2026 жылдың басында Алматының тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығы өсімін жалғастырды, алайда бұл өсім біркелкі емес: кей жерлерде көбіне екі бөлмелі пәтерлер қымбаттаса, енді бір аудандарда үш бөлмелі пәтерлердің бағасы күрт артқан, ал кейбір локациялар барлық тұрғын үй түрлері бойынша жеңіл түзетуді көрсетуде. 2025 және 2026 жылдардың қаңтар айларына арналған OLX Қазақстан аналитикалық қызметінің деректері бүкіл қала үшін бірыңғай баға сценарийі мүлде жоқ екенін растап отыр.

Медеу ауданы: кең пәтерлер есебінен өсім

Медеу ауданы қаланың ең қымбат әрі контрастты локацияларының бірі болып қала береді: мұнда ең көп өскен сегмент – үш бөлмелі пәтерлер. 2025 жылғы қаңтарда үш бөлмелі пәтердің орташа бағасы шамамен 42,4 млн теңгені құраса, 2026 жылғы қаңтарда 75,2 млн теңгеге дейін көтерілді, яғни өсім шамамен 77%. Бір бөлмелі пәтерлер анағұрлым баяу қымбаттады – 16,9 млн теңгеден 17,4 млн теңгеге дейін (шамамен 3%), ал екі бөлмелі пәтерлер, керісінше, 49,7 млн теңгеден 37,9 млн теңгеге дейін арзандады (минус 23,7%). Бұл ұсынысы шектеулі әрі бизнес және премиум сегмент басым болатын беделді локацияда кең пәтерлерге деген нүктелік сұранысты көрсетеді.

Бостандық ауданы: теңгерімді өсім

Бостандық ауданында жағдай анағұрлым бірқалыпты, дегенмен мұнда да форматтарға қарай динамика едәуір ерекшеленеді. Бір бөлмелі пәтерлер ең жоғары өсімді көрсетті: 15,6 млн теңгеден 26,0 млн теңгеге дейін, бұл шамамен 67% өсімге сәйкес келеді. Отбасылар үшін ең кең таралған формат саналатын екі бөлмелі пәтерлерде өсім анағұрлым болжамды: 34,5 млн теңгеден 39 млн теңгеге дейін, шамамен 13%. Ал үш бөлмелі пәтерлер жеңіл түзету көрсетті: 55,7 млн теңгеден 54,9 млн теңгеге дейін (шамамен −1,5%), бұл аудан бойынша жалпы баға өсімін тежеп, оны ең тұрақты аудандардың біріне айналдырады.

Алмалы ауданы: қалыпты динамикадағы орталық

Алмалы ауданы орталықта орналасқанына қарамастан, бағалар мұнда күрт секіріссіз өсуде. Бір бөлмелі пәтерлер сегментінде орташа баға шамамен 16 млн теңгеден 21,3 млн теңгеге дейін, яғни үштен біріне (+33,4%) артты. Екі бөлмелі пәтерлерде өсім күрт емес: 28,5 млн теңгеден 31,3 млн теңгеге дейін, шамамен 10%, ал үш бөлмелі пәтерлер 47,6 млн теңгеден 49,1 млн теңгеге дейін, шамамен 3% қымбаттады. Бұл профиль тығыз орналасқан орталықтағы құрылыстарға тән: инвесторлар жалға беру мақсатында ықшам форматтарды белсендірек сатып алады, ал ірі пәтерлер баяу қымбаттайды.

Жетісу ауданы: екі бөлмелі пәтерлерге сұраныс

Жетісу ауданы пайыздық көрсеткіш бойынша ең «қарқынды» аудандардың бірі болып көрінеді, алайда бұл жекелеген сегменттерге қатысты. Бір бөлмелі пәтерлер мұнда тіпті сәл арзандаған: 16,9 млн теңгеден 16,6 млн теңгеге дейін (шамамен −1,6%). Ал екі бөлмелі пәтерлер бағасы дерлік екі есеге жуық өсті – 21,2 млн теңгеден 38,6 млн теңгеге дейін, шамамен 82% өсім, үш бөлмелі пәтерлер 33,0 млн теңгеден 37,6 млн теңгеге дейін көтерілді (шамамен +13,7%). Бұл ауданның отбасылық сегментте, яғни сатып алушылар үшін баға, шаршы метр көлемі және қолжетімділік үйлесімі маңызды болатын бағытта орталық аудандарды «қуып жетіп» келе жатқанын білдіреді.

