-Ипотекалық несие тұрғын-үй шарттарын жақсартуға, банк есебінен тұрғын үй сатып алу арналған және ипотека заңы арқылы реттеліп отырады. Бірақ кейде тұтынушылық мақсатқа берілетіндері де болады, бірақ кепілдікке тұрғын үй қойылады. Сондықтан біз ипотекалық несие ретінде кепілдікке тұрғын үй қойылатын кез-келген қарызды ипотекалық несие ретінде қабылдаймыз.

Кейде банктер басқа несиелер үшін де мысалы, пәтер жөндеу, кәсіпкерлік әрекеті үшін де кепілдік алады. Мұның салдары ауыр болуы мүмкін. Егер несие төленбесе, кепілдік үйге қауіп төнуі мүмкін. Әрине, тұрғын үй бүгінде өткір мәселелердің бірі болып тұр, бірақ несиеге алу - тұрғын-үй мәселесін шешудің жалғыз жолы емес.

 Әрдайым есте сақтау керек: тұрғын үй мәселесін қарыз алушы банкпен толық есептескенде ғана ипотекалық несие есебінен шешуге болады. Несие шарты бар кезде, қарыз алушы банк алдындағы борышын толық өтеп бітпейінше үй банктың жекеменшігі болып есептеледі. Соңғы теңгені төлеп, келісім-шарт тоқтағанда, ол тұрғын үйдің толыққанды иесі болады.

Өкінішке орай, банк қарызы есебінен тұрғын үй алғандар оны өзінің жекеменшігі ретінде есептеп, банкке негізгі қарыз бен пайыздар төлеуді ұмытады. Сол кезде банк өзінің ақшасын құтқару үшін кепілдік үйді қайтару деген сияқты шаралар қабылдай бастайды. Ал қарыз алушы бұл менің үйім деп бұлданып, мәселені одан әрі қиындата бастайды. Көп жағдайда шиелініс қарыз алушы мен банк арасында ғана емес, келісім-шарттың орындалмауына байланысты физикалық тұлға мен заң жобасының арасында да пайда болады.

  - Ипотекалық келісім-шарт 20 жылға дейін жасалады. Алдын-ала қалай сақтануға болады, кейін не болатындығын ешкім білмейді ғой. 

-Тағы да еске саламын, коммерциялық банктің банктік қарызы - өзіңді тұрғын-үймен қамтамасыз етудің негізгі жоыл емес. Қазір мемлекеттік Тұрғынүйқұрылысжинақбанкінің ролі үлкен. Үйге жинаған ақша жетпей тұрса, қажетті несие алып, болашақ үйді кепілдікке қойып, арнайы бағдарлама бойынша төлеп құтылуға болады. Бірақ қосымшақаржы көздері болмастан, тек банктің қарызына сүйенуге болмайды. Себебі ипотекалық несие үлкен уақытқа беріледі. Бұл уақыт аралығында қарыз алушы жұмысын жоғалтып алуы, денсаулығы нашарлауы немесе ел экономикасында қандай-да бір өзгерістер болуы мүмкін. Мұның барлығы қарыз алушының жағдайын қиындатады.

Сондықтан банк табалдырығын аттардан бұрын, барлығын есептеп алыңыз. Достарыңызбен, жақындарыңызбен кеңесіп, мамандардан барлық қызықтырған сұрақтарыңыздың жауабын біліп алыңыз. Сіз егер несие алып, пәтер сатып алғаннан кейін не болатындығын ойланып алыңыз. Егер қосымша активіңіз болса жақсы. Ал егер болмаса ше? Сондықтан жеті рет өлшеп, бір реті пішу қажет.

Банк өз тарапынан да клиентті төлем қабілеттілігі жағынан тереңірек зерттеп, егер күмәні болса кепілдеме, қосымша қарыз алушыны талап етеді. Бірақ бұл қарыз алушының құқығы тапталды дегенді білдірмейді, тек несие беруші сақтанып жатыр. Сіз оның талаптарын орындамай, басқа банкке баруыңызға болады.

Көп адамдар бірден үлке үй алады, оның қаржысын төлей алмай жатады. Немесе кейбір жағдайларға байланысты ай сайынғы төлем сомасын азайтуды таап етеді. Ал ай сайынғы соманы қалай азайтуға болады? Бұл банк келісім-шартты қайта қарап, жалпы соманы төлейтін мерзімді ұзарту керек дегенді білдіреді. Кез-келген адамда, тіпті ол төлем қабілетті болса да, несиелік шаршау уақыты болу мүмкін. Ол несие төлеуден шаршап, төлем уақыттарын өткізіп жібере береді. Тағы да қайталап айтамын, өзіңнің тұрғын үй мәселеңді тек банк есебінен ғана шешу өзіңді қиын жағдайға қалдыру дегенді білдіреді. Бұл - үлкен қателік және болашақ проблемалардың бастауы.

  - Көпшілігі бұрын жұмыс істеуші едім, қазір босап қалдым деп шағымданады. 

- Кешіріңз, бірақ несие шартында сізге 10 млн және 10 жыл бойы сіздің жалақыңыз да өзгермейді деген кепілдік бермейді ғой. Есептесу кезінде банк сіздің төлемқабілеттілігіңізге баса назар аударады. Әрине, адамның жұмыстан айырылып қалатын жағдайлары болады. Бірақ онымен бірге тұратын отбасының басқа да мүшелері бар емес пе? Мен неге олар сізге көмектеспейді деп сұрасам, әрқайсысының өздерінің отбасы бар деп жауап береді. Егер олар сол пәтерде тұрса, моральді жауапкершілікті түсініп, қарыз төлеуге көмектесуі қажет.

 -Демек қандай қорытынды шығару керек? 

