Қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығы үшін 2016 жыл да 2015 секілді оңай болған жоқ. Теңге курсының еркін айналымы мен бағаны доллармен бектіуге деген шектеу нарықтың барлық ойыншылары үшін қиындық туғызды. Инфлияцияның өсуі мен табыс  мөлшерінің азаюынан жылжымайтын мүліктің бағасы да төмендеуі керек еді, бірақ валюта айналасындағы төңкеріс теңгедегі бағаға әсер етпей қоймады.

2016 жылы пәтер бағасы  айтарлықтай арзандады

Жылжымайтын мүлікті доллармен сатылымға шығаруға шектеу қойылғанымен, қайталама нарығындағы баға әлі де болса доллармен белгіленеді. Сол себепті теңгедегі баға динамикасы 2015-2016 жылдары көбіне валюта курсының құбылуымен сәйкес келіп отырды. Қазір теңгедегі баға дәл 2014 жылдағыдай деңгейге төмендеп кетті. Бұл тұрғын үй құнының соңғы 2,5 жылда стагнацияға яғни тоқырауға ұшырағанын дәлелдейді.

Әрине, доллардағы баға  бөлек әңгіме. Америкалық валютамен есептелген баға 2014 жылдан бері 50%-ға, 2016 жылы 21%-ға төмендеген.

Осы жылы жалпы дағдарыстың аясында отандық жылжымайтын мүлік нарығы дамыды десек болады.  Бұған алдымызда келе жатқан  ЭКСПО-2017 көрмесі мен мемлекеттік тұрғын үй бағдарламаларының жүзеге асуы себеп болып отыр. 2016 жылы елімізде жаңа үйлердің рекордты көлемі енгізілді, ал оның негізгі бөлігі Астанаға тиесілі.

ЭКСПО-ны өткізу туралы хабарландыру дейін пайдалануға берілген тұрғын үйдің орташа жылдық көлемі 1,3 млн шаршы метр болса, 2016 жылы бұл көрсеткіш 2 млн-ға жетті. 

Сонымен бірге, жыл бойы нарықта ипотекалық кредиттеу көлемінің азаюы секілді жағымсыз тенденция да қатар жүріп отырды. Доллар курсының 80%-дан да жоғары өсуі халықтың валюта жинағының қымбаттауына себеп болды.

Алып-сату келісімдерін тіркеу динамикасы  соңғы екі жылда белгілі бір аймақтарда едәуір жоғары көрсеткіш ие болған. Мысалы, осы жылы Астанадағы тұрғын-үй саудасының көлемі  61%-ға өскен. Алматыда – 48%-ға, Ақтауда – 42%-ға, Шымкентте – 18%-ға.  Қарағандыда өсім айтарлықтай  байқалмаған – 4,7%. Ал табысы төмен немесе орташа  аймақтарда сұраныс жыл бойы бір қалыпта болды немесе төмендеп отырды.

2016 жылдың соңына таман тұрғын үйдің орташа бағасы қалаларға байланысты 18-28 пайыз аралығында төмендеді. Кестеден көріп отырғанымыздай, Шымкентте баға ең көп арзандаған – 28%,  ең аз арзандаған қала Қарағанды – 18%,  ал Ақтауда – 25%.

Баға бұдан әрі түсіп отырады

2016 жылдың басынан бері шикізат тауарлары құнының аздап қымбаттауына қарамастан, мұнай нарығында сарапшылар алдағы жылдарға өсім болмайды деген болжам жасауда. Халықаралық жетекші инвестициялық банктер мұнай бағасының орташа көрсеткіші биылғы жылы барреліне 50$,  ал келер жылы барреліне 56$ болады деп болжап отыр.

Халықаралық валюта қоры (ХВҚ) World Economic Outlook атты есебінде Қазақстан экономикасының өсуін 2017 жылы 0,1%-ға төмендейді деп болжаған.  Сонымен қатар, келер жылғы инфлияцияның болжамы 9,3% мөлшерінде делінген.

Сырттан келетін қаржы көздері тарыла түседі деген сөз. Тиісінше банктер ипотекалық қарыз беруге қызығушылық танытпай отыр. Сондай-ақ тұрғын үй саудасына әсер ететін басқа жайсыз факторлар бар: қарыздың жоғары сыйақы мөлшерлемесі мен тұрғын үй бағасын болжаудағы екіұштылық.

2017 жылы астаналық нарық үшін ЭКСПО-ның аяқталуынан кейінгі сұраныстың тым артып кетуі үлкен сынақ болмақ. 2016 жылы құрылысшылар екі жылдық жылжымайтын мүлік қорын жасап қойды, енді алдағы жылдары оны игеру ғана қалып отыр. Үлкен көлемді ұсыныстар мен табыстың азаюы және ипотекадағы қиындықтар бағаның төмендеуіне себеп болады.

Осылайша, 2017 жылы жылжымайтын мүлік нарығында бағалар төмендейді

Экономикадағы кезеңдік теория не деп болжайды?

Экономикадағы цикл теориясы да осылай дейді. 7-11 жылға созылатын инвестициялық циклдерді француз экономисті Клемент Жюгляр зерттеген. Әр циклде Жюгляр екі негізгі сатыны бөліп көрсетті – көтерілу сатысы мен рецессия сатысы. Жюглярдың циклдері өзінше бөлек фазаларға бөлінеді:

• Жандану фазасы;
• Өркендеу, көтерілу фазасы;
• Рецессия фазасы;
• Депрессия фазасы.

Kn.kz аналитикалық қызметінің зерттеулеріне қарасақ, қазірдің өзінде жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайды баға динамикасына қарап орташа мерзімді екі кезеңге бөлуге болады. Оның біріншісі 9 жылға созылған.

Бірінші кезең 2000-2009 жылдардың арасында жалғасқан. Жандану және өркендеу фазасы 2000 жылы басталып 2007 жылы жазда аяқталған. Ал рецессия, дағдарыс, тоқырау фазасы  2007 жылы тамызда басталып 2009 жылдың күзінде біткен. Жалпы кезең 9 жылға созылған. Өркендеу фазасы 2009 жылы басталып 2014 жылдың ақпанында аяқталды.

2014 жылы біз рецессия фазасына ендік, бұл 3 жылдан бері жалғасып келеді. Мұның соңынан нағыз төмендеуді күту қажет. Халық табысының, ипотекалық кредиттеу көлемінің төмендеуі және экономика өсім көрсетпейді деген болжамдар секілді негізгі факторларды есепке ала отырып, алдағы жылы теріс баға динамикасын күту қажет.

Бұл қашанға дейін жалғасуы мүмкін? Егер екінші кезең де 9 жылға созылады деп ойласақ, экономика да, жылжымайтын мүлік нарығы да тек 2018 жылы ғана аяққа тұрады.

Қазіргі жағдайда 2017 жылы бағаның төмендеуі айына орташа темппен 0,8%-1,25%-ға түсіп, ең төмен дегенде 10-15%-ға арзандауы мүмкін.

Камила ДҮЙСЕНОВА "7"