Түрксіб ауданы: қолжетімділік аясындағы өсім

Түрксіб ауданы дәстүрлі түрде неғұрлым қолжетімді ретінде қабылданады, алайда 2026 жылдың басында мұнда да бағалар айтарлықтай өсті. Бір бөлмелі пәтерлердің орташа құны 14,9 млн теңгеден 19,5 млн теңгеге дейін артты (шамамен +30%), ал үш бөлмелі пәтерлер 30 млн теңгеден 40,3 млн теңгеге дейін көтерілді (шамамен +34%). Екі бөлмелі пәтерлердің өсімі жұмсақ болды: 26,3 млн теңгеден 28,6 млн теңгеге дейін, шамамен 9%. Нәтижесінде негізгі сұранысты нарыққа арзанырақ кіруді көздейтін, бірақ қосымша шаршы метр мен бөлмелер үшін көбірек төлеуге дайын сатып алушылар қалыптастыруда.

Әуезов ауданы: тосынсыйсыз нарық

Әуезов ауданы динамика тұрғысынан ең тұрақты аудандардың бірі болып қала береді: мұнда бағаның құлдырауы да, күрт өсуі де байқалмайды. Бір бөлмелі пәтерлер іс жүзінде тоқырады – орташа баға 17,73 млн теңгеден 17,65 млн теңгеге дейін ғана төмендеді (жарты пайыздан аз). Екі бөлмелі пәтерлер шамамен 29,8 млн теңгеден 32,8 млн теңгеге дейін (+10%), үш бөлмелі пәтерлер 37 млн теңгеден 39,8 млн теңгеге дейін (+7–8%) өсті. Бұл қалыптасқан ауданға тән профиль: ұсыныс пен сұраныс бұрыннан тепе-теңдікке келген, сондықтан нарық экономикалық өзгерістерге бірқалыпты жауап береді.

Алатау ауданы: біркелкі түзету

Алатау ауданы – іріктемеде қаңтар айындағы деректер тұрғын үйдің барлық форматтары бойынша орташа бағаның төмендегенін көрсеткен жалғыз аудан. Бір бөлмелі пәтерлер 21,46 млн теңгеден 20,61 млн теңгеге дейін арзандады (шамамен −3,9%), екі бөлмелі пәтерлер 27,58 млн теңгеден 26,56 млн теңгеге дейін (шамамен −3,7%), үш бөлмелі пәтерлер 31,20 млн теңгеден 30,45 млн теңгеге дейін (шамамен −2,4%) төмендеді. Бұл жаңа құрылыс толқыны аясындағы жұмсақ, бірақ жүйелі түзетуге ұқсайды: тұрғын үй кешендеріндегі жаңа пәтерлердің артық ұсынысы және құрылыс салушылар арасындағы бәсекелестік, қала бойынша жалпы өсімге қарамастан, бағаны ұстап тұр.

Жалпы алғанда, OLX Қазақстанның қаңтар айындағы деректері Алматының жылжымайтын мүлік нарығы өсуді жалғастырып отырғанын, алайда барған сайын сегменттеліп жатқанын көрсетеді: баға динамикасы тек ауданға ғана емес, пәтер форматына, құрылыс деңгейіне және сұраныс құрылымына да тәуелді. Бір локациялар отбасылық және кең форматтар есебінен қымбаттап жатқанда, басқалары жаңа ұсыныс аясында тұрақтылықты немесе жергілікті түзетуді көрсетуде. Бұл 2026 жылы сатып алушылар мен сатушылар үшін жалпы қалалық трендтерге емес, нақты сегменттер мен әр ауданның ерекшеліктеріне бағдарланудың маңызды екенін білдіреді — дәл осы факторлар мәмілелердің нақты құны мен жылдамдығын айқындайды.