматты түрде баллды есептеу басталады. Егер жеткілікті түрде сатып алушылардың тізімі жинақталса, құрылыс жалғасады. Үй аяқталған соң төлем жасауға қабілетті екеніңізді дәлелдейсіз.

Банктің салымшылары келісімшартта көрсетілген соманың 30 пайызын жинаса, қалғанын жылына 5 пайыздық мөлшерлемемен қарызға ала алады.

Пәтердің бағасы Алматы, Ақтау, Атырау мен Астана қалаларында 200 000 тг/ш.м. болса, басқа қалаларды 180 000 тг/ш.м. болады. Сонымен аумағы 80 ш.м. болатын 3 бөлмелі пәтердің құны айналасы 14-16 млн теңгеге тұрақтайды.

Біздің отбасымыз өзінің бір бөлмелі пәтерін сатып, 4-5 млн теңгенің  көлеміндегі қаражатын бастапқы жарна ретінде құйып, қалғанын депозитке салып қоюларына болады. Одан түсетін пайда ипотекалық төлемдерге жұмсалады.

Пәтерін кеңейткісі келетін жас отбасыларға осы нұсқа ең ыңғайлысы. Енді қалғаны сатып алушылардың пулына түсу ғана.

Ұлттық экономика министрлігінің мәліметіне сүйенсек, «Нұрлы жол» бағдарламасы бойынша 2016-2017 жылдары «Бәйтерек девелопмент» АҚ арқылы 324,1 мың шаршы метр тұрғын үй салу жоспарланып отыр. Бұл жалпы Қазақстан бойынша 5,4 мың пәтер.