Рынок недвижимости в 2026 году меняется быстрее, чем успевают реагировать покупатели: новые налоги, рост стоимости новостроек, ужесточение ипотечных условий и коррекция цен во вторичке.

Диляра Сейтнурова, эксперт Qazaq Expert Club в сфере строительства объясняет подробно и доступно, что происходит с рынком жилья сейчас и будут ли еще какие-то ощутимые изменения в этом году?

«Главное изменение — введение НДС на покупку и продажу недвижимости. Это автоматически увеличит стоимость первичного жилья примерно на 8–12%.

Станет невыгодной и перепродажа квартир: теперь, если продаёшь недвижимость раньше, чем через два года после покупки, нужно платить 10% ИПН. Это резко снижает количество спекулятивных сделок: модель «купил на котловане — продал при сдаче» больше не работает.

*Госпрограммы: будет ли поддержка?*

Действующие программы — Наурыз, Отау, Наурыз Жұмыскер, 7-20-25 — сохраняются.

Что касается новых инициатив, то их появления пока не ожидается. Напротив, вероятно ужесточение кредитной политики: людям с потребительскими займами станет сложнее получить ипотеку.
Поэтому в выигрыше те, кто получил одобрение по программам: они зафиксировали для себя льготную ставку, которая ниже рыночной. Это экономия сотен тысяч, а иногда и миллионов тенге.

Остальные же покупатели, к сожалению, будут сталкиваться с ростом цен и жёсткими условиями банков.

Будет ли вообще какое-то финансирование от государства? Будет, но не массовое, а адресное, направленное на тех, кто без неё не сможет решить свой жилищный вопрос. Речь о молодых семьях, очередниках, бюджетниках и многодетных, прежде всего.

*Есть ли признаки перегрева рынка?*

На рынке новостроек есть лёгкий перегрев. Причина — доступные рассрочки и ипотечные программы. Особенно завышены цены в сегментах «Комфорт» и «Бизнес».

И это хорошая новость для покупателей. Почему?
Вторичным квартирам сложно конкурировать с новыми домами по качеству, удобству и инфраструктуре. И это означает, что есть вероятность коррекции цен. Уже сейчас здесь реальная цена ниже на 10–15% в сравнении с новостройками, если платить наличными.

В регионах перегрева нет — предложение ограничено, а спрос есть. Скорее всего, крупные застройщики начнут активнее входить в региональные рынки, где маржа ниже, но продажи стабильнее.
 
*Кто выиграет, а – нет?*

Кто в плюсе:
• Покупатели, получившие одобрение по ипотеке Отау и Наурыз.
• Покупатели с наличными — для них открывается больше возможностей для торга и выгодной сделки.

Кто может проиграть:
• Инвесторы, покупающие для перепродажи — налоговые правила делают такую модель почти нерентабельной.
• Покупатели, берущие коммерческую ипотеку на вторичку — условия могут ухудшиться

*Советы покуателям*
 
Советы покупателям недвижимости в 2026 году
• Смотрите на цены первички с учётом НДС — стоимость новостроек подорожает на 8–12%.
• Не рассчитывайте на заработок на перепродаже — правила стали жёстче
• Сравнивайте новостройки и вторичку не по цене, а по качеству. Вторичный рынок пока еще завышен, особенно там, где собственники пытаются соревноваться с новостройками только за счёт локации. Но если у вас наличные, можно торговаться и получить минус 10–15% от заявленной цены — вторичка в реальности дешевле, чем выглядит.
• Если вы покупаете без ипотеки, имейте в виду: вторичку можно сильно торговать, новостройки иногда дают рассрочки с хорошими условиями – отслеживайте ситуацию на рынке.
• Не спешите покупать на пике цен — возможна корректировка. По вторичному рынку в 2026 году прогнозируется снижение цен. Если нет острой необходимости, можно подождать и зайти в момент корректировки».