- Егер сіз ипотека алсаңыз, сізбен бірге өмір сүретін жақындарыңыз да қарызды тезірек төлеп бітіруге мүдделі болуы қажет. Қазір мемлекет өз алдына жалдамалы үйді дамыту қажет деген тапсырма қойды. Бұл  тұрғын-үй мәселесін шешудің бірден-бір жолы. Алғашқы жылдары ол жалдамалы пәтерде өмір сүріп, кейінірек өз үйі туралы ойлай бастасын. Жалпы ипотека дегеніміз не? Тұрғын үйге инвестиция салу. Ал қаржы құю үшін қандай-да бір қор болуы қажет. Егер қосымша қаржыңыз болмаса жатақхана, жалдамалы үй, әлеуметтік үй, мемлекеттік үй іздестіріңіз. Өз мамандары үшін пәтерақысын төлейтін кәсіпорындар да болады.

- Әрине. Адам ипотекалық несие алғанда, кепілдік ретінде тұрғын үй қойылады. Несиені ай сайынғы төлем жасауға шамасы келмесе немесе басқа жағдайлар орын алса, несие берушінің тұрғын үйді қайтаруды талап етуге құқығы бар. Бұл екі әдіс арқылы іске асырылады. Егер қарыз беруші банкке тұрғын үйді сатып, сол ақша  есебінен қарызын төлеуге келісімін берсе, сот қатысуынсыз жүзеге асырылады. Немесе соттың қуынымы арқылы орындалады. Сот шешімдерімен заңдағы тәртіп бойынша дауласуға болады.

Кейде қарыз алушылар банктың келісім арқылы сатып алушыны тауып, пәтерлерін сатады. Бірақ бұның барлығын алдын-ала банкке барып, хабарлау қажет. Егер банк келісімін берсе, үшжақты келісім-шарт жасалады. Бірақ адамның несиені де қайтармайтын, тұрғын үйді сатуға да келісім бермейді. Мұндай жағдайда банктың шағым жасауына құқығы бар. Бірінші кезеңдегі сот қарыз алушының банк алдындағы міндеті туралы шешім қабылдайды. Бұл азаматтық сот болғандықтан қорқудың қажеті жоқ. Банктың шағымы бойынша сізге қанша төлеу қажеттілігі жазылған құжат көрсетіледі. Егер сіз келіспесеңіз, сотқа мәлімдеңіз.

Сот шешімінен кейін барлық айыппұлдар уақытша тоқтайды. Бірақ осы кезеңде де банкпен мерзімді ұзарту туралы келісуге болады. Қазір сот шешімін тоқтата тұратын қайта қаржыландыру бағдарламасы енгізіліп жатыр. Егер қарыз беруші банктың сотқа дейінгі шешімін орындамаса, сот орындаушылары өзінің заңды құқықтарын пайдаланып, соттан саудаға келісім беруін өтінеді. Бұл саудаға өз үйін сатып алу үшін қарыз алушының да қатысуына болады.

  - Егер сіз ипотека уақытының мерзімін кешіктіріп жатсаңыз қандай шара қабылдау қажет? 

 - Алтын ереже бар. Егер сіз несие алсаңыз, кейбір жағдайлар үшін сіздің 3 айлық төлем есебіндегі қаржыңыз болуы қажет немесе сіздің қиын жағдайда қалуыңыз мүмкін.

Екіншіден, барынша жұмысыңыздан айырылып қалмауға тырысыңыз. Егер тіпті сізді жұмыстан босатамыз десек те, несиеңіз бар екендігін айтып, тіл табысуға тырысыңыз. Егер реті келмесе, банкке барып, жағдайыңызды түсіндіріп, төлем бойынша "демалыс" алуға тырысыңыз. Банк ай сайынғы төлемді азайтып немесе жарты жылға кейін шегеруі мүмкін. Бірақ бұл банк сіздің қарызыңызды кешіреді дегенді білдірмейді. Келісім-шартқа өзгеріс тек екі жақтың ғана ықпалымен өзгеріс енгізіледі және оған ешкім әсер ете алмайды. Келісім-шарт ақшадан да жоғары тұрады.

 - Көпшілігі егер мерзімді кері шегерсе, сома кешірілді деп есептейді. 

 - Бұл  - үлкен қателік, қаржылық сауаттылықтың болмауы. Банк өзінің несие саясатына байланысты ай сайынғы төлем сомасын төмендетуі мүмкін. Бірақ бұл жағдайда қарыз алушының басқа кемшіліктері болмауы мүмкін. Бірақ кейде айыппұлдың жиналып қалатыны кезі болады, сол кезде банктені келіп көмек сұрау қажет. Банк мұндай жағдайда жиналып қалған қарызды жабу үшін қосымша сома бөледі.

 - Оның да пайызы болады ма? 

 - Әрине, болады. егер  сіздің қарызыңыздың көлеміне сай болатын несие алсаңыз, оны төлеп бітіріп, ары қарай өзгертілген жаңа тариф бойынша несие төлемін жалғастыра бересіз. Бұл жерде заңсыз ешнәрсе жоқ. Айта кетейік, кез-келген шешімді банкпен бірлесе отырып қабылдау қажет. Банк клиентсіз жұмыс істей алмайды. Клиенттер депозит ретінде ресурс береді және оны несие ретінде тұтынады.

Жоғарыда аталғандарды қорытындылай отырып, ипотеканы алардан бұрын барлық қауіпті ескеру қажет деп атап өту керек. Қандай да бір қиындық болса, банкке барыңыз. Егер банк бас тартса, банк омбудсменінің көмегіне жүгініңіз. Оның телефонына хабарласып  (8 727 2500 344, 2500 322), жеке қабылдауына баруға болады.